房价腰斩,环京楼市濒临崩盘,下一个是谁?

房产一线观察

2018-03-13 12:51:00 ·-

过去20年,中国房价虽然整体上一路上行,但也不乏局地崩盘样本,环京楼市就是最新的一个。

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房价腰斩,环京楼市一片惨淡

从2017年下半年开始,环京楼市就陷入僵局。房价从最高点普遍腰斩,有小区从最高4万均价,下跌到2万。环京地区楼市普遍下跌3-5成。

楼市惨淡之下,“低首付”促销重现江湖,部分楼盘可20%首付“锁定房源”,试图刺激楼市,然而在政策强力限制之下,市场却无人接盘,大量中介门店关停,售楼处门可罗雀。

要知道,在2016年下半年到2017年年初,环京楼市曾经一飞冲天,在京津冀一体化、雄安新区等概念的叠加炒作之下,大量外地投资客蜂拥而至,房价在短短几个月内翻了一番。

没想到,还不到一年时间,境遇已经天然之别。

环京楼市濒临崩盘,对于其他城市有何教训?哪些城市最有可能步其后尘?

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环京楼市为何濒临崩盘?

我们先来看环京楼市的特点。

环京楼市的第一个特征是,本地需求严重不足,承接的主要是来自于北京的外溢性需求。数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。

换句话说,那些在北京买不起房或者没资格买房的人,成为包括燕郊在内的广大环京楼市的主要需求来源。正因为此,环京楼市与北京楼市,可谓一荣俱荣、一损俱损。

2017年至今,北京楼市连续下跌9个月,从最高点下跌6个点以上,环京楼市不可避免受到影响。

环京楼市的第二个特征是,购房客中投资比例过高,同时投机情绪泛滥,这样的楼市安全边际较低。

显而易见,刚需是一个地区房价永久的支撑,如果没有人口流入,也没有实际居住需求的提升,仅靠一些似是而非的概念,靠一些离落地还很遥远的利好,这样的楼市最容易暴涨。同样,也容易暴跌,缺乏稳定性。

环京楼市的第三个特征是,易受政策影响,政策方向一旦发生转换,楼市毫无招架之力。

此前环京楼市的过山车式爆发,正是京津冀一体化、雄安新区等概念刺激的结果,而随着相关概念炒作的结束,以及政策限购的突袭,环京楼市外来需求随之锐减,楼市失去流动性,进而一蹶不振,陷入濒临崩盘的境地。

2月9日,河北省住房与城乡建设工作会议中明确提出:

2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施,其他城市也要坚决遏制投机炒作,确保市场稳定。

可以料见,环京楼市短时间内仍然难有起色。

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谁会步环京楼市后尘?

那么,环京之后,谁会是下一个?

显然,符合环京楼市特征的城市,都存在类似的风险。但会不会大跌甚至崩盘,则要看具体的经济、人口和政策基本面。

对于第一类城市,承载大城市外溢性需求的地区,要看的正是大城市本身的市场是否依旧繁荣。如果北上广深都出现全线调整,周边辐射地区难免都会受到影响。当然,如果本地经济、人口基本面都不错,倒也不用太过担心。

对于第二类城市,纯属概念炒作的地区,则要谨防市场情绪转冷之后,流动性被冰封的可能。过山车式的行情,最终往往都会遭遇环京楼市式的崩塌。

对于第三类城市,成也政策,败也政策。政策宽松甚至直接刺激,一切安好;如果政策突然收缩,那么楼市要听由天命。广大四五线城市,基本都属于此类。借助货币化棚改的利好,在楼市玩着击鼓传花的游戏,看似市场一片繁荣,实则未来堪忧。

所以,当大环境发生变化时,最需要考虑的不再是谁更有上涨潜力,而是谁的安全边际更高。

不要在泡沫的高点起舞,也不要成为击鼓传花的最后一个人,守卫好自己的财富。

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