胡兵:城市核心物业仍有空间 内容营造能力是核心

中国指数研究院

2018-03-22 12:45:00 ·-

2018年3月22日,由中国房地产TOP10研究组主办的2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了2018中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、袁东明等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

2018中国房地产百强企业研究报告

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光大安石首席运营官 胡  兵

胡兵:大家上午好!

非常感谢主办方邀请我做此次演讲。会议之前,主办方跟我做过沟通,希望我作为金融机构讲一讲关于融资、发展策略的话题。时间比较紧,有些地方不能具体的展开,结合光大安石正在做的一些事情讲一讲。

首先看一下地产环境。去年我们在圈子里面聊天,有做金融的,也有做地产的,大家普遍的感觉是,觉得这个事儿不太好做了,宏观上的调控一直在持续。调控是两个关键词,一个是去非标,一个是去杠杆。这两个政策一出,银行表内表外的融资难度都大幅提升了,去年的春节前很多开发商都觉得会比较吃紧,2018年这个趋势会进一步持续。最近“两会”开完,银监会主席在提到未来政策的时候也提到了防范风险和降杠杆。今年1月份银监、证监体系都陆续出了一些到的政策文件,规定了对于这个基金的借贷,对于商业银行的委贷,对于资金池业务,对于非标资产的投资,都做了进一步的限制。可以想见在大的防范风险,去杠杆、去非标一系列政策的出台方面,未来在基金、信托用于非标的投资于地产的债务融资会持续下降,这是大的宏观背景。

这种情况下我们能做些什么?

作为一个地产金融机构,我们做事儿无非是是两端,一端是资金,一端是资产。资金端我们能做的事情无非是给合适的资产配置合适的资金和金融产品。资金端能做的事情是给资产提供强化的运营、改建、改造服务。这是地产金融的业务内容,就是链接资本市场和资产端,为这两端提供服务。

说一下资金端的情况。资金端的情况,未来的趋势是非标缩紧,简单的融资或者说以前的影子融资都缩减了。

说一下两个光大安石正在做的事情。一个是我们正在做的ABS的业务,非标下降了,标准型的融资是重要的话题,以标准产品的融资取代非标的融资,主要是应用于成熟的资产。有两个案例,第一个案例是光大安石以自己的资产发行的一个ABS产品,当年发行了25亿,综合的利率成本是3.89%左右。第二个案例是光大安石作为服务商给其他的资产所有者、开发者提供的发行ABS的内容。

从现在的情况来看,我们认为ABS标准产品的融资有很大的市场机会。第一现在政策比较鼓励,尤其是鼓励出租型公寓这种资产类型的ABS的发行,现在ABS的发行从政策面上看具有更加灵活的征信方式,如果你的发行主体信用程度比较高,甚至可以提供于接近于100%抵押率的融资产品。第二是现在的发行模式、发行机制也更加多样化,比如说现在可以一次初测,多次发行,一次的发行规模可以是100亿、200亿,甚至更多的规模。

光大安石能做什么?首先我们可以作为安排人,安排产品和承销。第二光大安石可以提供次序投资,可以为优先级征信,降低产品发行的难度,扩大产品融资的规模。第三光大安石作为资产的特殊服务提供商,体工队产品和市场的征信服务。

除了标准的就是非标。非标的债不容易做了,无论是从政策层面还是各个层面产生来路的问题,做非标只能做股权了,选项也不是太多。图上是结合已经做的真实的案例,我们投资的方式可以非常灵魂,一个地产项目的股权投资可以分为多数和少数,有一类可以直接做收购型,比如说去年和今年我们在山还连续收购了几个不良资产的项目,我们可以直接做100%,甚至大股权的收购,收购完了以后要求自己操盘,自己控制,完成整个运作。交易过程中发现原有的资产方也不太愿意交易,虽然资产出问题了但是他认为潜在的价值很大,不愿意直接卖过来,那也没问题,我们可以投优先股,你可以投次级,我们允许你回购。在回购之前我们要对资产进行操盘和控制,你随时可以回购,回购完以后我们就拿固定收益,这也没问题。我们发现还有一种情况是在原有的开发商和土地资源方交易的时候价格谈不拢,大家对未来的利益判断不一致,土地资源方享受未来的增值和股权利益,但是又没有钱,这个过程中我们可以提供优先级的资金安排。我们可以操盘,我们也可以不操盘,我们可以拿浮动的股权收益,也可以拿固定收益,操作方式比较灵活。

今天主要是地产的论坛,不能光讲金融端的东西,还得讲一讲资产端。无论怎么讲金融,回归到实质基础质量好不好是核心的内容,接下来谈一谈我对资产端的一些看法。

有四方面的内容:

一是传统住宅的机会在日趋削减。

二是城市核心物业仍有空间,但内容营造能力是核心。

三是工业等资产类型仍存在趋势性宏观机会。

四是新农村的机会值得探索。

商业仍是我们投资的重点,一说到商业大家都觉得供给过量,这个话题很难回避。我个人现在很少逛购物中心了,我个人的消费,家庭的消费基本上从电商完成的,这会产生两个效应,一是购物中心作为传统的交易和渠道场所功能大幅削减了。二是时间效益,电商进一步解放了人们的线下时间,大家的工作时间慢慢缩减了,但是用于购物的时间也大幅缩减了。意味着人的财富增加了,人的闲暇时间在增加,人们对于社交、情感的需求消费业在增加,释放了相应的需求。以往的购物中心是靠物理空间来区隔,讲3公里、5公里的边界范围,但是现在是无效的,电商出来以后是0公里,不用靠物理区隔所谓的空间。所以商业中心的辐射半径不是靠3公里、5公里区分,而是靠精神和美学的主张来圈定。对于这部分的资产,渠道交易功能的弱化,物理区隔的减少,以及城市核心人群的迅速增加将会改变商业物理空间。

谢谢大家!

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