租购并举 房地产迎20年来最大变局

楼市相对论

2018-03-02 15:03:06 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

大会报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。“房住不炒”将成为我国房地产政策的主基调,长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性,淡化投资属性,弱化其在经济中的支柱地位。在租购并举这一表述中,“租”排在“售”的前面,说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点,是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。  

正文  

1、产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局  

10月18日,在党的大会报告中,领导明确指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”  

1.1. 从需求侧到供给侧,建立长效机制破解房地产调控“困局”  

1.1.1. 历次地产调控均从需求端着手,无法从根本上解决问题  

自2010年以来,我国房地产市场已经至少经历了3轮调控,对房地产企业的销售限制越来越严厉,对房地产市场的干预程度越来越深。其主要调控手段经历了从限购、限贷、限价、限售不断升级的四个阶段。  

限购:根据户籍、本市纳税/社保缴纳、拥有房产数、是否单身等标准限制购房者的购房资格和购房数量,极大提升了非本地和非刚需居民的购房门槛,通过抑制需求改善供需关系;  

限贷:根据是否有住房、是否有贷款记录、是否是普通住宅等标准对贷款购房者实施差别化信贷政策(包括首付款比例和房贷利率水平),从炒房投机者的主要资金来源着手抑制投机,防止房地产泡沫产生;  

限价:按照“以房价定地价”的思路,在土地挂牌出让时就限定房屋价格、建设标准和销售对象,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控;  

限售:要求购房者获得不动产证若干年满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续,并且新建商住房限制卖给个人。限售通过提高房产交易的时间成本,冻结了房地产的流动性,大幅提升持有成本,抑制房价的暴涨暴跌,调控从交易环节向持有环节转向。

经过近两年来严厉的调控,目前我国的房地产市场接近冻结状态,房价维持稳定,成交比较清淡。但目前的地产调控仍然面临着政策持续性的问题,这是因为过去常用的调控手段多为通过限购、限贷等方式,从需求侧着手调控,无法从根本上解决房地产市场的供需矛盾。因而往往只能持续1-2年时间。从实际效果来说,调控效果并不理想,尤其是一线城市房价涨幅巨大,从2010年6月到2016年11月,一线城市(北上广深)百城住宅平均价格上涨了94%,接近翻番。

我国对建立房地产长效机制的需求非常迫切。

1.1.2. 房地产长效机制,必须从供给侧着手

我国目前房地产问题“困局”难解,主要有三大矛盾:  

1)地方政府对土地财政的依赖,以及国民经济对房地产投资的依赖;

2)银行和大量中产阶级的资产与房价变化深度绑定;

3)大量非本地居民刚需以及本地居民住房改善需求难以满足。  

要从根本上解决居民的住房需求,并抑制房地产泡沫,加大城市居住用地的供应无疑是一个较好的方法,但土地的供应却很难增加,中国土地制度的特殊性是一个重要原因。  

“城市的土地属于国家所有”,这是我国82年宪法对土地所有制度的明确规定,与世界上绝大多数国家和地区土地归私人所有的情况不同的是,我国城市土地都归国有。这意味着面对房价上涨,两种土地制度下的土地供给机制将有所不同:在私有制下,土地的供应是竞争性的,这意味着人口流入城市并推动房价和地价上升会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。

而在国有制下,土地的供应是垄断性的,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。如果地方政府试图扩大土地供应,则会引发银行和持有大量房产的中产阶级对于房价泡沫破裂的担忧,而如果地方政府持续少量出让高价地块,则可以持续获得大量土地出让收入,但土地及住房的供需矛盾则无法根本解决。  

三大矛盾点相互牵制,难以解开。我们可以发现,从供给侧入手建立长效机制,同时缓解三方面的矛盾,正成为未来解决我国房地产问题的思路。 

首先,经济发展模式由投资驱动逐步转换为创新驱动,房地产行业不再具有支柱产业的地位,地方政府谋求逐渐摆脱对土地财政的依赖;  

其次,通过地产调控,以及正在推广的租购并举、共有产权等手段,弱化房地产投资属性,回归居住属性;  

最后,通过多渠道、多主体增加优质住房供给(如长租公寓、共有产权),满足大部分居民刚需。

1.2. 租购并举获得大力支持,将迎来快速发展期  

1.2.1. 地产政策发生转变,租购并举是关键

房地产政策指导思想发生变化:2016年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。在党的十九大中,曾被多次提及的“房子是用来住的、不是用来炒的”被正式写入大会报告中,意味着我国房地产政策的指导思想发生了重大变化,在未来很长一个阶段内,“房住不炒”都将成为我国房地产政策的主基调,长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性,淡化投资属性,弱化其在经济中的支柱地位。  

房地产长效机制中,租购并举是关键:十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。其中租购并举是长效机制的关键。在租购并举这一表述中,“租”排在“售”的前面,说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点,是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。

