导读
对于购房人就房地产投资前景来说，大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向比较重要，这样顺势就可以做出合理的购房决策。
支撑房地产投资不失速的两个次要因素
一是房地产开发资金来源持续回落。房地产开发是资金密集型行业，这使得房地产投资与资金来源具有较明显的一致性。
资金来源的持续回落，必然会造成投资的持续下滑。
二是房地产销售连续下滑。从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。
2018年房地产投资承压的两个主要因素
一是土地购置面积持续高位增长。土地和资金，同为房地产开发不可或缺的两大要素。尽管开发商囤地的现象较为普遍，但历史数据却表明，土地购置面积与房地产投资仍存在较大的一致性。这一背离或许与新形势下的土地供应政策变化有关。
在本轮房地产调控周期前，各地方政府的土地供应主要受房价影响，房价上升较快的时候，为了控制房价，增加房地产市场供给，政府出售土地的意愿趋于增加，而房价增速下降时，为了控制房价过快下滑，政府倾向于减少土地供给。2017年以来，房地产调控思路发生了明显的变化，土地供应的主要参考指标不是房价，而是住房库存消化周期。
二是三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大。三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。
从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。
综合两方面因素看，当前影响房地产投资的主导因素（资金来源和需求端）都是向下的，特别是2018年房地产开发资金来源在各个渠道都将继续受到明显抑制，这将是房地产投资承压的关键因素。
与此同时，尽管阶段性去库存已接近完成，但房地产调控方向并没有逆转，特别是按揭贷款门槛和利率持续上升，对于需求端的预期影响较大。由此，2018年房地产投资下行趋势还将延续，全年投资增速将在3%-5%左右。
买房人不妨把握好结构性购房机会
房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：
其一，一线城市可买入高品质楼盘。受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。
其二，人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。
其三，核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。
