小白买房第一手学习资料

恰妮斯虫

2018-03-14 18:32:00 ·-

为了买房,近期做了不少功课。

读书、逛帖子、问朋友。但到最后,好像也没用上多少前期积攒的知识。

脑海中残留的一点经验就是:

①尽可能做低首付、拉长还款期;

②资金有限的情况下,二手房优于新房;

③等额本息优于等额本金;

④买住宅别买公寓;

⑤砍价的时候直接找房主(个人觉得这样比较干脆利落);

⑥人们都说有个在中介的朋友才是真的好。

以下笔记,不一定对,仅供参考,来源不一,但都尽可能地标注了来源。

《千万别说你懂买房》

徐斌 / 中信出版集团 / 2017-6

这位作者是位资深的房产律师,写的案例也是触目惊心。他的书中部分内容太过露骨,以至于有人评论担心这本书会被禁。不过,后来我和朋友聊起这本书,TA表示这些知识都很基础,只能算入门级的而已。

> 二手房交易流程图

第4章 买房准备之资金

定金交多少合适?

5万元、10万元都可以,如果你能力不错,我觉得定金越多越好,但是法律规定定金的数额是有上限的,上限是总房款的20%。

买房的时候要了解三大税种——契税、个人所得税、营业税(增值税)的免税政策。

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择,因为税的问题非常精细且复杂,文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一,导致几乎没有一个人能准确、严谨说出全国各地二手房交易税费如何计算,尤其是具体到你的房子过户的时候到底按什么标准缴税,地税部门绝对是最权威的!

契税=(网签价-增值税)x应缴纳税率。

合理费用:原契税、本次增值税、装修款、贷款利息等。

避税的约定无效,承担税费的约定却有效。在签合同的时候加上一句话就可以规避这个问题:过户时产生的税费由买房承担,但是以2万元为上限,超出部分由业主承担。(假若有业主直接以避税为理由解除合同,是不能得到法院支持的。)

第5章 选房三步走

如果按照建筑质量来排序的话,最好的房子是单位给自己员工盖的房子,其次是老旧小区,然后是开发商的房子,再然后是经济适用房和两限房,最差的是回迁房。

怎么才能看出来小区物业好不好呢? 看小区有没有业委会、看小区楼道干净不干净、 看小区电梯好用不好用(适用于房龄8年以上的小区)、看小区是不是谁都能进(安保是否严密)、去逛逛业主论坛,看有没有业主正在维权

无论多美的景观,只要看久了就无爱了。景观一般和安静私密是冲突的,基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理,因此本地人一般都不住海边,只有外地人才傻傻地买海边的房子。

买房的时候尽量选方方正正的房子,不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为有凸就有凹,各种柱子位置不理想会影响你的室内装修;另外,地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方,比如飘窗,比如特别大的客厅。

你怎么知道你要买的房子就没被法院查封呢?解决方法就是拉产调(产权调查)。一般来说,中介负责在交易前后(一般是签约后)去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥,就把签约环节拆开,第一次只签一个定金合同支付定金,然后拉产调,之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金,拉产调,然后再支付首付,这是比较通行的做法。

第6章 挑个好中介

讨价还价的秘诀就是,找不同的中介看同一套房子。

第7章 砍价怎么砍

在价格谈判中要掌握几个原则。第一,凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题,最好见面说。第二,谈判时间拉得越长,对买家就越有利。第三,成交越早,对买家就越有利。

中介人员都很乐意陪你熬到天亮,所以好好准备一番,把时间定在下午,然后做好谈到一两点钟的准备。只要你的准备比对方更充分、更有耐心,不签下合同坚决不走,那么通常来说谈判的胜利会属于熬得住的一方。谁熬不住了,谁就会答应对方的一切条件。

这些条件包括:

