所以这个热度当真是没法当真啊……

大家习惯把这种现象叫做“分化”，但更准确地说，我觉得是北京楼市底牌的重置。

现在的北京市场，不管政策怎么吹风，真正能跑出货的，只剩下一类产品——绝对刚需和刚改。

01. 热盘都有套路

拿上周末朱辛庄这个“日光盘”来说，能火，其实没什么玄学。

第一，价格到“胃”，76平米的三居，总价400万起步。这个价格，对在附近西二旗、上地上班的年轻人来说，垫垫脚够得着。

第二，得房率高得离谱。项目宣传的使用率到了91%—105%。经历过前几年北京楼市的人都知道，2021年前后那批限竞房，得房率70%出头是常态。现在你花同样的钱，凭空多出十几平米，白花花都是钱。

第三，配套全是现成的。万达广场、超极合生汇早就营业了，学校、医院也都落了地。现在的人买房，大家对“规划”基本不买账了。能今天用上的配套，才是真配套。

其实不止朱辛庄，现在能在北京卖得动的近郊盘，基本都踩中了这几个点：总价在300-400万之间，通勤方便，得房率高，甚至小区里还给你弄个“抬板”和下沉庭院。

比如昌平东小口的某个新盘，得房率干到了95%—106%，一期700多套房，冻资直接破了1500组。

开发商们终于想通了：与其搞些花里胡哨的营销，不如把户型抠细一点，把赠送面积做大一点。近郊新房现在在居住舒适度上，已经把九成以上的二手房按在地上摩擦了。

02. 改善在观望

热盘的热闹是他们的，大部分项目依然在熬。

看一眼最近北京几个项目的开盘去化率，就能感受到寒意。核心区的盘或者性价比极高的盘，去化能到九成以上；但稍微偏一点的，比如顺义的一个盘，10月7日开盘，网签只有94套，去化率大概只有16.8%。

豪宅和高端改善市场，有些项目热度足足的，但是网签速度并不快。

从去年到现在，楼市政策出了一轮又一轮，降首付、降利率，甚至前几天三部门还发了针对首套房的贷款贴息。但这些政策，对豪宅客群的刺激非常有限。

原因很简单：买得起千万豪宅的人，现在不缺房，缺的是信心。楼市还没彻底见底，今天买明天跌的预期还在，这帮最精明的买家，反而不着急了。他们手握现金，慢慢挑，慢慢看，改善需求的紧迫性被无限期搁置了。

新房市场如此，二手房市场更明显。

中指研究院的数据显示，今年前三季度，北京二手住宅网签13.7万套，同比涨了5.1%。看起来还不错对不对？但拆开看结构，挺震撼的：

200万以下的房子，占了成交的51.3%；90平米以下的房子，占了62.5%。

现在的二手房市场，主力大军全是纯纯的刚需。

如今的北京市场，主力真纯过日子人。

另外，二手房市场里，总价600万以上的改善房源，依然非常难卖。挂牌量虽然降了，但卖家的议价空间也在缩水，大家都僵持在那儿。

03. 主城刚需改善流向新城

二手房卖不动，除了大环境，还有一个致命原因：

近郊新房和现有二手房比，已经卷出代际差了。

以前大家买二手房，图个所见即所得，哪怕户型差点、小区旧点，也就忍了。但现在近郊的新房，只要你不去凑核心区，在昌平南、大兴西红门、黄村这些板块，开发商把得房率卷到了100%以上，园林做成了立体式，入户大堂搞得像五星级酒店。

同样的预算，在东城西城可能只能买个没电梯的老破小，或者房龄快20年的塔楼；但如果你愿意往外走两步，去大兴或者昌平，你能买到带大阳台、得房率超高的三居室，而且新房还没有中介费、税费少，交易流程干干净净。

所以现在北京出现了一个非常明显的“改善迁移”路线：

海淀的刚改客群，大量涌向昌平南；西城的改善客群，顺着4号线往大兴西红门、黄村跑。

这些近郊的新盘，承接了主城区最核心的外溢购买力。他们中很多原本是打算在市区买二手改善的，但看完近郊新房之后，直接倒戈了。

04. 楼市回归常识

今天北京的楼市，剥离了所有滤镜，露出了最真实的骨架。

热销的那些盘，仔细盘一盘，共同点很直白：要么有学区、要么有产业、要么有次新品质托底，是真的有人要住进去。

想住的人愿意接了，才有行情。

过去几年，北京楼市的主角是那些总价七八百万、上千万、靠图纸和规划就能让人掏钱的房子；而现在，市场的定价权正在悄悄转移。无论是地方政府把地交给区属国企去“造城”，还是开发商为了高得房率在“抬板”政策里抠指标，本质上都是在向真实的居住需求妥协。

褪去投资和投机的泡沫后，北京的底色，依然是一个由无数年轻人、通勤族和改善家庭组成的刚需天下。

这是一座城市的常识，也是楼市最后的安全垫。