当下投资房地产是否是高回报的选择?

万维数字传媒

2018-03-22 16:35:00 ·-

    近期身边有两种声音多了起来,一种声音是“现在还能买房吗?”另一种声音是“现在还能投资房产吗?”毫无疑问,这两种声音代表了国内房地产的两类受众,一类是刚需者,一类是投资需求。

    过去我们一直在聊投资,所以当然今天我们不是来聊刚需的,今天主要来聊一下投资需求。

    提及房地产投资,很多在北上广深杭生活的人可能觉得太遥远,因为在这些城市,别说投资,能买得起一套房都可以在老家炫耀很久了,一套房在过去一年中的涨幅,是很多小城市的人一辈子都赚不到的巨额财富。但是在很多二三四五六七线城市,房产投资其实是很常见的投资方式,即便在一线城市,投资房地产的也大有人在。

    如果以投资为标准,过去十年,北京房价总体上涨380%,年均17.5%。排名第一的深圳年均更是超过了20%,总体上涨508.5%(数据来自于清华、北大的数据)。

    年化超过17%、甚至20%的投资收益,除了房地产,过去十年在中国还有哪些投资能达到?不能说没有,但很少。所以,即便天天有专家在大喊房地产泡沫要破,还是有那么多的资金进入房市。

    但是,今年的房价涨幅太疯狂,虽然有过去十年的数据增强信心,可房价毕竟不会一直猛涨,未来十年北京还能涨4倍?深圳还能涨5倍?谁也没有这个信心,所以才有本文开头的那个问题,“现在还能投资房地产吗?”

    对于这个问题,我也问了身边很多投资方面的专家,总结下来大概有这样的一些建议,分享给大家,仅供参考。

    1、国内谨慎,国外可以考虑。

    我们来看一下,投资赚钱的逻辑在哪里。只有在你投资的标的出现较大的价差时,你才可能赚钱。常见的能够让你的投资收益大幅增长的投资有:

    1)股市,你今天1块钱买的股票,一年后涨到3块了,你出手,赚了3倍。

    2)股权投资,你今天用100万买了一个企业10%的股份,6年后这个企业市值1个亿,你赚了10倍。

    3)买房,10年前你在北京买的房子单价5000,现在5万了,你赚了10倍。

    但大家看看这几种投资标的,你会发现,在股市,今天涨了,明天跌了,后天又涨了,大后天又跌了,这是常态。在股权投资领域,你今天发现了一个好企业,后天发现了一个好企业,也是常态。但在国内的房产市场,这十年涨了,后十年跌了,再过十年又涨了,这种情况还没发生过吧?即便有也是在某些调控极其严格的年头,有小幅的涨跌,总的趋势是一直向上的,直到今天你不再确定它是否还能继续向上。

    为什么投资房地产的人会担心?因为任何人都知道,没有任何一种投资标的的价值会一直涨,无极限的涨。

    那么,为什么国外就可以投呢?首先声明的是,这里并不是说投资国外房地产能获得多高的收益,而是说,如果你对投资房地产情有独钟,目前去选择投资国外,也许是比投资国内更好的选择。

    理由1:国外是永久产权;

    理由2:国外房价相对稳定(指美国或者欧洲、澳洲、新西兰等地);

    理由3:国外房产除了稳定的价格涨幅,还有不菲的租金收入;

    理由4:如果是有子女的人,海外购房也有助于子女出国留学,在北京买一套学区房的价格,足够了。

    个人认为,和股市类似,海外很多国家和地区的房价都已经经历了中国这样的“剧变”,之后迎来的就是稳定。和股市类似,美股早就经过了中国股市的疯狂阶段,所以投资美股的美国人,多半是通过ETF基金这样稳妥的投资方式去实现自己投资的稳健增值,而不奢望于一夜致富。房产也是如此,回归到相对冷静、投机属性较小的投资方式,依靠相对稳定的房价变化和较高的租金来回收投资。

   也许有人认为,这和在中国投资房地产收益相差天地,但你以为“资产荒”只是凭空说下吗?我们拥有那么多优质资产可选择的时代可能真的过去了,任何一种投资不要再奢望20%的年化收益,即便是10%都已经是十分难得了。

   2、买卖式投资谨慎,房产股权投资可以考虑。

   其实除了去海外买房,还有一个方式就是参与地产基金的投资。国人习惯了通过买卖的形式来投资房地产,而国外早就已经玩起了地产股权投资模式。其中的差别在哪?

   1)买一套房VS投资多套房

   2)有什么买什么VS挑着买

   3)靠差价赚钱VS持续赚钱

   看起来是不是还挺诱惑的?毕竟选择余地更大、赚钱方式更多样化了。接下来详细说一下。

   过去十年,其实有很多人都知道,买房投资是赚钱的营生,所以有一大批专业炒房者,比如“温州炒房团”。但毕竟房地产投资是个高门槛项目,在北京投资一套房要多少钱?没有几百万就不要想了。即便在成都、西安这样的二线城市,一套房也要100万左右,起码大几十万是要的。对于有钱人,专业点叫高净值人士几百万不算什么,投资失败了也就失败了,可是对于没有那么多钱的人呢?几百万投出去,流动性这么差,一旦房价跌了跳楼的心都有,这在投资领域叫做把鸡蛋放在一个篮子里,风险太大。

   地产基金呢?一般一只基金可能投资到几十个项目里面去,大多数在20-50个,这也就是说,你的钱数十倍的分散了。投资者都明白分散的好处,我就不多说了。

   且不说分散性,只说这种投资一般要多高的门槛?国内的基金大多都在100万人民币左右,没错,大概是你在西安买一套120平米房子的钱,或者是在北京买一套20平米单间的钱。

   第二点,为什么我说有什么买什么呢?前不久在孟非的《四大名助》节目里看到一个女孩投资了很多小城市的低价房产,为什么她不在广州、深圳买房?因为买不起。或者有很多人即便能买,有那个钱,却受限于各大城市的限购政策,有钱也买不到,就像80年代你有多少钱,没有各种“票”也别想买到你想要的东西一样。

   地产基金为什么能买到?因为很多地产基金都是投资海外的,没有限购的制约,没有钱不够的制约。如果你有幸买到类似铁狮门、黑石这样大的基金公司的产品,那就能买到全球最好的房产,这方面的限制要少很多。

   第三点,买房投资基本就靠涨价后卖出赚取价差,因为在国内,租金还普遍偏低,起码难以抵得上每月的房贷金额。如果房子卖不出去,这个投资就算失败了。

   但是很多地产基金赚取收益的模式都是依靠国外成熟社区、物业的稳定租金收入,基金公司长期持有房产并持续经营,管理人不断的提高房产的出租率和租金,获取稳定的收益,相比“买卖”的一锤定音,细水长流能给投资者带来更稳定的收益。

   地产基金已经发展了有些年头了,并且在国外已经形成很成熟的经营模式,著名的耶鲁大学捐赠基金就有相当一部分配置在地产基金中,这为耶鲁大学基金连续20几年获得平均百分之十几的收益做出了巨大贡献。

   国内现在还有了很多创新,在地产基金的基础上发展出地产母基金,也就是一支投资于多支基金的基金,进一步对投资风险进行了分散,并且也能更好的帮助投资者选择基金公司,毕竟,前面忘记说了一句,铁狮门和黑石这种公司,你有一百万或者一千万,人家是不会和你合作的,攒足了几个亿再来吧。

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