•价格,没有谁不关心价格。

•交易顺序,先付多少钱后付多少钱,什么时候付钱。

•时间,什么时候能办完贷款,什么时候能过户。

•解抵押,房子上面有没有贷款,什么时候解抵押。

•税费,房子是满五唯一还是继承取得,费用谁来承担。

•共有权,是不是夫妻共同财产,另一半是否同意出售房屋。

•网签,什么时候做,按照什么价格做。

•定金,交多少。

•户口,户口情况,什么时候迁入迁出。

•租户,房子里面有没有租户,租户什么时候搬走。

•交房,什么时候交房,能不能提前入住。

•过户,过户给谁,有什么特殊需求。

•签约,先签定金协议还是直接签范本合同,要不要补充协议。

•付款。

第八章 二手房合同怎么签

业主是不会和你签有好几百个条款的合同的。所以你只需要把最重要的内容加进去。比如这个房子里面确定了没有户口,业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法完成房产交易的,则守约方有权解除合同,同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。

再比如你最担心的是税费不像业主说的那么低,你可以说“乙方自愿承担过户的税费,但以XXXX元为限,超出部分由甲方承担”。虽然我们留了一下午和一晚上时间去谈合同,但是不代表我们应该事无巨细地把所有诉求加到协议上!如果你不能做到适当放弃一些利益,就可能买不到房子了。

第九章 交易流程

> 二手房交易基本流程

二手房交易中需要注意的几个步骤:

1、产权调查;2、签合同;3、网签(预告登记)与交首付款;4、卖家解抵押;5、银行面签及住房抵押;6、缴税;7、房屋权属转移;8、交房,支付尾款

通过中介进行交易时,要签订居间服务合同,我们之前提过,现在的中介费用已经完全由市场主体自由决定,国家不再进行限制,但是跟中介说好的价格肯定要写到合同里。虽然很多中介并不会强制你立刻交钱,但是合同往往会约定签约就要交中介费。作为购房人,越晚交中介费越好,最好是约定到过户之后。购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成,全额退款”。

约定在网签当天交首付,对于买方来说较为有利。当然,为了防止网签后,房主无法解抵押或出现其他情况,可以对首付款进行资金监管,以确保已支付的款项能够用来解除房屋之前已经有的抵押贷款,防止卖方将钱取走后不用来偿还银行贷款,导致买方无法再次用房产贷款,或需要再出钱替卖方将抵押解除后方能顺利取得房屋产权。

第10章 遇到纠纷怎么办

> 二手房转按揭说明图

第12章 避开商品房的那些“坑”

还有个简单粗暴的方法是只买最贵的,不买最好的。有很多购房人选择房子的方法是在一个区域里找最便宜的房子买,这种方法令人不敢恭维。

虽然有不少买了贵楼盘的客户找我帮他们维权,但是我依然认为买贵一点儿的房子更好——因为通常能得到比较靠谱的邻居。

在小区没什么问题的前提下,有了好邻居,物业品质就会相对提高不少。至少你不会天天遇到楼下楼上吵架,把垃圾到处乱丢的问题。选小区就是选邻居,选了好邻居自然就有好的小区。

小区出了问题的时候,你的邻居能力越强,对你越有帮助。相反如果邻居都是素质极差的人,那么就算你想要力挽狂澜,也迟早被淹没在群众内部斗争的汪洋大海里!

在我们进一个小区的售楼处之前,应该提前打开手机的飞行模式,打开录音功能,整理好心情,深呼吸一口!

*一些打鸡血

一旦下定决心买房,出手就要快。我认为世界上最蠢的事情,就是心里知道要做一件大事,这件事情要让你一掷千金,甚至搭上你的身家性命,你却不着急!

