独家区域报告 | 大兴瀛海历经蜕变 高端居住区定位渐显

楼市相对论

2018-03-28 05:40:00 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

回想前几年,北京六环板块还没火起来的时候,我到过南城最远的地方是大兴旧宫的德茂庄,那是贯穿北京南部中轴快速公交线的终点站。

从前门大街下来一直到五环的德茂桥,下了车放眼望去,煎饼果子、油炸毛鸡蛋、豆浆灌饼…那种充满市井气息的街道,在之后很长一段时间,令我对南城有着极其负面的印象。

北京南城,自古是普通老百姓的栖息之地,这里应该是北京城里最百味杂陈也最姹紫嫣红的地方。不知道是不是因为长年累月沾染平民生活的气息,这儿总少了些北京城该有的恢弘巍峨之气。

 曾几何时,相比于东富西贵,北贫南贱也成了一个时代北京发展的缩影。

后来,随着北京奥运会、亚运会的举办,北城迎来大发展,反而南城一次次错过了历史的机遇。虽然有“新南城计划”“首都第二机场”轮番落地,但真正让老百姓能看到的直观变化,似乎还停留在画饼充饥。

所以,最近听说德茂庄再往南的大兴瀛海镇房价破7万/平的时候,我的内心是极度不理解的。

抱着探索真理的心态,我从大兴京福路出发实地走访了此地,求一个眼见为实的结论。

从区域发展上来看,最早大兴瀛海主要以产业组团为主,后来随着周边几个村庄拆迁安置回迁至此,逐渐演变成如今产+居为一体的格局。

但其实,大兴瀛海镇的城市功能定位是什么?没有人能明确给出一个答案。

随着近几年北京城区迅速扩张,六环板块日益开发成熟的今天,瀛海镇部分一级开发土地逐渐成熟进入市场,之于整个北京土地市场的意义,绝对是炙手可热的“香饽饽”。

(搜狐焦点制图)

所以,从四年前瀛海板块迎来第一个商品房项目瀛嘉汇开始,北京城建限竞房、旭辉一合相、首开龙湖天琅先后带着高端别墅产品进场,再有2017年4月份,国瑞在瀛海板块拿到的共有产权房项目房价29000元/平米;7月份,远洋、中海保利先后拿到两个最低限价约5.2万/平米的现竞房;还有瀛海家园等回迁社区组团,瀛海板块的居住氛围逐渐变得浓厚。

一、四通八达交通路网 为瀛海发展提速

从“无人问津”到“百花齐放”,瀛海板块的蜕变还要从交通变化开始谈起。

在这之前容我先吐槽下瀛海现有的公共交通,真的是太不方便了。如果从前门(市中心)坐快速公交到终点站德茂庄,之间还要转乘公交车才能到瀛海镇!!!而且,目前瀛海镇居民可以选择的公共出行方式只有一种,就是公交车,而且公交车的发车量,只有在早晚高峰能够得到保证,平时公交车发车频次约在半小时以上。

(搜狐焦点摄,2018.3.14)

(搜狐焦点摄,2018.3.14)

再来说说八号线南延拉动瀛海崛起的故事。不得不说,“要致富先修路”简直是中国房地产开发史的行动轨迹,真真是厉害了我的路!

(8号线南延 图片来源于网络)

先来补补背景资料,地铁八号线规划为一条贯穿北京南北城区的中轴线路。

为了迎接2008年北京第29届奥运会,一期奥运支线先期建设,并与10号线完成接轨。二期北部线路开通了北土城——森林公园南门路段,2012年开通了南锣鼓巷——朱辛庄路段,2013年下半年,三期南延段开始建设,预计2018年全线开通。

正在修建的瀛海站(搜狐焦点拍摄,2018.3.14)

目前与八号线有点关联的开发商都流传着一种说法,认为八号线是贯穿北京南北中轴线最核心的线路,地段论来讲,这里将会成为除了横穿长安街1号线之后,全北京地位最高的一条线路。由于八号线的江湖地位不是咱们讨论的重点,所以再此不做过多研究。

除了八号线之外,S6号线轻轨列车也在瀛海镇有交汇。S6号线预计今年就会开通,届时南部从“二机场”磁各庄站出发可支线前往“首都机场”,起到联络首都两大机场的作用。

(地铁S6号线,图片来源于网络)

顺便在这里交代一下,第二机场将于2019年建成投产。关于二机场的“传说”相信大家都有耳闻,这里也不做展开。

由于轨道交通、二机场还没有投入使用,所以实地勘察时,这些只能听说的“利好”并不直观。

(新机场效果图 看起来很高大上)

可喜的是,2016年9月京台高速的开通,大大提高了瀛海居民自驾出行的通畅性。

经常开车的朋友应该对京台高速不陌生,在这条路开通之前,从北京宋家庄去往京冀界路段是比较困难的,现在有了这条双向8车道,最高设计时速达到120公里的高度公路之后,行车便捷度确实得到了提升。

