【房地产行业】深化体制改革 销售市场预冷

银通智略

2018-03-08 14:32:00 ·-

2017年底至2018年1月,多部位明确工作任务,深化住房制度改革,陆续召开年度工作会议,部署2018年工作。地方两会也密集召开,加快住房制度改革和长效机制建设,加大租赁市场力度。同时,2018年1月,一、二、三线代表城市成交量同比均呈现不同程度的回落态势,春节双周销售表现不佳,政策调控效果持续显现,其中北京成交环比降幅尤为显著。

一、深化体制改革,监管调控趋严

(一)多部委明确工作任务

2017年底至2018年1月,国家部委陆续召开年度工作会议,对2018年工作作出部署。国土资源部工作会提出,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

住房和城乡建设部强调,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

国家发改委年度会议强调,推进区域协调发展,有力有序有效推进京津冀协同发展,积极推动长江经济带发展,创新推动粤港澳大湾区发展,深入推进新型城镇化。

各部委工作任务集中于租购并举的住房制度改革,深入推动房地产市场转型。2018年,随着年度工作任务的推进,住房租赁市场将会逐渐发展起来,与传统住房销售市场同台竞争,分摊房地产企业部分利益。调控力度的加大也将在一定程度上影响房地产市场原来的发展进度,影响房地产企业的正常经营。

(二)地方两会重申调控政策

2018年1月,地方两会密集召开。加快住房制度改革和长效机制建设,增加土地供应、优化供应结构,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。

北京市提出要完善租购并举的住房制度。严格执行各项房地产调控政策措施,加强市场监测和政策储备,促进房地产市场平稳运行。发展住房租赁市场特别是长期租赁,推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍,多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。规范住房租赁市场管理,落实承租人稳定居住和享受公共服务的各项保障政策。

上海市提出今年将加大租赁房建设力度,支持专业化、机构化的代理经租企业发展,新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,建立住房租赁服务平台,落实相应的公共服务。

天津市提出要严格防控房地产市场风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。加强住房信贷管理,严格限制信贷资金用于投资投机性购房,防止信贷资金过度向房地产领域集中,有效防范房地产泡沫引发金融风险。稳控住房价格,合理引导市场预期和购房行为,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。

此外,广东、山东、福建、黑龙江等省份明确,2018年要加快住房制度改革和长效机制建设,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。住房制度改革加快,租购并举的新制度体系将进一步得到保障,以北京市为首的各大城市房地产调控进度加快,市场监测趋严,投机性购房行为或将受到有效的遏制,传统房地产市场需求被租赁住房分摊,企业利益或将缩水。

(三)非标业务收紧

2017年12月22,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,要求商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。2018年1月,一些信托机构的房地产非标业务已经暂停。

非标业务收紧后,房企资金链承压,大型房企通过非标融资的规模不大,没有受到太大的影响,龙头房企甚至可以以此为契机,进一步扩大规模优势,提高市场占有率。而小型房企融资更依赖于信托渠道,受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张,加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

二、房产销售表现不佳

(一)多数代表城市成交量同比下降

2018年1月,一、二、三线代表城市房产成交量同环比均呈现不同程度回落态势,政策效果持续显现。具体来看,一线城市北京、上海、广州月度周均成交量同比降幅超一成,北京、广州、深圳月度周均成交量环比下降。其中北京成交量同环比降幅尤为显著。二三线代表城市月度周均成交量同环比降幅均超一成,其中青岛、南宁、济南等地较去年同期下降明显。

图1. 2017年1月-2018年1月(第1-4周)各类城市新建商品住宅成交量变化

■注:图示二三线代表城市为南京、程度、苏州、武汉、东莞、福州、青岛、南昌、沈阳、南宁、温州、惠州、徐州、济南、西安;一线城市中北京、上海新建商品住宅成交量数据不含保障房。

■数据来源:国家统计局

2018年年初至2018年第四周,全国68个大中城市周均成交量448.65万平方米,较去年全年平均水平减少26.15%。

一线城市新建商品房周均成交54.04万平方米,较去年全年平均水平减少36.77%。二线城市新建商品房周均成交205.63万平方米,较去年全年平均水平减少23.54%。三线城市周均成交188.98万平方米,较去年全年平均水平减少25.34%。

图2. 全国68城市商品房成交情况

■数据来源:国家统计局

(二)春节销售同比下降

从春节前后双周数据看,2018年2月10日至2月23日双周全国累计成交317.04万平米,同比2017年春节期间下降8%(2017年同期春节双周为2017年1月21日至2月3日):其中一线城市成交16.5万平米,同比2017年春节下降43%;二线城市成交105.0万平米,同比2017年春节下降20%;三线城市成交195.4万平米,同比2017年春节增长7%。

房产市场销售成绩不佳一定程度上是因为国家政策监管的趋严,投机性购房、炒房行为受到遏制,房产需求面被压缩,成交量出现下滑。成交量下滑对房地产企业的经营效益影响显著,销售量将直接影响企业经营利润。在房产市场整体销售下滑的大环境下,小型房企受到的影响更加显著,经营不善的房企或将被市场淘汰,行业面临新一轮洗牌。

三、行业发展趋势

2018年调控政策仍将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,持续收紧房地产金融端,严控房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。同时也将继续加大房地产市场秩序规范整顿力度,始终保持高压严查态势。结合2017年的调控政策执行情况,2018年一二线热点城市调控政策将持续,而去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市,政策也将适时跟进深化。

2017年末的中央经济工作会议上,“加快住房制度改革和长效机制建设”被列为2018年要着力抓好的重点工作之一。从2018年1月份的各项会议基调来看,2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。住房租赁市场制度建设逐步完善,住房租赁市场特别是长期租赁将得到良好的发展,政策将进一步推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。同时公租房工作将进一步落实,因地制宜发展共有产权住房,群众住房问题或将打得到解决。相关制度体系建设也将不断推进,特别是房地产相关财税改革、土地改革等一系列制度建设也将有新的进展。

四、行业风险分析

(一)政策风险

2018年,各部委工作任务集中于租购并举的住房制度改革,深入推动房地产市场转型,调控力度的加大将在一定程度上影响房地产市场原来的发展进度,影响房地产企业的正常经营。房地产市场秩序规范整顿力度,将始终保持高压严查态势,房地产开发、销售要求及难度提高,一定程度上将影响企业盈利空间。

另外,银监会表示不得将信托资金违规投向房地产行业,部分信托公司暂停非标业务。非标业务收紧后,房企资金链承压,小型房企融资依赖于信托渠道,将受到较大影响。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张,加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

(二)市场风险

从2018年1月份的各项会议基调来看,住房租赁市场制度建设逐步完善,政策将进一步推进国有租赁企业的建设,住房租赁市场将会逐渐发展起来,与传统住房销售市场同台竞争,传统房企生存空间缩窄。

各地方政府住房制度改革加快,租购并举的新制度体系将进一步得到保障,以北京市为首的各大城市房地产调控进度加快,市场监测趋严,传统房地产市场需求被租赁住房进一步分摊,企业利益或将缩水。

(三)盈利风险

2018年1月,一、二、三线代表城市房产成交量同环比均呈现不同程度回落态势,北京市尤为明显,政策效果持续显现。春节双周期间,一二线城市房地产成交量更是大幅度下滑,受房地产政策影响,我国房地产市场投机性购房、炒房行为受到遏制,房产需求面被压缩,销售量下滑将直接影响企业经营利润。在房产市场整体销售下滑的大环境下,小型房企受到的影响更加显著,经营不善的房企或将被市场淘汰,行业面临新一轮洗牌。

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