一、“小产权房”与违章建筑的界分
“小产权房”并非法律上的概念，而是人们在市场交易中形成的一种约定俗成的称谓。具体是指建于集体所有土地上的，未缴纳土地出让金，缺少合法建设审批手续的房屋。该类房屋在权属登记方面存在瑕疵，影响小产权房的权利基础及其市场流转。
违章建筑是指在城市规划范围内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或者采取欺骗手段批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
实务中，对于因转让违章建筑而签订的买卖合同的效力问题，应区别对待；对于能事后补办有关手续的，该买卖合同应认定为效力待定的合同；违章建筑在补办相关手续后，也从违法转为合法。而对于无法采取补救措施的，则应认定购买违章建筑的房屋买卖合同为无效合同。
二、案涉“小产权房”实务处理路径
对于买卖“小产权房”引起的合同纠纷，在实务认定中，不同省份有不同的处理方式；甚至同一省份不同地区处理方式也不尽相同，主要为以下两种：
（一）法院不予受理
部分地区的法院对于因“小产权房”引发的纠纷一律不予受理，其中不予受理的原因各异，主要分为以下几种：
青岛地区：对于在集体土地上建造的“小产权房”，因涉案房屋、土地性质所限，此类合同而产生的纠纷人民法院暂不受理<参见：（2017）鲁02民终1061号民事裁定书>。
北京地区：根据物权法定原则，对于“小产权房”引发的诉讼缺乏实体法依据，应予以驳回起诉。<参见（2016）京03民终3769号民事裁定书>。
天津地区：案涉集体集资兴建的“小产权房”，无法办理房产证。现有“小产权房”的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定“小产权房”的相关权利尚无定论。在针对“小产权房”没有法律、法规明确规定之前，因“小产权房”引发的纠纷不属于法院民事案件的受理范围<参见（2017）津0116民初24405号民事裁定书>。
（二）案涉“小产权房”买卖合同的认定
1、集体组织成员之间的转让
对于集体组织成员间签订的房屋买卖合同，在不违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条关于合同无效的情形下，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让”，一般应认定为合法、有效。但是根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，出售“小产权房”的村民，无权在申请宅基地。<参见（2017）陕0821民初4374号民事判决书>。
2、集体组织成员外的转让
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”较高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2017]442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。
同时依据《中华人民共和国合同法》第五十二条排名前列款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。因此，法院受理集体组织成员外的“小产权房”买卖合同应认定为无效。<参见（2017）鲁10民终1438号民事裁定书、（2016）新2323民初460号民事判决书等>。
三、案涉“小产权房”买卖合同无效项下衍生问题的认定
（一）信赖利益损失的赔偿问题
所谓信赖利益是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。信赖利益是基于合同不成立或者无效时，恢复到合同未订立之前的状态。
具体到“小产权房”的交易过程中，在购得“小产权房”后，买受人必定会对所买房屋进行装修，添置橱柜、家具等生活物品。在“小产权房”买卖合同被认定无效后，买受人基于信赖利益的原则，可以向违约方（也就是卖方）主张此部分损失<参见（2013）孝民初字第1526号民事判决书>。
（二）缔约过失的赔偿问题
根据《合同法》第五十条规定：“合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在购买小产权房的买卖合同被认定为无效后，所购房款应当予以返还。
同时，法院会结合在房屋买卖过程中，双方应尽的注意义务和缔约过失情况，来综合认定双方的过错程度。据此可以来主张缔约过失责任。
（三）房屋升值后的分配问题
对于“小产权房”而言，卖方违约的根本原因是房屋升值或者遇到拆迁。但是对于“小产权房”的升值部分，在实务认定中尚有争论：
（2016）豫15民终2428号民事判决书认为：对于房屋增值后的差价，没有明确的法律依据予以支持，故法院对于升值部分不作处理。
而（2014）金民一终字第56号民事判决书认同了原审法院的裁定：案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，对此，双方均有过错，由此造成的损失，双方应共同承担。那么对于因合同无效造成的房屋差价损失（也就是升值部分）110889元，双方应共同承担。
笔者认为：要基于诚实守信原则，综合考虑纠纷引起的原因，对诚实守信一方当事人的合法权益应予以维护，兼顾法律和公平。诚如，山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中明确指出“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”。
（四）违约金条款的适用
违约金是违反合同约定的义务所产生的责任后果，而不属于合同无效的损失范畴。根据《合同法》第五十六条排名前列款规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。故，对于合同被认定无效后，当然无效、自始无效，合同中的违约条款也应该归于无效，对买卖双方都没有法律约束力。换言之，对于小产权房买卖合同中约定的违约金条款法院不会支持。
四、结语
“小产权房”因权利属性存在瑕疵，而影响正常交易、流转，况且国家已明令禁止集体组织成员以外的城镇居民购买“小产权房”。因此，在购买时“小产权房”时，不能仅仅因为贪图便宜而漠视背后的法律风险
