2018年北京房价是涨还是跌?刚需改善投资看这里

宅男聊宅说钱

2018-03-07 16:38:00 ·-

先来看一看北京2017年全年的二手房成交量和成交均价的变化。

可以看出,3月份是最高点,共成交二手房25952套,在317新政之后,一路下滑,7月和10月份是成交量的两个谷底,分别是7158套和6162套。但在11月开始,成交量却开始回升,要知道11月是传统的销售淡季,所以这可以看做是北京楼市开始启稳的一个迹象。

12月北京二手房市场继续升温,共成交10245套,据最新统计资料,今年1月份成交为10500套左右,和去年6到10月份的6000到8000套比起来,成交量已然算是止跌企稳。

如果不出意外,除去2月份春节的传统淡季,今年三月份会迎来一个成交小高峰,主要原因有四:

一是中国人普遍有年前看房,年后买房的习惯;

二是年终奖的发放,不要小看这个年终奖,北京许多外企和大型央企国企的中高层年终奖额度很高,几十万甚至几百万的并不在少数,人们手里有了闲钱,最先想到的还是买房;

三是北京楼市经过一年的沉寂,不少刚需和刚改看不到太大的降幅,已经开始四处看房,准备出手;

四是每年三月份是小学生入学登记的月份,学区房都会有一波成交小高峰。

据米宅北京获取的众多来自一线的信息,目前北京二手市场的房子确实变得好卖了,如果房子本身没有太大硬伤,又能够适当让价,很快都能成交,总价400-700万的小户型走得更快,尤其是性价比较高的学区房已出现了多家争抢的局面。而在不久前的九、十月份,不少房子即使价格不断下调也难以出手。

那么,是否可以说北京楼市已经开始由冷转热,2018年会走出一个漂亮的上升曲线呢?

我觉得还为时过早。如果不出意外,北京楼市在三四月份的成交小高峰之后,会继续启稳

那么,北京楼市什么时候才可能真正回暖呢?

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我们不妨先回顾一下过去10年的北京楼市来寻找一下规律

    北京二手房成交数据表

仔细研究这份表格,我们可以发现,北京二手房的历史成交大年为2009年、2013年和2016年,09年是因为著名的四万亿,13年和16年没有太大的利好政策,更多还是数年通胀、需求的积累和政策的叠加;成交最低谷则为2008年、2011年、2014年和2017年,分别对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级,基本遵循三年一轮回的规律。

还有一点是经过数次暴涨之后,北京的房价已经到达了阶段性的天花板,不但是对刚需,就是对大部分炒房客,也炒不动了,成本实在太高了。

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而另一方面,在稳定楼市的态度上,北京是全中国最坚决的城市,没有之一。

我们看到大量三四线城市,借棚改之手,还在不断人为制造地王,推高房价,忽悠更多人进场接盘;

我们看到许多二线和强二线城市无限制放底落户门槛,名为人才引进,实为托底楼市,推波助澜,只为房价不倒;

我们看到深圳虽然限购限贷严格,但落户政策宽松,导致现在落户深圳者众多,只为获取房票。

只有北京,不惜代价严控楼市,不论是从政策层面,还是从户籍管控层面,在成交量腰斩,各方面临巨大压力的情况下仍然坚持调控不放松。

不仅如此,北京在共有产权和租售并举等政策上决不是喊口号,而是在真真切切地行动。可以说,这样的胆识和气魄,舍帝都又有其谁!

 正是因为以上这些原因的共同合力,导致北京2017年的成交量始无前例的大幅萎缩和楼市持续低迷。但是,这并不代表大家不看好北京,相反,做为独一无二的帝都,大批的外省富豪捧着真金白银,只希望有可以在北京买房的机会;更多的投资客手握多套二三线房源,只希望能以多抵一置换一套北京的房产。在这种形式下,北京的调控政策只要稍微放开那么一丢丢,后果可想而知。

翻回头去再看那张十年二手房成交数据表,历史上的两个高点2009和2013之后的2010和2014年,成交量分别为前一年的74%和65%,这个数据是高点之后的正常下滑比例。而2017年只有2016年全年成交量的50%,实事求是地说,这个下滑比例是非正常的,是受到强力政策调控压制之后的结果,并不能反映市场最真实的需求状况。

而北京一千多万的在籍人口,三千多万的常住人口是真实存在的,他们的购房和置换需求也是真实存在的,2017年蛰伏和压抑的需求,很有可能会在2018年重新生根发芽,并最终导致真实的购买。

因此,2018年全年的二手房成交总量很大概率会超出2017年。2018年的北京楼市,关键词是一个字——稳,年终均价微涨的概率极大。

至于2019年和2020年,更大可能是遵循之前的楼市规律,走出一条稳中有升的曲线。不过,只要政府坚持大力调控,未来几年再出现一个像2016那样井喷之年的概率极小。

敲黑板,请大家再看一次表格,不论是成交大年还是小年,成交均价永远是在稳定上涨的,从来没有回落!从来没有回落!从来没有回落!重要事情说三遍。不同的只是上涨幅度罢了。

所以,对想购买北京的人群,我的建议是:

1,如果是纯投资客,2018年未必是好的出手时机,因为北京买房占用资金量太大,未来两到三年即便是上升通道,但如果涨幅不足,也未必会有太好的收益,尤其是对于挣惯了翻倍收益的投资老炮儿来讲。而旁边的雄安新区更是增加了变数。

2,如果是刚需刚改客,我认为2018年是合适的出手时机,因为未来看不到太多的降价空间,但适当避开三四月份的成交小高峰应该是更明智的选择。

接下来肯定有人会问,2018年的最低点在哪里?我应该在几月份出手?

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究竟何为底部?

对很多初级投资客和刚需刚改客来说,楼市底部就是这个U字形最低的那个点,在他们的眼里和心里,我就要买到那个最低点,高一块钱都不行!我买了之后房价就要马上涨涨涨,哪怕跌了一块钱都会捶胸顿足,说你这个大骗子,这根本不是底部!

而对真正有经验的投资客来说,他们眼中的底部不是一个点,而是一条曲线,是U字形的整个阶段性底部,只要在这个范围之内,任何一个节点入手都是正确的。

就像你在今天去回望14和15年,甚至是16年的上半年,你会发现在这两年的任何一个时间点入手都是正确的,你根本不会在意你是否买在了最低的那个点,你只会悔恨为什么当时一直没有出手。

最后,我想说的另外一句话是:不要去挣最后一个铜板,请把最后一个铜板还给市场。希望大家都能听懂并运用,与所有投资客和刚需刚改共勉。

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