为什么房价降了,买房却更贵了?

信广立诚

2018-03-28 16:35:00 ·-

房价涨了还是跌了?买房贵了还是便宜了?这应该是中国人最关心的问题,没有之一。

2月房价数据显示,深圳领跌70城,一线城市房价全部处于下降通道。

更狠的是,有媒体报道北京房价同比下降15%,跌最狠的当属石景山区,同比下降20%。

有人计算了一下,如果你是在去年“317”调控之前高位上车,那么现在一半首付已经跌没了。

看起来,好像房价真是跌了,喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗?

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房价降了吗?

以上面提到的北京石景山区为例,从数据统计上看,房价确实跌了。

但对于买房的人来说,数字上跌了多少其实不重要,重要的是购房成本是不是真的降了?

很多问题,数字是给不了真实答案的。

因为统计局的数据,标注的是销售价格,并不是老百姓买房的最终支出价格。

去年楼市收紧之后,第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高,从打85折到平均上浮20%,据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。

假如一套500万元的房子,首付3成,按基准利率等额本息还款30年,还款总额是669万元左右,如果上浮20%,还款总额是746万元左右。

一套房,总成本相比基准利率需要多支付77万元左右,你说房价是跌还是涨了呢?

表面上看房价跌了,但实际上买房需要支付的钱却没有变少,甚至是变多了。

不知道大家有没有发现,今年买房特别麻烦,首付3成基本绝迹,公积金贷款基本绝迹,双合同遍地都是。

以前是捆绑销售,比如说绑了车位,收取学区费,把毛坯房当成精装房来出售,现在倒好了,开始搞各种双合同。

比如说精装房搭配装修贷,还有更夸张的,房企直接把整栋楼先按指导价买下来,然后再进行出售。

反正算下来,房价那点跌幅,在巨大的首付成本面前,根本不值一提。

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房价跌不动?

话说回来,为什么房价表面上看跌了,但是实际上对购房群体更不友好呢?

这里就要提到卖房的,就是大大小小的房企,为什么就是敢硬抗不降价呢?就不怕将来房价大跌栽在手上吗?

这里给大家看一组数据:

2017年,42家上市房企卖了4.39万亿元,比2016年多卖了1.44万亿元,创下历史新高。

俗话说,手中有粮心中不慌,更何况还是赚得盆满钵满。说白了,房企去年赚了太多钱,目前有相当的抗跌底气。

如果大家有留意楼市新闻就会发现,房地产行业正在走向寡头化,小房企退出大房企兼并,而且大房企还在拼命拿地。

大家可以想想,这意味着什么?意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制,而这些巨头目前不缺钱不缺地,你说它怎么会降价呢?

即使退一步来说,这里面可能有些房企资金链比较紧张,但也不会选择单纯降价,而是会通过提高首付来加快资金回笼速度。

有人要问了:表面降价暗地里提高首付,这样的手段真的有用吗?从目前的情况来看,确实有用。

实际上,在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候,购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明,摆明吃定购房者,就算降价也要吃完最后一大口利润。

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还要不要买房?

对于刚需和改善需求来说,其实很难把握到最佳时点,能上车还是要上车的。

只不过,以前买房可能只需要关注房价是多少,现在不一样了,房贷利率走高和房贷额度告急,更值得关注。

据了解,现在很多银行对房贷额度控制特别严,“家庭月收入总额须在月房贷额度的2.1倍及以上”,越来越成为雷打不动的红线。

如果你是贷款买房,首先你要考虑的就是这个问题,如果你的月收入达不到这个要求,首付就不是3成或者4成能搞定的。

万一最后银行批下的额度不够,手中再无现金,这个时候就进退两难了。

所以,建议刚需或改善买房的,首付要准备充足一些,4成打底,5成不算多。

现在买房就别再想用最少的钱加最大的杠杆,就算你有这个心,也很难有这个机会。

第二个要考虑的就是房贷利率。两会期间,央行相关官员已经放话了:现在的房贷利率还算低。

这就意味着,房贷利率还有进一步上浮的空间。现在去买房,心里先算个房贷利率上浮20%之后的月供,都不算保守。

要知道,按照最近22年来的房贷利率来看,房贷利率基本上集中在6%-8%之间。目前房贷利率上调20%,也才5.88%左右。

如果看完上面这些分析,你还想炒房,我只能说祝你好运吧。

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