新格局逐步形成!两会后如何投资房地产机会?

牛小散

2018-03-09 08:58:00 ·-

关键词:雄安   万兴科技   房地产

“ 各位早安,周四市场在雄安、次新股等人气题材的带动下全线飘红,接下来要小心板块的轮动风险。

小牛看市

今年两会召开以来,政策性题材表现出色,雄安板块首当其冲,连续反弹后昨日迎来个股的涨停潮,我们昨日在“三大猜想”中还说过,雄安题材即将迎来“周年庆典”,相信这一板块的行情才刚刚开始。

能和雄安媲美的当属次新股,万兴科技已经豪取六连板,可谓妖气十足,也激发了次新股的炒作效应。此外医疗、环保等板块也有不俗表现。

技术上,沪指与创业板均面临较大的反弹压力,加之成交量持续低迷,短期内两大指数实现突破的难度较大,而板块题材的轮动表现也需要我们防范,接下来继续低吸两会政策性题材才是此时的投资主线。

我们今天继续和大家解读政府工作报告的投资机会。

房地产稳中求进,新格局逐步成型

今年两会中关于房地产税的关注热度始终不减,从两会与高层释放的信息来看,房地产税的出台已经是板上钉钉,房地产税也会对房地产行业产生深远影响。

很多朋友一提房地产税,就会对标大洋对岸的美国,但是,即便是地产税相对成熟的美国市场,不同地区的调控结果也不相同,例如像纽约这样的大城市,依然是寸土寸金。

因此,房地产税出台会对调控楼市将起到积极作用,但并不能从本质上遏制楼市涨价,我们不能单纯的把这两者画上等号。

我们认为,左右房价涨跌有多种原因,比如近期调控房价的一大杀器来自金融端口,各大银行纷纷上调贷款利率,更有报道指出,中信银行在北京地区大幅上调按揭利率,并暂停了200万元以上按揭贷款业务。

正在买房的朋友可能更有体会,因为今年申请贷款买房更难了,现在房企融资难度越来越大,甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

在今年年初银监会召开的全国银行业监督管理工作会议上,已经提出今年银监会的第二项重点工作是“努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长”。

所以,去杠杆、防风险仍是政策主题,除去“收紧钱袋子”,土地依然是楼市涨跌背后的核心,房价中超过半数的成本来自地价,在一些一线城市的核心城区,地价成本还要更高,如果能把地价限制在一定的范围内,房价增长就能得到遏制。

因此,国家才会在推行出台房地产税的同时,还推出住房不炒、租购并举、加大公租房保障力度等一系列调控房地产市场的组合拳。

总而言之,从今年两会透露的信息来看,还原房子的居住属性,减少甚至完全去除房地产杠杆是2018年房地产市场发展的指导思想,地产行业也将形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的新格局。

那么作为股市的投资者,如何来看待今年的房地产市场,从哪些角度来参与布局呢?

首先,我们先要排除一大误区,就是楼市陷入困境,并不代表对地产股是利空。

因为,第一、房地产税不会在短时间内出台,短期对房地产市场只是产生预期效应。

第二、对于一二线城市来讲,房价将以稳中求进的方式增长,想要出现明显下跌也不容易。

第三、虽然政府大力推进保障房建设,但归根结底,由于地产市场分化明显,主流企业的优势明显,无论是商住还是公租,对这些龙头企业来说仅是换了一种盈利模式而已。

其次,小牛仍然坚持炒房不如来炒地产股的看法。

我们在之前分析看好房地产市场的逻辑中已经提到,业绩增长是地产股自去年底开始走牛的关键原因,而几大房企龙头在利润增长方面不但没有受到政策调控影响而减少,反而出现明显的增长。

据上证报资讯最新统计,上市房企2018年前两个月的整体销售超出市场预期。截至3月7日,披露销售数据的22家上市房企今年前两个月合计销售6063.26亿元,同比增长55.55%。其中,碧桂园、恒大、万科三大房企在1月至2月楼市传统销售淡季仍能达到千亿级,遥遥领先同行。

因此,我们建议对房地产行业的布局,首先要盯紧行业龙头(招保万金),即:招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团(恒大、万达、碧桂园均在港股上市),其次把关注重点放到政策性较强的租售同权项目,这一概念的标的股有世联行、联络互动、天健集团等。(下图)

在之后的文章中,我们还将陆续为您解读政府工作报告的机会,希望您能持续关注。

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