北京商办房调控周年考:租售比飙升

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2018-03-26 16:32:00 ·-

    多个商住小区租售比提高    记者走访的中弘·北京像素、林肯公园、明天第一城小区的单价都出现了不同程度的下跌,中弘·北京像素单价跌了2万元/平米,林肯公园房价跌幅在1万元/平米左右,明天第一城的房价也跌了1万元/平米左右,但房租并没有受到影响,有的甚至还出现了上涨。此消彼长,北京市商住房的租售比出现了大幅的提高,甚至接近了1:300的国际标准。    至于房屋租售比,指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。    如果租售比为1:400,按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解,需要400个月才能收回购房成本,这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果租售比为1:100,就高于1:200的国际标准,表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高,后市看好。    有业内人士指出,租售比是房地产市场的重要指标,在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下,市场预期得到修正,房地产市场长效调控正在逐步显效。    中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者,商住房租售比提高不是个案,住宅也是这样的,二手房租金上涨,房价也跌了,从短期看,租售比肯定都在提高。主要还是因为信贷收紧了,交易量萎缩了。    “租价比”已近9年前水平    2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费),据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市(上海、深圳、天津、杭州、青岛)租价比走势大体相同。    以《华夏时报》记者近日调查的中弘北京像素为例,按照“租价比”计算方式,50平米户型,房价215万,月租金6500元计算,租价比为3.62%,接近2009年北京居住物业租价比水平,而以中弘北京像素所在区域的住宅项目“富力阳光美园”为例,一套76平米左右住宅,售价370万左右,月租金在5800元左右,租价比约为1.88%,差不多是商办房租价比的一半。    至于北京现在新房的租售比水平,亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,新房大都是期房,用期房的房价对标同期的租金水平的话,目前的租售比在1:500-1:800之间,不包括共有产权房等政策性住房。    值得注意的是,北京市2010年之前的房地产时期,关于租售比的新闻常见诸报端,此前有媒体报道称,1998年至2001年间,我国房价与租金增长情况基本一致。2002年开始,随着房价的持续偏快上涨,房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6%至10%。    但北京市的租金水平一直不高,房租只相当于抵消了贷款的部分,随着房价的持续增长,租售比这个国际上通用的投资原则,在北京楼市逐渐被忽略,以至于人们买房的时候都不会将这一指标作为参考。    限购后成交量跌九成    北京市商办房此次大规模的降价,是受到了去年出台的商办房限购政策的影响。    2017年3月26日,北京市住建委等五部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商办项目的销售条件进行了严格的限制。    文件规定,本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录;在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

    由于符合购买条件的购房者较少,此项政策的出台商住房项目造成了较大的影响。中原地产研究中心统计数据显示,去年3月17日以来,北京楼市跌幅最大的是商住类物业,调控一年来,实际签约只有5895套,跌幅达91%,签约时间集中在2017年3月17日与3月26日之间。在商办调控新政后,市场签约只有3000套左右。    郭毅指出,房屋的租售比是动态的,不能拿调控特殊时期来讲,如果限购政策放开,商住房价反弹,租售比还会明显提高。    张大伟指出,“大家买房不再看重租售比,而是更在意房子的升值空间,在房价涨幅面前,租售比显得没那么重要了。如果告诉你马上要涨,哪怕租金1块钱一个月,都会有人抢购。如果告诉你马上要跌,哪怕租金一年涨5%,也没人要。”    但在当前“房住不炒”的市场基调下,房价正在逐渐的平稳。郭毅表示,租售比肯定是个客观指标,未来会越来越重要的,以前大家买房都看重未来房价涨幅,以后涨幅越来越平稳,因为直接关系到回报率,租金的重要性未来会越来越高。

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