北上深厦买房最痛苦/上海和深圳“房奴”最负重

e线城市

2018-03-14 08:09:23 ·综合经济、政商内参、财富投资、社会生活、城事观察,好文精选。。

榜单丨35个重点城市房价收入比出炉:北上深厦买房最痛苦

作者:许倩 

备注:房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)国家统计局公布2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米;国家卫生计委公布2015年我国家庭户均人数3.02人,以此统一进行计算。数据来源:城镇居民人均可支配收入数据来自地方统计局;新建商品住宅均价数据来自易居研究院等市场数据;房价收入比数据为中房智库研究员根据前述相应数据计算整理  刘凯/制作

中房智库研究员 许倩

楼市“深水区”调控一年多,老百姓的购房压力并未得到缓解。

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

据此,中房智库研究院独家发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告,报告显示,相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升,即人均可支配收入与房价差距越来越大。

排在前10名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、珠海、海口、杭州和石家庄,其房价收入比均超14。这意味着,按照2017年这些城市城镇居民人均可支配收入来说,一个家庭想要购买一套110平方米新建商品房(2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米),需要花上14年以上的时间,前提还是房价不涨,全部收入只用于购房。

尤其处在榜单前5名的深圳、三亚、上海、北京、厦门,房价收入比高达25倍以上,这个水平已经超过上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。这5个城市2017年新建商品房均价在全国也是处于前五的高度。全国房价最高的四大城市,已由北上广深变为北上深厦。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。不过一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。若按这一标准衡量,我国35个重点城市中,仅长沙的房价收入比合理,为6.67。

值得注意的是,这份报告中所使用的房价数值为2017年新建商品房均价,而非二手房房价。而现在很多城市新房二手房价格倒挂现象明显,即二手房市场价格往往更高。

高房价不仅被老百姓愤恨,也被企业家诟病。“高房价会造成企业人才流失。”3月3日,参加全国政协十三届一次会议的百度公司创始人李彦宏表示。

政府对于楼市调控的决心坚定。

3月5日,李克强总理在2018年政府工作报告中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

深圳、三亚、上海、北京、厦门房价收入比畸高

房价收入比通常是国际通行的考量一个国家或地区是否存在房地产泡沫的重要数据。在人口和资金持续流入的一线城市及二线核心城市,市场仍有源源不断的购房需求支撑,这些城市的房价收入比仍然高企不下,同样,这也意味着这些城市的楼市泡沫仍在膨胀。

根据中房智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告,房价收入比超过10倍的城市有23个,较2016年增加了2个城市,即徐州和重庆;超过15倍的城市有7个,与2016年齐平,分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州和珠海。而海口、杭州、石家庄、南京的房价收入比均已超过14%,直逼15%,数值较2016年增长明显。

在已公布2017年城镇居民人均可支配收入的城市中,上海的人均收入水平最高,达到了62596元,扣除价格因素实际增长6.7%;其次是北京,城镇居民人均可支配收入为62406元,同比增长9.0%;苏州排第三位,城镇居民人均可支配收入为58806元,同比增长8.2%,苏州城镇居民人均收入高出全省平均水平15184元。2017年深圳居民人均可支配收入52938元,同比名义增长8.7%。

但在高房价面前,一线城市的所谓高收入显得太虚。虽然热点城市房价增速已有所控制,但距离老百姓的购买力仍显得过高。

在中房智库研究院发布的35个重点城市房价收入比榜单中,深圳的房价收入比高居首位,达到39.64。据深圳市房地产信息系统,自2016年10月深圳出台楼市调控政策后,深圳房价已经连续下跌17个月,累计下跌1420元。深圳官方表示,2018年深圳房价不许涨。但57348元/平方米的新建商品房均价仍是全国最高的。

房价收入比排行榜第二名是三亚,2017年新建商品房均价25877元/平方米,同比增长35%;住房总价是家庭可支配收入的28.16倍,这一数值较2016年增加了4.66。

其实,近年来整个海南省的经济增长均过度依赖房地产投资,房价收入比一直处于过高水平。如海口2017年新建商品房均价同比增长50%;2017年房价收入比达到14.99,比2016年增加了3.29倍。

而三亚和海口的房价还在上涨。根据国家统计局数据,2018年1月份,海口和三亚的新建商品住宅销售价格分别同比上涨1.3%、2.4%。

上海和北京,作为一线特大城市,房价仅次于深圳,2017年新建商品房均价分别为47865元/平方米和43839元/平方米,相比2016年均价分别增长了25%、31.2%。上海和北京的房价收入比分别达到27.98倍、25.7倍,该比值较2016年分别增加了3.69、4.35。

厦门房价已经涨到全国城市前四,2017年新建商品房均价34375元/平方米,同比增长29.6%,2017年房价收入比达25.15,这一数字在2016年为24.21。

