“商改住”限购 买卖合同何去何从

为遏制投资性购房,2017年北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这一“新政”既还原了商住房商业用途的本来面貌,又是对“商改住”项目实行的最严限购。此前,因大量商住房以较低的购房门槛、相对低廉的价格以及位置优势,成为众多无购房资格者或投资者的重要选择。随着商住房限购政策的出台,因部分买方丧失购买资格或购买能力受限,导致买卖合同无法继续履行的案件大量涌现。在此情况下,买方要求退还购房款和居间费,能否得到法院的支持?近日,北京市房山区人民法院通过梳理相关案件,给出了答案。

买方丧失购房资格 要求退还首付款

2017年3月12日,马某与孙某签订房屋买卖合同,马某购买孙某位于北京市房山区长政南街2号院内办公房屋一套,房屋成交总价为185万元。按照合同约定,孙某应于2017年3月20日前办理涉案房屋的提前还款手续,并由孙某自筹全部解押款项。

马某于签订合同当日给付孙某首付款49万元(包含5万元定金)。

合同签订后,孙某办理了涉案房屋的还款解押手续,银行于3月24日出具《贷款结清证明》。

3月26日,北京市相关部门联合发布京建发(2017)第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,该公告要求个人购买办公类项目应当符合下列要求:1.名下在京无住房和商办类房产信息;2.在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

而此时马某名下已有一套商品房,不具有购买“商办类”项目的购房资格。故马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同,并要求返还首付款49万元。

孙某不同意解除合同,认为马某虽然名下有房,但完全可以通过出售名下现有住房使自己具备购房资格,从而继续履行合同。

同时,孙某表示自己也遭受了很大损失,即使解除合同也不能全部返还首付款。他筹钱还了银行贷款,将自己的钱以及马某支付的首付款都用于清偿银行贷款,办理抵押涤除手续了。他卖这套房子是为了购买另一套房屋,现在这套房子卖不了,他购买的另一套房屋首付款就交不成了。为此,他还需要支付大笔违约金。

现在,马某要求他返还购房款,他只能以支付高额利息的方式向案外人借款。为此,孙某提起反诉,要求马某赔偿利息损失共计4万元。

法院经审理认为,由于北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台,使马某丧失购房资格,进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行,双方签订的合同目的无法实现,应解除合同。该公告的出台,系不可归责于当事人的事由,而且双方对解除合同都没有过错,所以孙某应该退还马某购房款49万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况,所以对其同意部分退还首付款的意见,法院未采纳。孙某要求马某支付借款利息,没有事实及法律依据,法院没有支持孙某的反诉请求。

法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同,孙某返还马某购房首付款49万元。

法官点评

北京市出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,严格限制个人购买商办类项目,只有名下在京无住房和商办类房产记录的以及在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的个人才能购买。

本案具有典型性和代表性,买方是个人,且名下已有住房。在公告出台后,买方不具有购买商办类项目的资格,继而要求解除合同并返还购房款。此前,买卖双方均积极履行合同,卖方自筹款项清偿了银行借款,办理了抵押涤除手续,买卖双方都没有任何违约行为。

但公告出台后,因买方没有购房资格,房屋买卖合同在事实上已经无法履行,需要解除合同。合同解除后,就需要处理首付款返还及损失负担等事宜。

双方对合同解除均没有过错,所以本着公平原则,买受方应返还购房款和定金。由此发生的损失由当事人自行举证,并由双方共同负担。

买卖合同已解除 买方要求退还居间费

2017年3月18日,赵某(买受方)、贾某(出卖方)与北京某房地产中介公司(居间方)签订存量房屋买卖居间合同,约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。

在签订居间合同前,居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜也达成了一致意见,并于3月18日签订存量房屋买卖合同,赵某购买贾某位于北京市房山区长阳镇某商业办公楼5层3单元房产一套,房屋总价款197万元,赵某拟申请贷款110万元。

合同约定居间方的权利义务为:1.提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会;2.提供买受方、卖方双方实地看房服务;3.转达买卖双方的立约意向等有关事项;4.提供订约媒介服务,代拟房屋买卖合同;5.负责见证买卖双方签订存量房屋买卖合同;6.保存存量房屋买卖合同一份,负责对合同条款进行解释;7.受托代为保管买受方所付定金及相关费用;8.受托代为保管出卖方房屋产权证及原购房协议等资料;9.拟算税费金额仅供买卖双方参考。

合同签订后,赵某向中介公司支付了3万元居间费。

此后不久,北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。

赵某与贾某私下协商,双方一致同意解除房屋买卖合同。

后赵某到中介公司要求退还居间费,双方协商未果。赵某诉至法院,要求解除存量房屋买卖居间合同,并要求中介公司退还居间服务费3万元。

中介公司不同意赵某的诉讼请求。中介公司表示,赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同,而且完全履行了居间合同约定的义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除,但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话,由违约方支付居间费。如果没有居间方,买卖双方也需要支付必要的费用。

法院认为,因限购政策出台,赵某不能办理贷款,如果继续履行合同,赵某需要全款给付。这已远超赵某签订合同之初的预期,并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以居间服务合同的合同目的无法实现,也无法继续履行,应解除三方签订的居间服务合同。

