68875元/平!想不到三季度北京最贵区域是它!

阿伦侃房

2018-11-02 09:00:51

别人追求前凸后翘,我们追求有货有料。

楼市动态先问阿伦,感谢关注拿走不谢。

如果用一个字总结2018年三季度的北京房地产市场,阿伦会选择“稳”!

2018年三季度,在中央坚决遏制房价上涨的大方向下,北京作为首都,当仁不让的继续优化调控政策,抑制非理性需求与调供给齐头并进。为巩固2017年3月至今的调控效果,9月下旬政府调控政策加码,需求和供应两手抓,收紧公积金贷款、建立多种类型、多级市场联动的住房供应体系,市场也逐渐回归理性。

 

政策高压下房价逐渐趋稳

 

2018年三季度,在“坚决遏制房价上涨”的基调下,北京坚持高压调控态势,强化市场监管,不断规范市场秩序,促进房地产市场健康平稳发展。其中,9月13日发布的公积金新政最引人注目,创造性地将贷款额度与缴存年限挂钩,更改了“二套房”判定标准,实行“认房又认贷”政策,同时下调了二套房贷款额度,公积金贷款门槛升级。

阿伦认为,这个政策是针对市场上的一些乱象针对性提出的,说明现在北京房地产市场的调控政策将更加精准,非常有利于房地产市场住宅销售价格的稳定。从具体的数据来看,三季度我市住宅成交量是小幅回升,但是在趋紧趋严的宏观政策影响下,住宅销售的价格稳定。7-9月份新建商品住宅价格出现了稳中趋缓的态势。7月份,新建商品住宅价格环比上涨0.2%,8到9月环比价格持平。从二手住宅的价格来看,是一个由涨转降的过程。7月份环比价格上涨0.4%,8月份环比持平,9月份则是环比下降0.2%。

图1:2016年1月-2018年9月

北京商品住宅(不含保障房)成交均价

 

刚需力量撑住市场

丰台成交价领跑全市

 

市场趋稳,个别地区房价甚至稳中有降,使得部分刚需购房者认为是抄底时机,争相入市,成为为市场主力。因此,刚需户型去化明显。但三季度出台的“禁墅令”,使得其他中高端改善户型销量走低。

2018年三季度,北京商品住宅90平以下刚需户型成交套数占比明显上升,较去年同期上升24个百分点,其中80-90平面积段产品同比上升21个百分点;90-140平改善型产品成交占比下降7个百分点,140平以上高端型产品下降17个百分点。

图2:商品住宅成交面积结构

 

在刚需力量的带动下,2018年三季度,北京商品住宅库存量持续上升,截至9月底,北京住宅(含保障房)出清周期为18个月,受成交量大幅增长影响,较二季度末减少3个月。

图3:2016年-2018年9月

北京商品住宅(含保障房)库存及出清情况

 

区域成交方面,昌平、密云和平谷成交活跃,昌平、大兴和朝阳供应量较大,多数区域处于供大于求状态。成交价格方面,丰台、开发区和海淀处于相对高位,其中丰台成交均价最高,为68875元/平,开发区以61102元/平位居次席,平谷成交价格最低,为16147元/平。

图4:2018年三季度北京各区域

商品住宅(不含保障房)成交情况

阿伦认为,丰台房价能够走高或与北京的城南发展计划密切相关。7月11日北京市委常委会议审议通过《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020)》,一批重大项目正在带动北京城市南部地区发展,政策再次予以倾斜和支持。

 

项目方面,三季度,中海寰宇天下项目居销售金额排行榜首位,北京城建·棠樂项目居销售面积排行榜首位。

表1:2018年三季度

北京住宅销售金额排行榜

 

2018年三季度,北京商品住宅成交金额排名前十的项目累计成交金额为157.73亿元。其中,中海寰宇天下项目成交金额为19.38亿元,位居首位。

 

三季度土地市场遇冷

四季度将保持强调控态势

 

土地市场方面,2018年三季度北京共推出8宗宅地,累计供应76万平方米,同比下降77%;共成交7宗宅地,累计成交62万平方米,同比下降81%。

自2018年二季度以来住宅用地供应量和去年同期相比下滑明显,成交量同比亦有明显降低。尽管北京6月发布《北京市2018年建设用地供应计划》,计划安排1200公顷住宅用地,和去年供地计划量相当,但是二三季度并未如期增加供地量。预计四季度供应量将明显增加。

 

商办用地方面,更是略显凄凉。2018年三季度北京共推出1宗商办用地,累计供应12万平方米,同比下降56%;共成交1宗商办用地,累计成交12万平方米,同比下降56%。

图5:2016年-2018年三季度

北京住宅用地供需情况(单位:万㎡)

三季度宅地成交价格及溢价率持续下行,房企拿地愈加谨慎,北京土地市场整体降温趋势持续。

预计四季度市场成交量稳中有降,价格进一步趋稳,调控政策仍将保持连续性、稳定性,重点聚焦在强化市场监管、增加有效供给、规范租赁市场、城市规划落实等方面。预计四季度供应量仍维持高位,但供应增加带动成交量上升的效用在减弱,预计四季度成交量将稳中有降,价格进一步趋稳。

与此同时,为落实全年1200公顷住宅用地供应计划,预计四季度北京土地供应节奏将加快,受金融管控收紧、房企资金压力加大影响,开发商在北京拿地愈加谨慎,但优质地块仍将受到房企青睐,预计四季度成交量将回升。

我是阿伦

地产圈老司机

2007年成为记者

发布文章6000余篇

累计字数超800万字

2016年创立阿伦侃房

2017年成立阿伦工作室

现已入驻13家主流媒体平台

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