一房多卖构成犯罪吗?

北京杰睿律师事务所

2018-03-26 16:58:00 ·-

【摘要】

  我们知道,一个房屋,如果要进行交易过户的,只能过户给一个买家。有的卖家贪图利益,将一房进行多次买卖。那么,一房多卖构成犯罪吗?

【案情简介】

  2009年初,吴甲为规避经营公司的风险,将其所有的某小区房屋一套挂名在其弟吴乙的名下,吴乙为房屋产权人。2009年5月,吴甲为偿还个人债务,安排吴乙同万某签订了房屋买卖合同,并将房屋钥匙转交给万某,但未办理房屋过户手续。2010年11月,吴乙因无力归还所欠高利贷,私自以市价与杨某签订了房屋买卖合同,并将该房屋过户到了杨某的名下。后万某与杨某因争夺该房屋产权提起民事诉讼,法院以吴乙的一房两卖行为系诈骗为由将此案移交至公安机关。

【杰睿说法】

  一种意见认为,吴乙故意隐瞒了吴甲系该房屋的实际所有人以及已与万某签订了房屋买卖合同在先的事实,再次将房屋出售给杨某,骗取杨某房款,其行为构成合同诈骗罪。

  另一种意见认为,吴乙系该房屋的合法产权人,对该房屋具有完全处分权,其将房屋出售给杨某并办理了房屋过户手续的行为合法有效,其行为不构成犯罪。

  物权法第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”本案中,吴乙因违反合同约定,将房屋转让给了杨某,而丧失了对该房屋的处分权,导致与万某之间的房屋买卖合同无法继续履行,吴乙应对万某承担相应的违约责任。在房屋交易领域,为避免此类事件的发生,万某本可依照房屋买卖合同,在正式办理过户手续之前,申请预告登记,以阻碍吴乙将房屋再次转让给他人,以保障合同的履行。

  吴乙违反与万某的合同约定,私下将房屋转让给杨某的行为合法有效,其行为不构成犯罪,但因违背了市场交易的诚信原则,对万某承担相应的违约责任,而房屋的实际出资人吴甲可通过其他救济途径向吴乙追偿。

【法律后果】

  第一,已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产,其所有权的转移必须登记,而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权,其他购房人不能对其主张权利。如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结,签订房屋买卖合同并过户的,其他购房人可以主张商品房买卖合同无效,因该合同取得的房屋应当返还。

  第二,未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖,仅仅使买卖合同发生法律效力,但房屋的所有权并没有转移。所以,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现,不能取得房屋的购房人,均可以要求商品房出卖人承担违约责任,包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【合同效力】

  合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房多卖的情况下,购房者可以到法院起诉开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。

  根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房多卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

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