撬动了租金杠杆 长租公寓就稳坐钓鱼台吗?

房地产数据中心

2018-03-27 17:52:00

上期中估联数据分析了在租赁“春秋年”中发生资金链断裂所产生的乱象背后是长租公寓的退无可退(上期回顾:租赁市场乱象初现风口上的长租公寓已退无可退?),那么今天咱们就来看一下:

撬动租金杠杆是否真的能够成为长租公寓稳坐钓鱼台的利器?

目前的长租公寓是如何盈利的?

长租公寓的未来究竟在哪儿?

长租公寓为何要撬动租金杠杆?

所有的长租公寓公司都知道自己所在的行业是未来的风口行业,但他们更加清楚,只有拥有足够多的房源才能够站稳脚跟,扩大规模,最终吃上“蛋糕”。

这时候问题就来了,租赁市场的投资回报率之低大家都知道,大品牌能够拥有更好的融资渠道,中小型的长租公寓怎么办呢?

有一家长租公寓心想,虽然没有融资渠道,但是他们有房源呀,有了房源就会有租客,如果租客一次能够多付几个月房租,那公司不就有第二桶金可以再去找房源了吗,只要房源够多,最终撑到公司盈利就能够吃上租赁市场的“蛋糕”了。

就这样,长租公寓从押一付二变成押一付三再变成押一付六,然而市场扩张太厉害了,逐渐有公司不满足于一次性拿到六个月房租的扩张速度,于是又开动了脑筋,不如找金融公司合作,让租客办理租房贷款,这样一来公司就能够以更快的速度扩张,而押一付一的房租也能够吸引更多的租客。于是,租金的杠杆慢慢被撬动,长租公寓公司似乎已经稳坐钓鱼台,坐等吃蛋糕了。

可现实不是童话,不可能这么一帆风顺。

现实是不合规的“租金贷”由于监管的模糊,会侵害消费者权益。另一方面,长租公寓在扩张的过程中随时面临着资金链断裂的风险。这样一来,一旦发生问题而又没有新的资方进入,那么已经撬动了的租金杠杆会成为最大的负债,压倒长租公寓公司也压倒提供杠杆的金融平台。

这其中很重要的一点就在于长租公寓的盈利能力,如何缩短盈利周期或者扩大盈利方式是每一家长租公寓公司需要思考的问题。

目前长租公寓的盈利模式

长租公寓面临的最大问题就是重资产运营导致企业盈利周期较长,前期资金压力主要集中于装修成本以及房源租金成本,那么现在市场上的盈利模式有哪些?

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扩大租金差模式

从业务模式来看,扩大租金差更像是机构版“二房东”,房源多为散户,租金差价是其最大的利润来源。此类长租公寓公司的定价采取“以出定收”模式,在前期综合参考周边市场的租金价格,然后按照统一的装修来预估出装修成本,再按照租期平摊。市场价格减去平摊价格即为对房东的收房价格。如果业主不愿意降价,那么成本则会在出房价中体现,最终由租客买单。

举个例子,某三室一厅房源市场租金为4000元/月,假设全套装修成本为30000元,租期为5年,那么每个月的装修成本即为500元,机构再以每月4000-500=3500元的价格向房东收房(不考虑租金上涨情况,一般情况下租客与房东双方的房租都会逐年上涨)。

此类长租公寓市场价格比较高,且需要足够的资金来获取稳定现金流。

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增值服务模式

此类长租公寓公司的房源以集中式公寓为主,主要收入来源于房屋租金、管理费以及增值服务费用。集中式公寓的获取难度比散户要高,但获取成本会相对降低,再根据房源所在地分别输出高中低端市场,以此提高租金溢价能力。管理费则是以提供网络、清洁或其他服务向租客收取的费用,每月每间房间100-300元不等。

而增值服务费用主要是在其高端产品中体现,如商品代购、租车/搬家服务、收寄快递、衣物清洗等,更甚至以公寓为主体的旅游、健康、服务等生态圈以扩大服务半径,这些增值服务不仅可以提供给租客,还可以对外提供,形成稳定收益。

此类盈利的核心在于运营能力,需要形成一定的品牌影响力才能获得更大盈利空间,但前期运营资金压力更重。

长租公寓未来发展建议

对中国来说,长租公寓还是一个刚刚兴起的新兴行业,虽然有国外的成功先例可以借鉴,但现在还属于摸着石头过河阶段。

目前来看,长租公寓的盈利点仍在未来,能否在预期时间内建立盈利模式,实现扭亏转盈关系长租公寓生死。现针对已经出现的乱象和目前实现盈利的长租公寓现状来梳理其未来如何发展。

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“轻”资产运营是重中之重

当前长租公寓公司的房源获取方式是典型的重资产模式,其中大部分资金压力来源于前期装修成本。要使得运营“轻”下来,一方面,需要国家加快推进Reits试点,帮助长租公寓公司尽快完成资产对接。

另一方面,长租公寓公司可以以托管、加盟等形式获取房源,减轻前期现金流压力,并由单一的房屋租赁服务逐渐发展为比较全面的业主房屋资产管理服务,进而获得长期稳定且相对较高的收益。

2

亟待完善的金融监管

长租公寓与金融合作试水的“租金贷”能够在一定程度上解决中小品牌前期融资困难的问题,将未来的现金流投入现在的规模扩张,等实现规模化运营之后再来填补资金漏洞。

但在实际操作中,没有三方协议保护的租客可能会面临“房财两空”的风险,而一旦租客拒绝金融租金贷产品,这种融资方式会直接宣告失败。对此,监管层急需制定出一份详细的行业规范,在长租公寓运营方盈利和租客利益之间找到一个平衡点。

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房企与机构出租人合作,提高专业化和规模化

相比较市场上百花齐放的机构出租人,房企在长租公寓市场中虽然后发,却依靠着雄厚的资金实力和品牌优势先声夺人,但运营能力却相对较弱。再加上这两年租赁土地的供给增加,租赁用地只能以重资产的方式建设长租公寓。

机构出租人与放弃的结合能够迅速抢占市场,一方提供资产,另一方提供专业的运营管理和增值服务,未来还可以通过reits的方式降低资产重量,最终形成专业化、品牌化以及规模化发展。

如今的房地产市场,无论是交易市场还是租赁市场,都走向强者恒强、资本集中的局面。租赁市场“春秋年”中,谁能够成为强者就看谁能够在短期内形成规模。当然,长期来看,盈利才是最终决战。

目前,长租公寓收入来源还是以租金为主,而未来,尽可能减轻资产重量,创新盈利模式,通过增值服务创造溢价空间,以期在短时间内扭亏为盈是关键。

更多有关长租公寓的研究欢迎阅读中估联数据之前推送的文章《深度研究 长租公寓万亿市场蛋糕该怎么吃?》

注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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