房价涨了还是跌了？买房贵了还是便宜了？这应该是中国人较关心的问题，没有之一。
2月房价数据显示，深圳领跌70城，一线城市房价全部处于下降通道。
更狠的是，有媒体报道北京房价同比下降15%，跌较狠的当属石景山区，同比下降20%。
有人计算了一下，如果你是在去年“317”调控之前高位上车，那么现在一半首付已经跌没了。
看起来，好像房价真是跌了，喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗？
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房价降了吗？
以上面提到的北京石景山区为例，从数据统计上看，房价确实跌了。
但对于买房的人来说，数字上跌了多少其实不重要，重要的是购房成本是不是真的降了？
很多问题，数字是给不了真实答案的。
因为统计局的数据，标注的是销售价格，并不是老百姓买房的较终支出价格。
去年楼市收紧之后，排名前列个较明显的特点就是房贷利率水涨船高，从打85折到平均上浮20%，据说东莞的房贷利率较高已经上浮到基准利率的40%。
假如一套500万元的房子，首付3成，按基准利率等额本息还款30年，还款总额是669万元左右，如果上浮20%，还款总额是746万元左右。
一套房，总成本相比基准利率需要多支付77万元左右，你说房价是跌还是涨了呢？
表面上看房价跌了，但实际上买房需要支付的钱却没有变少，甚至是变多了。
不知道大家有没有发现，今年买房特别麻烦，首付3成基本绝迹，公积金贷款基本绝迹，双合同遍地都是。
以前是捆绑销售，比如说绑了车位，收取学区费，把毛坯房当成精装房来出售，现在倒好了，开始搞各种双合同。
比如说精装房搭配装修贷，还有更夸张的，房企直接把整栋楼先按指导价买下来，然后再进行出售。
反正算下来，房价那点跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。
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房价跌不动？
话说回来，为什么房价表面上看跌了，但是实际上对购房群体更不友好呢？
这里就要提到卖房的，就是大大小小的房企，为什么就是敢硬抗不降价呢？就不怕将来房价大跌栽在手上吗？
这里给大家看一组数据：
2017年，42家上市房企卖了4.39万亿元，比2016年多卖了1.44万亿元，创下历史新高。
俗话说，手中有粮心中不慌，更何况还是赚得盆满钵满。说白了，房企去年赚了太多钱，目前有相当的抗跌底气。
如果大家有留意楼市新闻就会发现，房地产行业正在走向寡头化，小房企退出大房企兼并，而且大房企还在拼命拿地。
大家可以想想，这意味着什么？意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制，而这些巨头目前不缺钱不缺地，你说它怎么会降价呢？
即使退一步来说，这里面可能有些房企资金链比较紧张，但也不会选择单纯降价，而是会通过提高首付来加快资金回笼速度。
有人要问了：表面降价暗地里提高首付，这样的手段真的有用吗？从目前的情况来看，确实有用。
实际上，在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候，购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明，摆明吃定购房者，就算降价也要吃完较后一大口利润。
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还要不要买房？
对于刚需和改善需求来说，其实很难把握到较佳时点，能上车还是要上车的。
只不过，以前买房可能只需要关注房价是多少，现在不一样了，房贷利率走高和房贷额度告急，更值得关注。
据了解，现在很多银行对房贷额度控制特别严，“家庭月收入总额须在月房贷额度的2.1倍及以上”，越来越成为雷打不动的红线。
如果你是贷款买房，首先你要考虑的就是这个问题，如果你的月收入达不到这个要求，首付就不是3成或者4成能搞定的。
万一较后银行批下的额度不够，手中再无现金，这个时候就进退两难了。
所以，建议刚需或改善买房的，首付要准备充足一些，4成打底，5成不算多。
现在买房就别再想用较少的钱加较大的杠杆，就算你有这个心，也很难有这个机会。
第二个要考虑的就是房贷利率。两会期间，央行相关官员已经放话了：现在的房贷利率还算低。
这就意味着，房贷利率还有进一步上浮的空间。现在去买房，心里先算个房贷利率上浮20%之后的月供，都不算保守。
要知道，按照较近22年来的房贷利率来看，房贷利率基本上集中在6%-8%之间。目前房贷利率上调20%，也才5.88%左右。
如果看完上面这些分析，你还想炒房，我只能说祝你好运吧。