此外,瀛海板块北向南方向分别会经过南五环、黄亦路和兴亦路,自西向东3公里范围内分别有新机场高速、南中轴路,路面交通比较四通八达。

京台高速(搜狐焦点拍摄,2018.3.14)

二、户型定位偏改善 房源种类不同导致房价差距大

此次实地探访让我比较意外的是,瀛海板块的房源类型偏改善性质居多,包括旭辉一和相、龙湖天琅还有今年马上入市的远洋万和斐丽主打别墅房源,甚至之前的一些回迁房社区,很多也都是大户型、别墅定位。

可能是因为前几年瀛海居住开发量不大,该板块二手房市场并不是很活跃,甚至新房市场也是在近两年才有,而且价格差别比较大。

从诸葛找房了解到的数据显示,自2016年以来,该地二手房挂牌量一直未突破50,显示出板块的二手房市场并不活跃。价格上,从25000元/平扶摇直上,到如今的42000元/平。

搜狐焦点制图,数据来源:诸葛找房

瀛海板块房源种类比较多,回迁房、共有产权房、现竞房、商品房都有,所以房价的跨度比较大也在情理之中。目前瀛海板块二手房以回迁房房源为主,均价在4.2万左右;新房项目均价在7万左右,限竞房5.2万上下,共有产权房2.9万/平方米。

(搜狐焦点制图,2018年3月27日数据,仅供参考)

根据大兴区政府的统计数据显示,瀛海镇区常住人口有6万人,其中2/3为外来人员,因此租赁市场也比较活跃。通过走访中介门店了解到,因为房源有限,所以房租价格并不低。三室一厅的次卧,价位在2000元/月,整租两室一厅,价格在4300元/月,如瀛海家园、永旭嘉园,距离公交站台远近,价格亦有不同。

此外,大兴区政府还在瀛海镇规划了两块集体租赁土地项目,在京开高速和京福路沿线,交通条件不错,可以满足附近外来人员的居住条件,不过目前还没有动工的痕迹。

(搜狐焦点摄,2018.3.15)

(搜狐焦点摄,2018.3.15)

另外,自瀛海镇中心南部的兴亦路向西方向,帝海集团在这里开发了1平方公里的一级开发项目,将释放出100万平米的建筑用地,其中30万用于安置原住民,剩下70万平米已有10万平米住宅面积被永同昌+招商联合体拿到,后续还有60万平米陆续进入市场。随着土地价格的不断攀升,对于区域的房价也有一定影响。

三、绿色环境不足 基础配套落后亟待提升 

瀛海镇规划详图(部分来源于网络)

居住环境方面,瀛海的环境状况实在不怎么样。目前距离瀛海镇中心约3.5公里左右,有一个全北京最大的湿地公园南海子公园,小小弥补了瀛海环境条件不足的问题。

据说未来,距离瀛海镇约8公里的南苑机场,在第二机场建成之后将全部迁出,原址会改建成绿地公园使用,改善南部城区绿色环境不足的问题。

但最让人担心的是,根据现在居住区与产业组团接壤而下的区域规划条件,该板块以后发展绿色环境的空间也会比较有限。

由于瀛海板块前期规划阶段没有明确居住属性,所以在基础配套方面也没有突出的亮点,包括商业和医疗目前都要依托亦庄或大兴黄村板块来支撑。只有教育配套还算齐全,目前瀛海建设有瀛海镇第一中心幼儿园、瀛海镇第一中心小学、红星中学、大兴区太和中学,可以满足目前居民上学问题,但仅此而已。

(搜狐焦点摄,2018.3.15)

(搜狐焦点摄,2018.3.15)

从瀛海的居住定位来看,开发商对于瀛海板块的期望值是比较高端的,包括龙湖天琅打出了新南城别墅区的概念,先后还有旭辉、远洋大力推别墅产品,都说明瀛海的开发商赋予这个板块的高期待。在这些千万级购房者入场之后,瀛海的发展可能也会有经历一个质变的过程,包括商业配套、教育和医疗资源的建设都不在话下。

今年下半年开始,伴随着八号线三期全面通车之后,瀛海板块的发展可能会迎来一次全面的爆发期。但这一切目前仍止步于想象,后市如何还有待市场考验,一起期待吧。

置业建议

其一,六环板块日益开发成熟,目前有一些正在开发的新楼盘,房价仍处于价格洼地,刚需者可尽早入手。

其二、瀛海地块房源种类多、房价差距大,各种购房需求的人都值得一看,且改善性质房源居多,有改善性住房需求的购房者不容错过。

其三、目前瀛海区域商业和医疗等基础配套落后,公共交通不太便利,但今年预计八号线瀛海站开通,会对瀛海区域的公共交通有所改善。从长久来看,瀛海区域楼市发展潜力大。

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