一、商品房属于建设工程，关于建设工程保修期的一般规定
《中华人民共和国建筑法》（2011修正）第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”
第六十二条：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和较低保修期限由国务院规定。”
第七十五条：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”
【建设工程保修期核心要点：参照《中华全国律师协会律师办理建设工程法律业务操作指引》】：
（一）工程质量保修书：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。承包人应对其完成的全部建筑工程承担质量保修责任。
（二）保修责任与赔偿责任：保修范围及保修期限内，发生质量问题的由施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
（三）保修的范围：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
（四）保修期限：仅有较低保修期限的要求，当事人可约定更能维护使用者合法权益的保修期限。原则确定在正常使用条件下，建设工程的较低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
5、其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
（五）保修期限的起始时间：建设工程的保修期通常情况下自竣工验收合格之日起计算。但商品房等工程自竣工验收合格至交付使用期间可能经历较长时间，如自竣工验收合格之日起开始计算保修期，可能导致交付使用后不久保修期即已届满，出现质量问题因超过保修期限，而得不到妥善解决。因此，可通过合同约定，将保修期的起算时间约定为自工程竣工验收合格并交付之日起计算。
（六）保修责任履行的保障：保险+保证金。为建设工程质量保修责任投保责任险，或扣押一定比例的工程质量保证金（质保金）。
二、商品房保修期的特殊规定
（一）商品房保修责任及赔偿责任的主体，在于房地产开发企业。
城市房地产开发经营管理条例（2011修订）第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
（二）商品房保修期自房屋交付起算，保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的较低保修期限。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：
1、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修；
2、屋面防水3年；
3、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
4、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
5、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
6、门窗翘裂、五金件损坏1年；
7、管道堵塞2个月；
8、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
9、卫生洁具1年；
10、灯具、电器开关6个月；
11、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
（三）双方合同约定或者地方标准严于上述较低保修期限的，以合同约定及地方标准为准。以北京为例，商品房具体保修期限以北京市《商品住宅工程质量保修规程》为准。
1、主体结构工程：质量保修期限为设计文件确定的建筑设计使用年限。
2、保温工程：质量保修期限不得低于5年。
3、防水工程：质量保修期限不得低于5年。
4、装饰装修工程：除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外；室内装修工程质量保修期限不得低于2年，室外涂料装修质量保修期限不得低于2年，室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年；除五金件质量保修期限不得低于2年外，外窗与入户门质量保修期限不得低于5年。
5、除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道：质量保修期限不得低于10年外；建筑给水及排水工程：质量保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。
6、除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。
7、除线缆质量保修期限不得低于5年外，电气工程质量保修期限不得低于2年。
8、智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。
9、通风与空调工程质量保修期限不得低于2年。
10、电梯工程质量保修期限不得低于3年。
11、室外工程质量保修期限不得低于2年。
商品住宅的质量保修期限应自房地产开发企业首次交付住宅买受人之日起计算。共用部位的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算。
（四）商品房保修期满后，专项维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
物业管理条例（2016修订）第五十三条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
