转眼也将到年底了，出于惯例，今天的文章将对明年的环京市场进行一番预判，结论仍不离我们11月份提出的“环京筑底行情”，现在来看，这一结论可以成立了，新一轮的行情已经展开，并且将影响到明年的市场表现。
这一个月，环京楼市及全国楼市都发生了不少大事，其中最有代表性的可能有两例，一个是部分城市放松了楼市调控政策，一个是关于农地租赁房入市的改革政策，也叫做“三块地改革”。先说调控松绑，环京楼市是否也会松绑呢，环京松绑之后房价是否就会应声而大涨呢，这是很有疑问的。
环京楼市调控政策会放松吗？
先说环京是否会放松调控，我个人认为几率较大。这一点上我是看好的，时间上来看，许多人认为会在明年全国两会之后，这个时间节点我个人也是赞同的，我们历来就强调“观测窗口”，而每年的两会就是一个非常重要的观测楼市的“窗口”，明年自然也不例外。
为什么说环京放松调控的几率较大？根本原因还是出在土地财政上，直接原因出在“因城施策”上。地方的调控政策只是有中央指导，地方决策，但地方的政策不能越格儿，不能背离中央的总体基调，所以，即便调控放松，也不会太松，松的也不会太明显，只可能适度的微调，这也是明年两会前后环京楼市值得注意的一件事。
调控适度微调，那环京的房价是不是就会“一飞冲天”呢?
这是很有疑问的，在我看来，调控政策适度放松之后，房价波动的可能性会增大，但大涨的可能性却微乎其微，甚至不会出现上涨，也不无这种可能。
这与“大势”有关，为什么国人会“买涨不买跌”，就是和大势有关，这种大势也可以称作国民性，当大家都持一种类似的想法的时候，这种“势”就形成了，聪明的投资者都是跟随这种“大势”的，大势往哪里走，他会提前布局并从中渔利，之所以称为“聪明的投资者”，就是因为这种前瞻性，具体操盘手法上也可以称作“逆向手法”，大家想学，也学不到精髓，这要靠天分。
当全国的主要舆论及市场的宏观表现都是趋稳向下的时候，环京这块适度松绑恐也起不到太大作用，大家仍会继续观望着，这也是房价不会因政策的微调而大涨的原因。
再来具体的看看政策。环京市场各板块的政策权重其实是不均等的，虽然环京大部都属廊坊的行政管辖，但其调控政策的压力却是不同的，如北三县与京南板块，副中心的建设愈来愈向前推进，北三县在调控政策上的松绑程度就要比京南要难很多。原因也很直白，就是源于北三县与通州的“三统一”，三统一之中有个“统一管控”，将来北三县的管控标准是要参考北京的，而北京的调控又是全国的一个风向标，北京断然不会轻易放松调控，因为北京一旦放松，全国各地方都会放口子，这样一来，与中央的总基调就会相悖，这是当局绝不会做的一件事。
所以，尽管今年年初全国有几个地方放松了调控政策，但不会太多、力度也不会太大，至于北京，更不可能放松。北三县正处在这样的背景中。所以，笔者在很早的时候就曾说过，“三统一”既是利好也是利空，利空的地方就从这里来的。
农地的租赁房入市
再说农地的租赁房入市。这也不是什么新鲜事，去年就已经提出来的，并且现在已经有地方在这么做了，包括北京，都在推荐农村集体用地租赁房入市，至于网络上流传的“政府不再垄断土地供给”，这是意淫，对商品房格局不会有太大影响。
所以，大家不必太为农地租赁房入市而担心。再往深了说，这次的“三块地改革”专指的是农村土地红利，并不是针对城里的商品房，这与房地产税其实有类似的地方，房地产税针对的是大税改革，着力解决的是地方财税问题，房地产只不过是表面的。
这一个月就发生了如此多的事情，尤其是部分城市取消限购之后带来的环京调控政策的担忧，这在本已沉寂的环京楼市泛起了一丝涟漪。
环京楼市现在怎么？
2017年历次推测
11月份的“环京筑底说”源于我们5月30号的付费报告《房价何时触底？2019年房价会到4万吗？》，在5.30报告中我们分析环京什么时候会“止跌”，笔者首次提出“看今年年底燕郊楼市的成交状况”，同时，在年底附近，还有几项特别重要的利好将释放，包括市级机关搬家、北三县与通州及副中心的规划将出台等等，伴随这一系列的利好发布，房价企稳回升有可能会发生。
再回溯今年以来我们的几次预判，每次都说中了，最重要的便是3月份推测的房价可能大跌的那次，那时正处在环京房价的高点，也恰逢全国两会，我们发出这个推测的原因仍是基于对政策的考虑，我们认为政策有可能会出变化。果不其然，3.17政策发布，3.17政策为标志的全国短效调控风暴来袭，环京也不例外，并且，环京还衍生了廊坊6.2政策，直接将环京房价打入谷底。
我们说环京房价的畸高都是被炒起来的，分析楼市首先就要分析政策，我们以往的分析大多数也都是基于政策的，对政策的预判可能要先于对房价的预判，而大家希望看到的房价短期的波动恰就是基于政策的，是政策发酵了这一连串的市场表现。
2108年房价预测
具体来看明年的市场表现，时间上，前段可能趋涨或温和企稳，现在的市场表现已经坐实，现在就处在这个阶段，如果3月份的两会释放利好信号的话，则这一趋涨小阶段仍有可能会继续延续，直至新盘方面的调价;年中这段时间，存在比较大的风险，也是明年房价波动的最集中时间段，二手及新盘都有可能再次出现波动，这是个比较敏感的时段，真正的机会就蕴藏在这个时段，房价方面需警惕再次大幅度下探;尾段行情如何，现在还无法推测，只能根据市场及政策的脚步亦步亦趋、随时跟进。
总体来看，明年会是一个需要抓住机会的一年，真正抄底的机会可能会出现。我是这样看的。