从报告数据可以看出,目前房价收入比高的城市,仍集中在我国经济发达的一线城市、东部城市及周边辐射城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求和投资投机需求较为集聚,购买力强劲,房价水平也高。

仅9个城市房价收入比有所下降

整体看,经过2017年楼市深度调整,重点城市房价增速有所控制,但相比人均可支配收入而言,这种增速的收缩收效甚微。

据中房智库研究员统计分析,35个重点城市2017年房价收入比排名中,仅9个城市的房价收入比较2016年略有所下降,而其余26个城市居民购房能力仍是差距越拉越大的态势。

这9个房价收入比略有下降的城市分别是:廊坊、合肥、苏州、广州、深圳、兰州、温州、太原和武汉。

廊坊2017年新建商品房均价10500元/平方米,房价收入比为10.25,这一数值在2016年为12.38。

2017年,处于严厉调控之下的环京楼市遭遇了阴霾期。不少开发商加入了降价行列。以廊坊为代表,据大数据房价指数监测(含二手房价),廊坊房价从2017年4月最高点至2017年年底累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。房价中位数由2017年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

合肥2017年新建商品房均价12666元/平方米,均价同比上涨13%,2017年房价收入比为10.25,较2016年微降1.75。

在房价收入比继续上涨的26个城市中,房价收入比变动幅度较大的10个城市分别是:三亚、北京、上海、海口、杭州、西安、常州、宁波、珠海和石家庄。这几个城市在2017年都属于房价增速较快的城市。其中,杭州、西安、常州、宁波、珠海2017年新建商品房均价分别同比上涨33%、42%、49%、30%、43%。

备注:胡润全球房价指数榜中2017年底房价涨幅对比的是2017年12月31日与一年前的数据,2016年底房价涨幅对比的是2016年12月31日与一年前的数据;而非全年的房价均价   刘凯/制作

据2017年胡润全球房价指数榜,进入2017年全球房价涨幅前10位的中国城市包括:无锡(第二)、合肥(第三)、广州(第五)、厦门(第五)、郑州(第七)、南京(第八)、惠州(第九)。需注意的是,这里的2017年房价涨幅指的是2017年12月31日与一年前的数据增幅。

不过,2017年中国楼市依旧受各地限购政策影响而持续降温,大部分城市2017年房价涨幅相比2016年涨幅有所下降。如无锡房价同比涨幅从2016年底的34.3%降为2017年底的18.2%;合肥房价涨幅从2016年底的48.4%降为2017年底的18%;厦门房价涨幅从2016年底的45.5%降为2017年底的16.9%。

壮士断腕式决心

房价为何迟迟不能得以抑制,除不断流入的人口带来的真实购房需求及部分人群的投资投机需求所致,并受当地GDP增速和资金影响,还有一个根本原因在于地价的上涨。

有分析认为,在当前的土地制度之下,地方政府从低价收进来土地,高价卖给开发商,这中间的差额是地方政府非常重要的财政收入来源。所以地方政府是非常乐于来维持高地价。这样的恶性循环就加剧了价格的上涨。

而且,目前一二线城市尤其是其中的热点城市可供建房的土地量并不多,而三四线城市却有大量的土地可用于建设。土地供应量稀缺,那么地价就会提高,当地房价也会水涨船高,这也是事实。

须承认,房地产仍是支柱产业,但这种过度依赖房地产的畸形发展模式需要改变。

在3月6日举行的海南人大代表团媒体开放日上,全国人大代表、海南省省长沈晓明表示,海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

沈晓明表示,之所以用壮士断腕来形容,是因为减少经济对房地产的依赖对海南来说“很痛、会出血、会很难”,不下大的决心不容易做到;难在海南的房地产对经济的贡献很大,无论投资还是税收都占到50%左右。

“既然这么难,为什么要下这个决心呢?”沈晓明表示,海南省土地资源有限、不可再生,而外界对房子的需求是无限的,海南不能做房地产的“加工厂”;造了房子,就要有基础设施配套和公共服务配套,但海南财力有限,配套不起,因此把房地产作为海南的支柱产业将不可持续。

租赁型住房市场的发展也是抑制房价过快上涨的一剂良药。

李克强总理在2018年政府工作报告中表示,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

总理透露了中国住房制度改革的新方向:中国将进入住房制度的“三分法”时期,也就是商品房、保障房(租赁房)、共有产权住房。

住房制度的改革,对于百姓而言,是个利好,买不起房的刚需一族又多了一份希望。

哪个城市的“房奴”最苦逼?上海和深圳!

  买房不易,供楼不易。绝大多数的白领在成为业主的前后几年,都曾经历过勒紧腰带的苦逼日子。

从全国来看,哪里的业主最苦逼?