1.2.2. 从中央力推到地方积极试点,住房租赁将迎来高速发展期 

最近1年多以来,住房租赁获得了政策的大力推动,其中纲领性的政策文件是去年6月印发的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),文件,文件提出:实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。为后续支持住房租赁的文件和试点陆续出台定下了基调。并指出要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加群住房租赁监管等6个方面支持住房租赁市场的发展。

党中央和国务院的决策也获得了各中央部委和地方政府的纷纷响应,今年7月20日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

住建部同时会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。通知印发前三天,广州政府已经率先出台“租售同权”政策,《通知》出台后,佛山、上海、沈阳、无锡、成都、杭州、南京、郑州、北京等城市也纷纷采取行动,通过公布新政、供应只租不售地块、和房地产租赁企业合作等方式,推动住房租赁市场的发展。  

1.3. 租赁市场发展的两大阻碍均有望破除  

1.3.1. 集体建设用地建设租赁住房,解决房地产难题的一招好棋  

在推动住房租赁的诸多政策中,即将出台的国家级“租售同权”立法:《住房租赁管理条例》和正在进行的集体建设用地建设租赁住房试点最令人期待。前者通过建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇,从需求端化解庞大的买房刚需,增加租房需求。后者则通过利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。  

今年8月28日,国土资源部和住房城乡建设部共同下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。  

《方案》要求:在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市编制实施方案经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。  

利用集体建设用地建设租赁住房,一石多鸟,是解决房地产难题的一招好棋:  

1)增加居住用地供应紧缺城市租赁住房供应,缓解住房供需矛盾;

2)拓展集体土地用途,将集体土地纳入规划依法依规建设;

3)盘活农村最大的资产,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,丰富农村土地管理实践;

4)促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程;

5) 集体土地进入住房租赁市场,从侧面绕过了导致城乡二元矛盾不断加剧的国有土地“招拍挂”制度,排除“土地财政”的影响,集体土地价格上远低于国有土地;

6) 在低地价的集体土地的基础上,住房租赁企业可以用较低的价格提供优质的住房租赁服务并获得较好的回报;

7)有利于培养大型、专业化的住房租赁服务企业;  

集体建设用地入市:对农村而言可以盘活资产,增加收入;对城市而言可以增加土地供应,优化城市建设;对居民而言可以以较低的租金获得优质的住房服务;对住房租赁企业而言则是获得低价土地、发挥专业优势、统一建设规划的好项目。四大主体均能获益颇多,试点有望顺利推进。  

1.3.2. 租赁住房REITs到来,打造租赁住房商业模式闭环  

REITs这种资产证券化产品,是国家推动住房租赁行业发展给予的重要金融政策支持。租赁住房REITs产品试点,一方面可以为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品,另一方面也能为相关房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径,形成完整商业闭环,解除租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”,令其得以通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式。从而增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展。

今年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs、首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。为后续的租赁住房REITs试点起到了很好的示范作用。  

1.4. 空间巨大,政策力推,地产后周期的绝佳选择  

从全国的住房租赁市场发展来看,我国的租赁市场占整个房地产交易市场的比重仅为6%,远低于美国的50%和日本的72%。同时租赁市场仍不成熟,全国机构化渗透率只有2%,北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市,也才不到5%,相比之下美国机构化渗透率在30%左右,日本的渗透率达到80%以上,在市场成熟度上领先我国很多。  

就算是租赁市场最为发达的一线城市,目前而言与其他国际大都市相比差距也巨大。根据链家研究院的数据,目前北京、上海、深圳的租赁房屋占比分别为20%、20%、21%,租赁人口占比分别为34%、40%、34%,与纽约、洛杉矶、旧金山等国际大都市超过60%的租赁房屋占比和超过50%的租赁人口占比相比,仍有较大发展空间。

“租购并举”是我国房地产长效机制中的核心政策,国家政策大力推动为住房租赁行业的崛起带来大机遇,当前并不发达的租赁市场和较低的机构化渗透率水平也为未来住房租赁巨头的诞生提供了大机会。我们相信,这个行业目前正在蓬勃发展的初期,虽然还有很多问题需要后期在实际操作中不断改进完善,但其确确实实可以解决目前住房市场中的最大痛点,属于产业空间巨大与政策高度很高的双击选择。目前主要有两类公司受益逻辑清晰:  

第一类:具有租赁业务丰富资源和经验的相关公司,如世联行、昆百大A、万科A等:  

世联行:公司大力布局长租公寓业务,目前公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等25个城市。公寓构建后一个月出租率达91.2%,两个月后出租率为94.5% [1].  

昆百大A:拟发行股份及支付现金购买其合计持有的我爱我家84.44%的股权,我爱我家是中国最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一,拥有“相寓”品牌长租公寓。  

万科A:地产龙头积极布局长租公寓,截至 9 月底,长租公寓中的泊寓业务覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间。  

三六五网:长租公寓SAAS系统供应商,投资参股集中式长租公寓管理企业贝客邦20%股权。  

第二类:关注拥有潜在可供改租的土地资源的相关公司,如苏垦农发、辉隆股份、亚通股份、象屿股份、北大荒等。

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)