购买了法院查封中的房屋,该如何维权?

在现实生活中,常常出现购房者在付出了大额的房款之后,却发现房屋被人民法院查封而无法办理过户,从而无法实际取得房屋所有权的情况。该种情况下,有的是签订合同前发现该房屋已经被法院查封;有的是签订合同后、房屋过户前被人民法院查封而无法办理过户。上述两种情况下,购房合同的法律性质会有不同,但购房人均可向卖房者主张合同权利,要求其承担缔约过失责任或违约责任,并进行赔偿。

【案情简介】

2012年11月6日,经某房产中介机构介绍,张某向马某购买北京市某街道房屋,支付定金人民币10万元。2012年11月20日,张某与马某、房产中介机构签订《二手房买卖居间合同》,支付首期款100万元,并支付中介费8万元。后张某发现该房屋一直处于被法院查封状态,根本无法过户。张某认为马某和该房产中介机构的行为明显构成违约。遂将马某和该房产中介机构起诉至人民法院,要求解除合同,返还已支付首期款、中介费用并赔偿损失。

【法律分析】

在本案中,马某的房屋被人民法院查封,属于我国《房地产管理法》明确规定不得转让的房屋,故马某为转让该房产而签订的房屋买卖合同因违反我国法律强制性法律规定而无效。人民法院在将该购房合同认定无效后,马某作为房屋所有权人与本案中规定房产中介机构未能向房屋购买人及时披露完整的房屋信息,则应对张某承担一个缔约过失责任。其中,中介机构不得以自己不知道房屋存在被查封的情况予以抗辩,作为房屋买卖中介公司,理应对房屋产权的真实性、完整性附有审查的义务。现因房屋所有权人与房产中介机构的过失,导致房买卖合同无效,理应返还购房人支付的款项并赔偿相关损失。应当注意,如果购房人明知房屋已经被法院查封,仍与卖房人人签订购房合同的,购房人也应视为对合同无效存在过错,会承担相应的责任。因此,建议购房人在购房时尽量多了解房屋权属情况,并选择更为专业的房屋房产中介机构,保证自己的合法权益。

现实中,更多的情况是房屋买卖双方签订购房合同后,在过户之前该房屋被人民法院查封而导致无法过户。此种情况下,房屋买卖合同属于有效,但因房屋被查封导致合同目的已不能实现。在司法实践中,也不乏有购房人以案外人的身份向查封法院提出异议,但很难得到支持。购房人此时只能向卖房人主张违约责任。基于此,建议购房人在签订购房合同时约定较高的违约金,维护自身权益。

【法条链接】

1.《中华人民共和国房地产管理法》

第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.《中华人民共和国物权法》

第九条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国合同法》

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

4.《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》

北京市高级人民法院:

你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉,经研究,答复如下:

北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中,依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门,但已送达当事人,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定,诉前保全的裁定是不准上诉的裁定,依该裁定书保全查封被告的房产,属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的,所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时,以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务,于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题,可通过诉讼另案解决。

5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错的,人民法院不得查封、扣押、冻结。

来源:兰台房地产法评

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