答案当然是一线城市。但令人意外的是,全国最苦逼的业主竟然不在北京,而是在上海和深圳。

根据世联行日前发布的研究报告,2017年,在全国19个典型城市中,商品住宅月供收入比最高的是上海,其实是深圳,第三为广州,第四则是北京,四者的住宅月供收入比分别为225%、211%、166%、164%。

报告称,对一二线城市的新晋人口而言,租是解决居住问题第一方式。以商品住宅平均月租金收入比来定 义城市租金负担,或称“相对租金”。广州平均租金单价 44.5 元/㎡,比深圳 65.0 元/㎡低,但相对租金 0.56 比深圳 0.36 高出五成。北京、上海,甚至于惠州、佛山、苏州的相对租金都比深圳高。

据了解,深圳的相对租金较低有两方面原因: 1.整体收入较高。据公开资料显示,深圳在岗职工平均收入为 7.9 万元/人·年,仅次于北京(9.3 万元/人·年),高于上海 7.6 万元/人·年和广州 6.7 万元/人·年。2.商品住宅租赁面积较小,深圳商品住宅租赁供应面积的中位数为 40 ㎡,为各大城市中最低。

2016 年 3 季度起,深圳各类长租公寓集中入市迅速获得住户青睐,小面积、高品质的长租公寓迅速吸纳了大量租客,传统租赁市场租金为此连续下调。

报告显示,在2017年全国主要城市中,用于租赁的商品住宅供应量,以北京最多,达到198万套,套均租赁面积60平方米。其次是广州,为111万套,套均租赁面积为70平方米。深圳为89万平,套均租赁面积40平方米。

这也意味着,全国房东最多的城市在北京,其次是广州、深圳。

2017 年,十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住 有所居”。租购并举自 2011 年首次于地方政府会议中提出,至今已过去 7 年。

2017 年,国家在“房住不炒”的主题中强调发展租赁市场,相应的制度不断出台。以广州提出“租售同权”为始,12 城租赁试点、13 城集体用地入市等等政策相继登场,此后租赁用地供应、租赁用 房供应、租赁平台、租赁管理条例等等一系列政策纷涌而至。

2017 年,全国多地供应租赁用地。以一线城市为例,各类租赁用地从 2016 年末正式面世后,于 2017 年供应大幅增长,全年北上广深分别供应 106 万㎡、149 万㎡、41 万㎡和 9 万㎡的租赁、自持住宅建面,同时另外北京还供应了 331 万㎡的共有产权商品房建面。

2017 年末,建设银行首发推出“按居贷”,其后正式掀开银行资本进入租赁市场的序幕。 对市场参与者而言,资金的投入和周转是经营长租的第一道考验。

以深圳人才安居集团所获龙华地块为例,剔除保障房后楼面价 1.93 万元/㎡,约为周边二手房价的三分之一,同口径估算入市成本 约 2.4 万元/㎡,周边商品住宅租金 71 元/㎡·月,扣除维护费用总投资 14 亿约 28 年回收(估算中假设租金增速与通胀相等)。

世联行认为,自建长租产品投资额高、回收期长,企业资金长期沉淀不易周转。开发经营期间将更倾向于企业、集团长期承租,一次性付款以转移住房空置带来的租金损失。

可以看到的是,在租售同权的同时,仍有不少人民热衷跨城迁徙,争相在异乡当业主。

从过去四年世联购房客户的数据看,新疆、内蒙古的客户迁徙距离最为突出,达到 2,000 公里以上,跨越了大半个中国(中国陆地东西跨 5,200km,南北 5,500km)。而超过 1,000 公里的城市也包括西北、东北的城市,中部、东南部城市并未在其中。

从过去四年世联购房客户的数据来看,置业吸引力最强的是三亚,是唯一客户来源距离达到 2,000 公里以上的城市,其后为哈密、北海等各有 其突出特点的城市。

与之相对,一线城市反而不在置业的最强吸引力梯队中,最远城市如深圳也不足 800 公里,仅基本覆盖华南地区。

如三亚主要的客户来源地是东三省,客户为渡寒冬而在中国的南端置业;哈密主要的客户来源地是中部地区,因其矿产、生物资源丰富而备受瞩目吸引众多商人、企业前往,并于 2016 年 配合一带一路计划撤县设市,大幅提高其战略定位。

北海、大理、恩施等地以其优越的地理自然环境 风光吸引客户置业养老;珠海与滁州除了环境舒适外更承接了周边城市的溢出(珠海毗邻广深,滁州与 南京接壤),成为都市圈中兼具生活环境与发展机会的优良选择。

南都记者邱永芬 实习生刘子瑶 

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)