如何正确看待房产税对未来房价的影响?

豪宅天下

2018-03-12 20:34:00 ·-

上周关于房地产的新鲜话题只有一个“房产税”,那么如果这件事未来没有变数、继续向前推进的话,对房价到底会产生怎样的影响呢?在对房产税的理论研究文章中,我们推荐一篇最具深度的文章:“任泽平、夏磊:房产税何时推出?如何征收?影响多大?”,而豪宅则从一线实操的角度分析如下:

1,何时收:从目前的普遍分析来看,应该是3年才能基本完成立法,但是立法完成和实际征收之间,还有大量的前期准备工作、才能实际落地进行征收,这个时间可能也得个2年左右,所以加起来可能得在5年后、也就是政府的下一个5年任期时,才会需要实施落地;这个税种归属地方税,我们认为目前的地方政府兴奋点不足,兴奋点应该还在卖地上,因为卖地的操作成熟、财政收入见效明显,所以从地方政府可能还是想尽量延长土地财政的时间,不会有太大的积极性早日转型,所以从这个角度而言,这一届的5年一边卖地、一边有条不稳地做前期的各项准备,等到下一届的5年再落地应该是个大概率事件;

2,收多少:从2011年的上海试点来看,当时定的是0.4-0.6%,均值也就是0.5%,北京如果执行、可能会参考上海这个值,比如一套1000万的房产,每年要交5万左右,虽然没人愿意交、但是好像大家也能承受。也许有人说可能参考美国1%左右的标准,在此说明一下两国的差异:美国很多城市的房价中间价仅为几十万美金,好比说尔湾的均价为80万美金,按照1%的比例征收,房产税的绝对值也就是每年8000美金;而对北京而言,中间价可能是800万左右,我们收个0.5%,绝对值也得每年4万人民币;相对于本国货币而,咱们房价是人家的10倍,既使咱们的税率为0.5%,人家的实际税负还是比咱们低得多,政府未来在确定税率时,第一就是要考虑这个税负的百姓承受能力问题,我们认为上海0.4-0.6%的税率还是比较靠谱的;

3,未来会出现抛售潮吗:不会。有人说会出现持有多套房产的业主抛售潮,我们认为这不太可能,抛售需要的是恐慌避险心理、而房产税引发不了恐慌。比如说每年0.5%的税负,如果我的房产在出租、那我就涨租金,由于北京所有的业主一起涨租金,租客就变得没有选择,只要还想留在北京、就只能被迫接受;而如果房产的年度升值为10%,那么一年的涨幅够我交20年的房产税,何来的恐慌避险心理?我们认为房产税对业主的心理会产生影响,他们会觉得未来房价的短期暴涨越来越难,会从短期投机改变为长期投资,收取合理的长期投资回报,而由于中国的股市长期历史表现欠佳,房产以后仍然会是中国人长期投资的最佳载体,这一点是毋庸置疑的;

4,对未来房价走势的影响:

A,5年内:在提前放风和前期各项准备的这5年中,由于房产税只是一个计划5年后才实施的政策,而且政策本身还具有非常大的不确定性,所以它对5年内的房价走势基本上毫无影响,市场会继续正常发展,我们对这5年的基本判断是“稳健、慢牛”;而由于政府设计的税率也不会太高,所以需要购房的客户虽然没人情愿、但也绝对不会因此而停止买房,理由很简单,以前谁见过因为以后要交物业费而不买房的?

B,5年后:也就是在房产税实施落地之后,会对房价产生什么影响呢?我们认为对于北京而言,大的概率是会变相转移到房价和租金中、变相推高房价和租金。原因很简单:业主如果已经交了5-10年的房产税,在出售时他们一定集体会有提高房价、收回成本的提价需求,这是不可避免的人之常情,而由于北京的房地产市场一直是供不应求,所以客户也一定会被迫接受变相加了几年房产税的房价,就像现在所有给业主加的税、结果都加到了买方身上的情况一模一样;

房价走势的决定性因素是供求关系,由于北京的首都稀缺特性无法改变,注定了北京的房地产市场永远是供不应求的状态,所以在这种市场背景下,任何增加的业主税负都会间接转嫁到房价和购房成本中,这一点已经在过去的十年中被反复验证,既然在历次的加税加息后、房价照样继续上涨,那么这一次的房产税、从刚出发时就被广泛质疑控制不了房价,而且还是个5年后才会实施的政策,怎么可能扭转供不应求的宏观格局、改变得了北京房价“稳健、慢牛、长期向上”的大趋势呢?!虽然听起来有些残酷,但是我们给客户的建议仍然是:5年内的房价会慢牛,5年后的房价会继续慢牛+增加了新的持有成本,如果家里确实需要购房的话,我们劝您一定要早早下手,正所谓:早买早省钱、早买早享受,不但是早享受乔迁新居的生活幸福感,而且要抓紧享受免费居住的最后5年轻松时光!

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