你不愿意请假,不愿意耽误工作,不愿意跑一趟,而实际上,买房这件事,辞了职去干都不能说太过分,更何况请几天假呢!我的朋友晚到了半个小时,房子就被卖完了。所以一旦真的想好了要买房,一定是不惜一切代价立刻行动。你和太太(老公)就应该立刻四处联系看房。

*结语 美国人买不买房

据说美国人退休的时候,平均存款只有6000美元。双方的观念有如此大的差异,是他们错了还是我们错了,这很难讲,但是未来某一天,中国人的消费观念会不会也越来越像美国人呢?如果这一天到来,我们回想起扛着30年房贷买房的今天,会不会觉得自己很可笑?

她理财网



买房吗?终于做了这个决定 // @Lydia朱㳈

最高端的公寓一定是最值得投资的,因为无论多少次金融危机,这世界上的钱总是从一个有钱人的口袋里到了另一个有钱人的口袋里,跟穷人是无关的。而有钱人总是愿意扎堆在那么有限的几个城市的几个核心地方。

PS.我不觉得中国有能踏踏实实住别墅的人群,中国没有中产,中国也没有贵族。所以投资别墅就算了,慢死。再过10年再说别墅的事吧。

装修是最容易贬值的东西。

轻装修重装饰(桌布、靠垫、窗帘之类的布艺)一样有个漂亮舒服的家。

中介独家委托合同,卖家千万不要签! // @快乐蔷薇 // @小P鼠

巧还房贷,分分钟省下几十万 // @好规划网

招数1:为房贷寻新欢

我们在买房还贷时都希望银行能给出贷款优惠,但如果你目前所在的银行不能给你房贷利率优惠,你完全可以尝试办理房贷转按揭,去寻找更实惠的银行。

什么是房贷转按揭?

房贷转按揭是指已经在A银行办理了住房按揭贷款的借款人,可以直接将在A银行办理的按揭转到B银行,以便享受到更优惠的利率。

现在有很多股份制小银行为了争取更多客户,是会愿意提供优惠折扣的。不过要注意的是,转按揭会存在一些不可避免的费用,例如担保费、评估费、抵押费、公证费等,在选择转按揭银行时要尽量选择有费用优惠的银行,例如“低成本转按揭”服务,或减免“担保费”服务,这样一来,剩下需要支付的费用大概千元不到。不然,大额的手续费用支出很可能抵消房贷优惠的金额,那就没必要费这功夫了。

招数2:按月调息

在目前降息趋势下,选择按月调息的还款方式会更加划算。

如果你已经选择了固定利率还贷,不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过,需要提醒大家的是,由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的,所以还请下决定之前仔细咨询银行相关费率,以免出现得不偿失的情况。

招数3:公积金转账还贷

当前各地刺激房地产的政策隔三岔五地出台。这不,自今年5月11日起,北京住房公积金5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%;5年期以上的贷款利率由4%下调至3.75%。

因此,现在再申请购房组合贷款时,应当兼顾到这两方面:一方面,尽量最大限度使用公积金贷款,并延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;另一方面,最大程度地缩短商业贷款年限,在保证家庭日常开销和生活质量的前提下,尽可能提高每月商业贷款的还款额。这么做之后,每月还款额的结构会逐渐变化,渐渐就会出现公积金份额少、商业份额多的状态。那么,公积金账户在抵充公积金月供后,剩下的余额就能抵充商业贷款,这样一来能节省不少利息呢。

雪球

挑选自住房的16大关键词 // @浑浑的水

容积率:如果你去售楼处看盘的时候,很随口地问一句,这楼盘的容积率是多少,实用率是多少,售楼小姐肯定不敢忽悠你,因为一听就知道你是个行家。其实这个概念很简单,容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率是越小越好,根据经验,豪宅的容积率通常都会在1.5以下。

实用率:上面说到这也是个专有名词,意思就是你实际的使用面积和建筑面积之比,通常不带电梯的多层的实用率会高达92%以上,带电梯的小高层在85%以上,超过15层的高层在80%以上都属于正常。有些楼盘的实用率会低得离谱,例如“信和自由广场”的房子的实用率只有70%多点,实在让人想不通面积都分摊到哪里去了。因为买房是根据建筑面积来算价的,所以买这样的房子是很不划算的。买商铺的更要注意这个,有的商铺的实用率能高达100%,“海印长城”下面的商铺,实用率才只有40%。所以买房算价格不仅仅是看单价那么简单,里面的猫腻还是很多的

