无人驾驶汽车,会颠覆“地段”价值观吗?

城市开发杂志

2018-03-26 17:51:00 ·-

文 / 欧阳捷 (新城控股集团股份有限公司高级副总裁)

导读:不管通勤体验有多么舒适,没有人愿意把时间花在路上

新年好,给大家拜个晚年。

春节期间,感受了北京交通无比的顺畅,很多大城市也大抵如此,开车成了久违的享受。

不久的将来,无人驾驶汽车将带给我们更舒适、更享受的美好体验。

近日,美国加州机动车管理局表示,最快在今年4月,就会允许配备远程操作员的自动驾驶汽车上路测试。

无人驾驶汽车何时上路已经不再是悬念,人们颇有争议、更感兴趣的是三个新悬念。

01

第一个悬念是无人驾驶汽车何时量产上市?

贾跃亭的乐视汽车很酷、设计感很棒,据说很多人都去看过,但其实是没有太大意义的。

因为制作一辆展览样车很容易,大部分零部件都是标配,很可能几个月的功夫就可以攒出一辆样车来,性能绝佳,但成本极高,几百万元配出来的车,没人会买。

量产就不同了,这意味着无人驾驶汽车能够完全适应交通规则和路况条件,同时也意味着无人驾驶汽车可以物美价廉地走进千家万户。

什么时候能量产呢?欧洲车企普遍认为是2025年,中国车企则希望在2020年。

现在,各大汽车厂商都在争分夺秒,谁能抢到第一张无人驾驶汽车的量产许可,谁就有可能引领无人驾驶汽车的行业规则和市场发展。

据说在今年,或有车企实现无人驾驶汽车的量产。

在此之前,我们还需要去解决一些政策环境问题、法律责任问题、道德伦理问题、配套设施问题,等等。

无论如何,无人驾驶汽车时代马上就会来临。

02

第二个悬念是未来的城市道路会不会更加拥堵?

那时的交通会是怎样的场景呢?

快车道上变得更加有序,车子一辆跟着一辆匀速行驶、间距相等,车流量可以加倍,事故却更少,而且不易拥堵。

可能有人不守交通规则,但是没关系,无人驾驶汽车的摄像头太多了,违规的证据数不胜数,迫使开车的人们更守规矩。

交通事故处理也更加便捷,影像资料可以清晰录制下来,自动传输到保险公司,理赔是分分钟的事,认定责任也不再需要交警。

我们每天出行的时候可以呼唤无人驾驶汽车,老人和小孩乘车出行也不一定需要我们的陪伴。

哥伦比亚大学的一项研究表明,只需9000辆无人驾驶汽车,Uber便可以更换掉纽约市的所有出租车。乘客平均等待时间仅36秒,每英里花费仅约0.5美元。

这种便捷和低成本将使汽车拥有量大幅度下降,按需供给的无人驾驶“交通云”将迅速成为主要的交通方式。

人类天生是有惰性的,当无人驾驶汽车便利到几乎是随叫随到、便宜到相当于公共交通的地步,乘客不需要看司机脸色,谁还会顶风冒雨去乘坐公共交通呢?

因此有人认为,“交通云”将让很多人不再拥有自己的汽车。

但是未必,无人驾驶汽车的舒适会让我们远离公共交通,那毫无疑问,我们就需要更多的“交通云”,以免每天上下班时叫不到车,这就迫使无人驾驶汽车公司购进更多的车。

如果道路真的变得通畅,反过来又会刺激更多的人继续拥有或者买入汽车,也会让很多喜欢自己爱车的味道和“移动的家”的感觉的人们享有自己的无人驾驶汽车。

那个时候,停车位还是不够,道路依然拥挤,城市拥堵可能远超现在。

指望无人驾驶汽车时代大幅缩短我们的通勤时间可能是不现实的,因此,更多的人还是会被迫回到公共交通。

03

第三个悬念是房地产的价值会被颠覆吗?

从古至今,不动产的价值始终伴随着交通和城市而改变。

人类顺着河流、公路、铁路沿线迁徙、就近定居、形成城市,河流、公路、铁路、机场先后组成交通网络,源源不断输送人群进入城市并促进城市中心的发展,地租级差理论演绎出城市中心“地段、地段、还是地段”的房地产价值观。

无人驾驶汽车时代能颠覆这一房地产价值观吗?

无人驾驶汽车肯定会改变大众通勤方式、让乘车体验变得更舒适,或许我们不一定再居住在城市中心;

或许我们不会再愿意居住在轨道交通线旁边,因为太过嘈杂、不够安全、缺乏整洁;

或许我们不会拒绝价格实惠但稍微偏远一些、环境更加优美的郊野别墅,因为上下班的时候不需要自己开车、照样可以工作、娱乐,物流仓储也可以外迁到土地价格低廉的郊区,让那里的房产价值获得提升。

美国研究机构设计了一个专有模型,模拟测算出无人驾驶汽车将使一万亿美元的住宅价值在美国十三个大城市转移。这一价值将会从那些因为靠近公共交通、通勤时间短而溢价的房产,转移到那些因远离市中心、生活不便利而价格较低的房产。

美国房地产投资公司已经开始考虑,当自动驾驶时代来临时,此前没有公共交通的冷门地段是否会变得更有吸引力?新时代的城市是否会向外蔓延?

工厂和办公楼可能会迁到郊区,但是,无人驾驶汽车绝不是主要诱因;住宅小区可能会迁到郊区,这也不会是因为无人驾驶汽车的便利。

政府、学校、医院、商业中心和交通站点仍然希望留在人群集中的城市里。

人们当然更希望比邻菜市场、比邻工作单位、比邻学校和医院、比邻文化体育场所、比邻交通站点,没有人愿意花费更多的时间在买菜、上班、上学、看病的路上,不管这一通勤体验有多么舒适。

其实,人们从没有因为机动轮船离开市中心,从没有因为公共汽车离开市中心,从没有因为高速火车离开市中心,更没有因为飞机离开市中心,恰恰相反,因为交通工具的便利,人们创造了更大的城市、更多地涌向市中心。

尽管远离市中心的房产会因为无人驾驶汽车的舒适性而获得价值的提升,但是,市中心的、靠近公共交通和服务设施的房产价值还是不会被转移的。

“地段、地段、还是地段”的房地产价值观显然也不会被无人驾驶汽车所颠覆。

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