做空楼市不易 买房最佳时机已经不远

财经锐观察官微

2018-03-23 01:58:00 ·-

                   

因为经常研究楼市,所以总是有人问我关于楼市的一些问题,特别是每一轮调控一来,有些人就陷入焦灼、不安,纠结于买房或者卖房,而且总被一些似是而非的信息困扰,失去了真正的机会。

比如最近就有这样的观点:中国目前房地产总市值大概是400万亿人民币,如果未来百分之十的人卖房套现,即使动用中国社会上所有的财富也无法接房地产的盘,这意味着真正能落袋为安的人只是极少一部分人,大部分赚到的只是纸面财富最后都沦为了接盘侠。

 您同意这样的说法吗?如果是您,您认为这是事实吗,或者说将来大多数人都会沦为所谓的“接盘侠”吗?我并不认同这种说法。这思路看似新颖,实践证明并不符合实际。

所谓“接盘侠”过去被反复提及,用以指那些高位套牢的人,在股市似乎比较明显,但在楼市,过去买房的人绝大多数都赚了,怎么能说大多数是接盘侠呢?我觉得这种观点只是一个假设,而且这种简单算账的方式是有问题的,拿中国房地产总市值来分析做空楼市本身意义并不是很大。

有数据显示,2018年1月初美国所有房屋总价值是31.8万亿美元。同期,有人预计中国房地产市值约为300万亿元人民币(约46万亿美元),远超美国,也有人说中国目前房地产总市值大概是400万亿人民币,还有说五六百万亿人民币的。曾有人算一笔账,说中国房产总值已达300万亿人民币,相当于美国日本总和,更有人称,仅中国四大一线城市房地产总市值可以买下1.7个美国,6个日本。这些数据我不作评价,这完全是一个数字游戏。

对于楼市来说,更重要的还是预期,信心比黄金重要,信心代表的就是预期。但是个人预期有时候不一定就是正确的。按照前述观点的说法,如果大家都想象着抛盘,楼市早该崩盘几回了,要想做空中国楼市,根本不用等到中国房地产总市值达到400万亿人民币的时候,那似乎也太容易了。其实不然。

千万不要自己吓唬自己,千万不要盲目从众,以为有十分之一的人卖楼,楼市就无力接盘,就会崩盘。在楼市,你必须与大多数人想法不同,你才有可能真正成为大赢家。事实上,从多轮调控来看,楼市总是有多空双方在博弈,并没有完全出现一边倒的情况,否则,真的就是灾难,这说明大多数人还是理性的。

我不太赞同目前楼市悲观论调,也不太同意买涨不买跌,恰恰这种思想有可能踏空。如果从周期操作来说,我过去一贯的主张是,大家都在买房的时候你应该卖房,大家都在卖房的时候你应该买房。物极必反,大家一哄而上买房,往往意味着市场将由盛而衰,调整在即,买到最贵房子可能性最大,相反如果在大家卖房的时候买房,可能会捡大便宜。也就是说,你的思维要与大家相反才行。否则你和大多数人没什么不同。

也是在最近,有经济学家说,北京房价并没有降,降价是假的,是做出来的数据。还有消息说京城最顶尖的投资人已经清空了手上的房子了,这是真的吗?此外,有的朋友问,任志强也开始看低房价,什么时候我们该卖房了?

我想说的是,北京房价的确是降了,降的主要是二手房,但开发商还在扛着,所以新房价格基本没降。现在这种阶段性多空博弈谁胜谁输还不好说,但我相信,政府不会让开发商都喝西北风去,否则房地产市场游戏规则就进行不下去了。

往往阶段性操作是等待后一个机会,事实上,部分投资人在两年前就已经行动卖出北京的房子了,比如来自台湾的部分投资人,香港的李嘉诚等,但并不一定是清空,现在你能说李嘉诚清空了手上的房子吗?

至于任志强也开始看低房价,我觉得有媒体片面解读的成分,去年下半年我和任志强有过交流,当时他认为去年年底是买房时机,预计今年两会政府换届后,房价可能上涨,从后来他的一些言论来看,更多看到了一些不利的方面,但我凭着对他的了解,近期他的言论可能是就小周期而言,他还是长期看涨房价的。我的看法是,这一轮楼市调整的周期相对会更长。

总结一下,现在不是最佳卖房时期,现在才想卖房有点晚了,人家比你行动更早。我更倾向于认为,有条件和资格的今年应该买房,今年会有一个比较好的买房时间,而且距离这样的最佳时机已经不远。

 

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