北京3.17调控满一年,房价难再跌,刚需已硬着头皮进场

楼市微观察

2018-03-16 16:45:00 ·楼市观察者,购房专家,原创房产自媒体人。

文/吾心

2017年3月17日,是北京最近一轮调控的起点。

当时,北京二套房普宅首付提升至6成,二套非普宅首付提升至8成;贷款年限缩短至25年;企业住房满3年才能出售。在随后的几个月里,又有大量政策陆续公布,我们梳理了一些主要的:

一、市场热度猛降

调控近一年来,北京楼市热度降温十分明显。

新房方面,3.17调控后的一年时间里成交近2.4万套,同比萎缩48%以上,其中商办类成交量跌幅最惨,仅有3000套左右,萎缩9成以上。

二手房方面,以2017年3月17日为起点计算,仅成交1.2万余套,成交量同比萎缩了52%以上。

市场活跃度方面,2017年3月份,北京有成交记录的二手房中介为523家,到了2018年2月份,有成交记录的中介仅有256家,同比萎缩5成以上。

成交价格方面,官方数据是2017年底二手房价较2017年3月份下跌13%。

二、炒房热度明显下降

认房又认贷和商住房调控,对炒房行为的打击特别大。从资金的角度来说,二套房首付最高已经超过8成,房贷利率不断上调,炒房客能动用的杠杆已经十分有限,从房源的角度来说,自商住房被调控后,炒房客在北京能够自由买卖的房子已经非常少。

一个是明显的转变是,二手房中介炒房现象大为减少。

以往调控总是“逢调必涨”,二手房中介助力甚多。他们借助自身信息垄断优势,提高房源挂牌价,遇笋盘即吃进。现在二手房中介普遍制定区域挂牌指导价,超过指导价的房源不再接单。

此外,在个人住房贷款方面,2017年4-12月份超八成用于满足无房人群购房需求。

今年2月份,中信银行在北京叫停了房抵贷业务,此举明显是为了配合房住不炒而采取的措施。在房抵贷资金无法做到终身追踪的情况下,直接推停掉应该是最有效的做法了。有消息称,北京地区其他银行和其他城市的银行也在酝酿跟进。房抵贷资金是炒房客现金流的重要保障,现在的风向是,炒房面临更大压力,更多的炒房客是在退场而不是进场。

三、换房族踟蹰,刚需硬着头皮进场

本轮调控的主要手段仍然是短期手段,比如限商住房,不断提高房贷利率,短期手段能够治标,最明显的就是能够把房价和成交量给拉下下来。两者下跌的好处自然是楼市降温,但也仅此而已。

对换房族来说,换房实际要追加的购房款要比调控前多出不少,一位通州的网友打算换去北三环,经过这一年,他们的房子每平米跌去了1万多,而北三环附近的房子基本上没啥动静。

而对于刚需首套房来说,最明显的感受应该是首付门槛提高和房贷利率上调。首付贷款受“认房又认贷”影响,很多在外地有购房记录的人也受到波及,买房必须自付6成乃至更多首付款。房贷更是如此,2017年初还有85折房贷,到了2018年初,首套房贷款最高上浮30%,而且还在不断上涨。

目前来看,连续多月破万套的二手房成交量显示楼市已有所复苏。但这也从某种程度上显示,越来越多的刚需开始接受房贷利率上涨的事实,继续观望的少,更多人选择务实进场。

四、未来房价还会涨吗?

房价涨不涨,与预期有很大关系,而预期则与长效机制直接挂钩。现在来看,大部分人对长效机制有信心,比如最近经济学家李稻葵就称,一年涨20%或30%的现象恐怕不会再出现了。申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长也表示中国房地产市场已经迎来了拐点。

这么说自然没问题,长效机制中的一些关键环节正在加速,比如不动产统一登记,共有产权房、集体用地租房等等。

当然这是面儿上的话。说白了就是房价在近几年涨了这么多,再大涨下去也不现实,还有就是价格方面的调控,比如北京二手房挂牌价,现在是管得死死的,当然没有意外了。

稳中有升,是最合理的状态。眼下自然是这样,但未来中长期就不好说了,城镇化还没有结束,人口还在源源不断向城市涌入,仅以2017年为例,北京幼儿园小学生和初中生新生均保持了高速增长,所以实际人口其实是增长的。

除了人口因素之外,正在努力构建的租房体系恐怕也只能缓解而不能逆转房价。目前北京有2200多万人口,存量房700多万套,每户不足一套房,人均不足一间房,人均居住面积仅有12平米,如果按照人均20平米的居住面积计算,尚有1亿平米的缺口。现有的租房规划能解决多少?

当然,房地产也不会一直上涨,只要有周期在,房价总会有涨的时候,有大涨的时候,当然也会有跌甚至大跌的时候,就看市场能有多少话语权了。

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