在买一个房子之前,一定要上一下业主论坛,或者多去现场看一下业主的素质,切实感受一下小区的生活气氛。

与中介打交道,防被坑手册 // @浑浑的水

直接跟中介声明要打电话到房协投诉,投诉电话是83785630,83785851。

房产投资必须要明白的四个问题 // @被解放的mogwai

如果是自住买房,任何时候都可以买。因为你的青春经不起天长地久的等待。也许在未来的某一年,房价不再上涨,开始下跌,而你已经老了。

二手房避税攻略大全// @花卷君

二手房交易注意事项

1.约定定金提高违约成本

当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2.防止毁约卖房

卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。

幸存者偏差和上浮的鸭子 // @大道至简-荣令睿

当我们分析问题所依赖信息全部或者大部分来自于“显著的信息”,较少利用“不显著的信息”甚至彻底忽略“沉默的信息”,得到的结论与事实情况就可能存在巨大偏差。

投资,我们是否知道自身的局限性? // @大道至简-荣令睿

查理芒格说许多IQ很高的人却是糟糕的投资者,原因是他们的品性缺陷;优秀的品性比大脑更重要,你必须严格控制那些非理性的情绪,你需要镇定、自律,对损失与不幸淡然处之,同样地也不能被狂喜冲昏头脑。

朋友的建议

如果落户、批贷不确定,可以签稍微晚一点的合同锁定。

推荐公号:平米资讯(提供规划买房服务,base上海,收费貌似很高)。

商铺是大坑,交易成本高,换手率低,涨幅也低

跳中介(通过某家中介看中房子,换一家中介成交)。

推荐公号:水库论坛。

在银行放款前都要有稳定的工资流水,收入需是月供的两倍(有经验的可以做假流水,找朋友转账,转个半年的)。

如果做高评高贷,可以申请更多的贷款。

收益率:杠杆首付三成买大城市房>沪深三百>全款买大城市房。

中介费最好能砍到1.5%及以下(真的很难做到额)。

最好能直接找到房主,跳过所有中介,问房屋周边邻居、保安等。

跟中介走,也尽量自己多找银行问信贷方式好砍价。

建议的砍价方式:直接告诉中介有朋友就是中介,表明自己对这方面很通,按揭行自己找,你只要陪我们走流程就行(言下之意就是我都可以跳中介,价格尽量低,你就过过手续,银行都不用找)

这位朋友钻研房市很多年,尽管比我小,我总觉得TA是个小朋友,但TA确实了解很多内容,而且对投资和买房有很深的见解,知道我们普通人不曾设想过的途径。

尽管零零总总看了这么些内容,但真正做功课的还是我老公。我全程比较像看热闹、慢吞吞之后又干着急的人。

一直在看二手房,但某天夜里我俩还是跑去南京看了个新楼盘,结果到了目的地后,只看到才刚刚搭起了一个大框架,连毛坯房都算不上。跟我爸说至少得2020年才能住进去,我爸回了句“纯粹开玩笑”。不过,就算是开玩笑,因为看过新楼盘,好像买房之旅都完整了一点。

经历买房这个事情,我就顿悟到自己可能这辈子都成不了炒房客,恐怕只能老老实实守着个小房子过一辈子,或者真的发大财再去换大房子吧。

而且接触了个资深的多军(他们世界里的专有名词)后,感觉这里面的水太深。作为守规矩的老实人,还是找中介来得省心,然而前提还是中介和房主是个好人。

如果你也有买房心得,不妨留言哦!带领小白继续开阔视野。

©题图:公主小屋

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