楼市调控下改善置业趋冷 津城高端住宅贬值明显降幅近5%!

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2019-01-23 17:21:09 ·天津房地产网站。第一时间掌握北京楼市咨询,为您省时省钱并提供购房服务。

2018下半年,高端住宅价格涨幅有所回落,租金表现较为平稳。随着楼市调控和房贷政策的不断收紧,高端住宅购房门槛大幅度提高,改善客群被迫推迟入市,一手、二手高档住宅市场整体趋冷。

近日,云房数据联合和讯房产发布《2018下半年中国房地产投资回报率调查报告》,本期推出的是《17城高端住宅投资回报率排行榜》。

天津贬值最明显

北京150㎡房年租金20万+

与2017年相比,2018年的高端市场略微回暖。云房数据全国监测的17个城市,高端住宅价格同比涨幅转负为正,下半年涨幅略有回落。2018下半年,全国高端住宅均价39224元/平米,保持走高态势,但价格仍低于2016年的峰值41592元/平米。

从各城市的情况来看,2018下半年,深圳高端住宅价格居监测的17城市首位,上海紧随其后,北京、厦门次之。多数城市高端住宅成交价格仍呈上涨态势,西安同比涨幅高达33.0%,位居全国首位。上海、北京、厦门、天津四个城市高端住宅价格同比下降,其中天津高端住宅贬值最为明显,降幅接近5%。

“租售并举、品质租房”拉升了高端住宅的租赁需求。从各城市租金同比涨幅来看,除广州、宁波、青岛同比下降外,其余城市均有不同程度上涨。其中成都租金上涨最快,同比涨幅高达14.2%。

高端住宅单位面积年租金的三甲,被北京、深圳、上海垄断。北京高端住宅年租金为1386元/㎡/年,这意味着如果租住一套150平米的大房子,一年需要支付的租金将超过20万元。

静态租赁回报率远低于普宅

仅5城跑赢一年定存

2018下半年,全国高端住宅租金表现较为平稳,静态租赁与长期租赁回报率分别小幅回落至1.4%、4.6%,历史5年租赁后转售回报率与上半年基本持平。由于当前房地产改善需求受政策影响被抑制,未来5年内需求或有望得到逐步释放,届时高端住宅价格或将小幅上涨,未来转售回报率(2018-2023)或将小幅提升。

高档住宅价格与租金之间的巨大差距,决定了其静态租赁回报率长期处于低位水平。统计显示,2018下半年,17城市静态租赁回报率在0.8%-1.9%之间,远低于普通住宅,仅沈阳、重庆、大连、成都、西安的回报率跑赢了一年定存。

在经济下行之际,住房调控政策持续,改善类需求被抑制,高档住宅价格涨幅收窄,因此历史转售回报率走低并不意外。在打击投资、抑制改善、保护刚需的政策基调下,预计未来大部分城市转售回报率或呈下降趋势。

静态租赁最快53年回本

北京长租回报率打平5年定存

2018下半年,一线城市静态租赁回报率保持稳定,仍在低位徘徊。由于2018下半年北京、上海房价下行,历史5年租赁后转售回报率较上半年出现下滑。未来随着市场进入平稳发展阶段,租售并举的体系建立,一线城市价格大涨难再现,预测转售回报率将保持平稳趋势。

静态租赁回报率方面,沈阳以1.9%的回报率位居榜首,投资约需要53年能回本,而在厦门,这一时间将被延长到125年。从变化趋势来看,涨跌幅度都不大,环比上涨最快的是成都,涨幅0.3%;环比下跌最显著的是西安,降0.6%。

从长期租赁回报率来看,7成以上的城市回报率出现了回落。青岛、厦门、宁波三个城市在2018下半年的租金涨幅不及价格涨幅,致使长期租赁回报率环比出现下滑,在17个城市中处于较低水平。北京高档住宅的长期租赁回报率,刚刚打平五年定存利率(4.9%)。

覆盖城市:

高端住宅篇全国覆盖庆的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、重庆、南京、杭州、西安、大连、沈阳、宁波、青岛、福州、厦门17个城市。

指标解释:

静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。(新闻来源:和讯房产)

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