一直说房价要涨要跌,未来房价到底是什么走势?

财经小辞典

2018-03-30 16:47:00 ·-

再长的路,一步步也能走完,再短的路,不迈开双脚也无法到达。不要为明天忧虑,因为明天自有明天的忧虑;一天的难处,一天担当就够了。人的命,三分天注定,七分靠打拼,有梦就”会红”,爱拼才会赢。只要不把自己束缚在心灵的牢笼里,谁也束缚不了你去展翅高飞。请一定要有自信。你就是一道风景,没必要在别人风景里面仰视。生命中最值得欣慰的,莫过于一觉醒来,你发现太阳还在,你还活着,周围的一切依旧美好。

房子就是人类生活、休息的地方,是用钢筋、水泥筑起来的一个窝。这个窝成本价格并不高,而让窝价高起来的不是需求,而是彻头彻尾的商业化炒作。房子是用来住的、不是用来炒的,这是国家定的大政方针。但房地产价格不会出现大起大落,则是地方政府的调控基调。

总体来看,目前房价泡沫水平、居民负债率都处于历史高位;

1. 房价泡沫水平:租金收入比、年化租售比、房价收入比

租金收入比、年化租售比、房价收入比是衡量房屋价格泡沫水平的一般性指标。“租金收入比”显示了一个城市房租上涨的潜力,通常而言,大学毕业生平均工资收入的40-45%是市中心普通公寓租金的上限,所以,“租金收入比”越低,说明该城市房租上涨的潜力越大(租房的需求方具有支付能力),反之亦然;年化租售比是房地产作为一种资产的收益水平,正常情况下应该略高于无风险收益(存款、国债);房价收入比显示该城市居民购买住房的支付能力,房价收入比越高,该城市的居民的购房能力越低。由以上三个指标构成的房价泡沫指数直接影响居民对房地产的投资性需求,属于快变量,我们赋予50%的权重,其中,房价收入比对于泡沫水平的反映最为直观,我们赋予其30%的权重。

2. 消费需求:常住人口增长、老年人口占比、居民可支配收入增长和负债水平

从需求的角度来看,房地产具有消费和投资双重属性。消费需求即自住需求,自住需求主要取决于当地常住人口规模的增长速度、居民可支配收入增长速度以及当地居民的负债水平。其次,当地人口结构,尤其是老年人口的占比对住房需求也有一定影响。因此,我们把这四个维度的指标作为考察住房消费需求的重要指标。消费性需求对房地产市场的影响周期较长,属于慢变量,我们赋予35%的权重,其中,人口增速及居民负债水平分别赋予10%、15%的权重。

3. 供给端:投资销售增速差、土地财政依赖度

房屋供给是房地产价格非常直接的影响因素,而考虑房屋供给的直接指标是地产投资增速。若地产投资增速远大于销售增速会产生大量过剩存量房,同时引起地产企业资金周转紧张,从而引发价格下跌风险。只要一部手机在家创业,我帮助了很多人一两个月就收入过万,一年多实现月入六位数以上,想要有钱有闲有梦想的朋友加微一八八五零七五五六八九,因此我们将地产投资销售增速差(地产投资增速-地产销售增速)作为供给端的重要指标来考察。同时,地方政府的调控政策可以在短时间内影响当地房地产价格,土地财政依赖程度越高的城市和地区,地方越倾向于维护高房价。因此我们把“土地财政依赖度”也作为考察当地房地产风险的重要指标。供给因素同样属于慢变量,我们分别赋予投资销售增速差、土地财政依赖度5%、10%的权重。

根据上述指标的权重和各个城市的统计数据,我们计算后得出不同城市的风险指数如下:

从房价泡沫水平来看,2017年房价泡沫水平最高的城市依次为北京、厦门、深圳、上海、三亚,房价收入比均达到20倍以上。租金收入比较高的城市为三亚和北京,40%左右,已经没有太多的上涨空间(根据全球各大城市经验数据显示,租金的上限最高不会超过大学毕业生薪酬总额的45%)。同时这24座城市的年化租售比都在3%以下,低于无风险收益。低租金收益率反映了居民对房地产的投资主要是为了价格上涨的资本利得,一旦房价上涨的预期改变,投资性房产将遭到大量抛售,当地房地产价格面临下行压力。

二线城市,目前在一线城市限购的政策影响之下,很多一线城市的人才开始回退到二线城市寻求机会,同时这里的购房条件和落户政策更宽松,任何以落户为前提的人才引进都是极具吸引力的。这样一来相比一线城市的“被外来人口”变为二线城市的居民,这个吸引力是非凡的,因此,人口的增长一定会带来房价的增长,这是长期的影响。

在这之前,三四线城市都是去库存、棚改和城镇化的主要实施地点。这就给三四线城市的楼市发展带来了很大的机会。但是,人口基础较为薄弱的三四线城市在棚改和城镇化渐渐退去后,将会留下楼市的萧条和转型。但是想在五至十年内完成是不可能的。

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