买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错,并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务,但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则,中介公司应该退还部分居间费。根据合同约定及具体履行情况,酌定中介公司退还赵某居间费2.5万元。

法官点评

当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。居间方指导、撮合双方签订房屋买卖合同,就已经完成了最主要的居间义务。即使买卖双方在后续履行过程中发生争议,双方协商或者由法院判决解除合同,一般情况下居间方依然会按照约定收取居间费。

本案中,因无法办理银行贷款,买方的购买能力受限,已无法继续履行合同。买卖双方已协商解除合同,且对合同的解除都没有过错。在此情况下,如果居间方依然按照原合同的约定足额收取居间费,对负担方明显不公平。根据公平原则,房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围,应参考居间服务合同及房屋买卖合同的履行阶段、中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考虑。

若因房地产中介机构未及时履行受托义务,导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同,房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

司法观察

合同签订基础不存在时 应当允许当事人解除

自2017年3月北京最严“商住房限购令”公布以来,房山区法院共受理涉“商办类房产新政”房屋买卖合同、居间合同纠纷案件62件,现已全部审理终结。在处理该类型案件时,房山区法院重视庭前调解工作,并在宣判后做好判后答疑,为当事人详细解释案件中的法律关系、合同履行障碍、违约行为的性质、情势变更、公平原则及举证责任。该院审理的全部涉“商办类房产新政”案件中,以调解方式结案的达47件,仅有一起案件上诉,二审法院已维持一审判决。

房山区法院调研发现,目前,涉“商办类房产新政”案件主要有以下几种类型:一是房屋买卖合同因房产新政的实施无法继续履行,当事人要求解除合同。二是房屋买卖合同解除后,一方当事人要求赔偿损失。三是“商办类房产新政”实施前双方签订的房屋买卖合同,买方不具备购房资格,出卖方要求继续履行合同。四是房屋买卖合同已解除,当事人向中介公司要求退还居间费。

在审理涉“商办类房产新政”房屋买卖合同纠纷案件中,房山区法院梳理出了一些基本思路。首先,“商办类房产新政”在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响,合同签订的基础已不存在,应当允许当事人解除合同。

其次,对于合同解除的后果,出卖人应当将收受的购房款和定金返还买受人。因双方对合同解除均不存在过错,故当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,法院一般不予支持。由于北京的房地产市场波动较大,合同解除确实可能会对一方当事人造成较大损失,因此经审查,合同解除确实导致当事人之间利益失衡的,依据公平原则,损失方可以要求对方适当补偿其所受的合理损失。

此外,如房屋买卖合同按约定能够继续履行,因一方当事人的原因造成合同履行迟延,在此期间由于“商办类房产新政”的实施导致合同无法继续履行,不属于不可归责于双方当事人原因导致合同无法继续履行的情形,迟延履行方应该对合同无法继续履行承担相应的违约责任。但客观上也存在着因限购政策调整商办类房产市场,导致买方对房屋升值空间不乐观,买方以其不具有购房资格或不能办理贷款,要求解除合同从而摆脱风险的情况。如果买方在新政出台后,另行买房丧失购房资格,以达到不履行商住房买卖合同的目的,应综合考虑合同履行阶段、买方的主观过错、卖方的损失情况、预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定买方应承担的违约责任。

如果买方以不能办理银行贷款为由要求解除合同,在卖方能够证明买方有充分履约能力的情况下,买方主张解除合同的理由不能成立,买方应该继续履行合同,否则构成违约并应承担违约责任。但通常情况下,卖方难以了解买方真实的经济状况及实际履行能力,所以举证难度比较大。

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房山区法院经过调研,总结出涉“商办类房产新政”案件的三个显著特点:

1.买方均为个人。

“商办类房产新政”主要限制个人购买商办类房屋,并且明确限定个人购买商办类房产的条件。房山区法院受理的该类案件中买方均为个人,买方以不具有购房资格或不能办理贷款,要求解除合同、返还定金和首付款。

2.双方举证难度不同。

(1)在合同能否继续履行方面。买方只需提交购房资格核验结果即能够证明有无购房资格。若卖方要求继续履行合同,不仅要证明买方有购房资格,还需证明其具有全款出资的购买能力,该举证较为困难。(2)在损失方面,买方的损失主要是支付给对方的首付款和定金,买方通过转账凭证或者收据等即可证明。卖方的损失较难证明,卖方虽以房屋价格降低、另行购房的利益损失、已对涉案房屋自行筹资还款解押等进行抗辩,但该抗辩理由均难以证明被告的直接损失。

3.调解难度大。

因“商办类房产新政”的实施导致合同无法继续履行,买卖双方均以自己无过错并且有损失,互不退让。双方的主要争议点为退还定金和首付款的金额和支付方式。有的卖方以己方有损失,要求退还部分定金和首付款,买方要求全退。有的卖方同意全部退还,但要求分期给付,且分期时间较长,买方要求一次性全部退还。有的卖方以没有返还能力为由,要求法院对涉案房屋进行司法拍卖后再予退还。(瞿叶娟)

来源:人民法院报

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