地产新思维:新时期房地产主题化的思维模式和转型法则

盛方商学

2018-03-22 16:40:00

对于房地产行业来说,政策就是天,如果用一个词来形容2017年的房地产行业,那就是变天,因为2017年的政策调控和之前不一样,尤其是在大会之后,房地产行业的逻辑是:抑制短线销售,鼓励长线经营。在这样的背景下,房地产转型成为一个不可避免的话题。

许豫宏教授观点1:了解新政趋势

 

2017年,关于房地产行业,你必须要了解的3个关键词: 

租购同权、租售并举

 

2017年7月,住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。

 

集体建设用地租赁住房

 

2017年8月28日,国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,第一批北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

共有产权房

 

共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,该模式已在江苏省其他地区获得了推广。2012年1月,上海降低共有产权房的准入门槛,月收入达5000元的也可以申请。2014年6月,共有产权住房试点在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市推进。2017年9月30日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》将实施。

 

除了上述的三个关键词外,在2017年10月,十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,加上“乡村振兴”战略,我们可以看出以下4个新趋势:

 

一、抑制炒房不是暂时之举,至少再管五年;

二、更加注重发展租赁,加快补上租赁短板;

三、“住有所居”而非“居有所屋”;

四、深化农村土地改革,建设美丽乡村。

 

许豫宏教授观点2:理清产业体系

 

房地产的逻辑从短线销售到长线经营,那么房地产主题化便成为其中不可或缺的一环,结合大会报告提出的内容,可以从以下方面寻找新的红利:

 

1、定制地产,满足客户的改善需求。

 

报告提出:我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

2、和政府做廉租房项目,自己做出租房项目。

 

报告提出:快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

3、产业地产:工业园、农业园、特色小镇、商住产一体化等。

 

报告提出:创新、协调、绿色、开放、共享,新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

 

4、养老地产:银发浪潮汹涌而至,养老地产大有可为。

 

报告提出:积极应对人口老龄化,构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境,推进医养结合,加快老龄事业和产业发展。

5、旅游度假地产

 

房地产主题化离不开与其他产业之间的相互融合,而旅游产业是很好的融合点。旅游要素已经拓展为14个,分别是:吃、住、行、游、购、娱、商、养、学、闲、情、奇、厕所、文化。而且“旅游+”“+旅游”的概念普及,也可以看出,旅游产业是兼容性最强的产业。

 

许豫宏教授观点3:转变思维模式

 

房地产要转型,也必须要转化思维模式,主要有以下三点:

 

1、从控制土地到控制资源

 

以前房地产开发要控制土地,未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高,对居住环境的要求也会越来越高,所以未来房地产开发的重心会从控制土地,转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源,另外,资源为体,品质为魂,因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候,一定要注意资源红线不可触碰,其中包括:基本农田,文保、文化遗产,风景名胜区、自然保护区,古城、古村落等。

2、从拿地卖房到自持物业

以前房地产行业“轻租重售”,但随着一系列租赁试点方案出台,积极发力租赁市场,促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡,可以预计,未来将是自持物业的高潮期,而“从售转持”的改变,也要求开发商必须提升轻资产运营能力。

 

3、从注重规模到注重模式

 

未来,一个房地产项目的成功与否,不会是你的项目规模能够做多大,而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区(公寓)”的模式,使得万达在全国各地开花结果,其中最关键的一点就是,万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候,要注重两点:可复制性的模式+有执行力的团队,它们将决定你的项目能够走多远。

许豫宏教授观点4:把握转型法则

 

房地产转型是必然的,那么房地产主题化都有哪些转型法则呢?

 

1、文化创意型

 

通过对文化的挖掘、梳理、复兴和演绎,从而整理出故事传说、人文风情、生活习惯、建筑风貌、制度礼仪等文化要素,进而形成演艺演出、民俗民宿、节庆节事、文化商街、影视创意、手工艺品等文化产品,最终激发文化创意、文化休闲、文化消费等产业的活力。其具体的形式主要有:文化综合体驱动、文化产业园驱动、影视基地型驱动、旅游古镇型驱动等。

文化综合体驱动以特色地域文化为基础,通过文化项目的构建,形成文化体验、文化休闲与文化商业等综合消费业态,并聚合创意产业、会展商务、综合商业、居住物业等形成泛文化产业体系,推动文化产业、现代服务业的集聚式发展。

 

文化产业园驱动以文化生产集聚为基础,以文化产品输出为核心,联动形成集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区,并形成生产—发行—消费“产供销”一体的文化产业链,推动泛文化产业的集聚式发展。

 

旅游古镇型驱动是指具有悠久历史底蕴,或者古镇遗存遗址之地,通过古镇形态的修复和复兴,融合现代旅游服务功能,构建具有观光、民俗、摄影、度假、遗产、购物等复合式的产品体系。

 

影视基地型驱动依托特有的自然风光、人文风情或建筑形态,发展以影视拍摄、制作的全过程体验,以及与影视相关的事物为吸引物的旅游影视基地,打造融游览、体验、娱乐、居住为一体的影视主题项目。

 

2、旅游度假型

 

通过挖掘自身的资源优势,比如说秀美的风光、丰富的物产、鲜明的文化、舒适的气候等,来发展休闲度假旅游,从而推动传统产业升级,新兴产业崛起,达到基础设施更新、区域环境改善、服务设施改善、居民就业转型。具体可以分为近郊游憩驱动型、旅居度假驱动型、专项服务驱动型。

 

近郊游憩驱动型是指利用作为“城郊”的距离优势,挖掘和整合资源,开展短途、短时旅游项目,开发出具有吸引力的旅游产品,通过分流中心城市人群,满足城里人追求自然、放松身心的休闲需求,实现城郊打造新产业、走向旅游化的路径。

旅居度假驱动型是依托原生的环境,结合生产、生活,周到服务,打造温泉、海滨、山地等主题鲜明,可供“有钱”、“有闲“的消费者长、短时间停留的旅居度假地。

 

专项服务驱动型是利用独特的自然资源风光,发展会议会展,为企业集会、企业培训,企业会展等提供服务场所形成特色会议会展基地。

 

3、休闲商业型

 

以便捷的交通体系、优越的资源条件、雄厚的产业基础为依托,以庞大的市场消费、充足的市场供给为驱动和保障,通过构建休闲商业体系,改善居住环境、构建产业链条体系、转变生产生活方式。具体表现为商贸集聚驱动型、休闲商业驱动型。

 

商贸集聚驱动型依托区位优势和已经形成的商业氛围,发展特色小商品、手工艺品、农副土特产品的区域性集散基地,带动产业链延伸,而形成的商业集聚地。

 

休闲商业驱动型指能够为“有钱有闲”的人群提供融旅游、购物、休闲于一体的产品,从而获得身体和精神双重愉悦的消费业态聚集地。

 

4、田园综合型

 

通过耕地进园、产品进城、农民进区,以农业文化和农村生活文化为核心,形成特色农业产业集聚,推动产业转型,实现多产业融合的路径。达到农民市民化、农业产业化、农村城镇化。具体包括观光休闲驱动型、经济农业驱动型。

观光休闲驱动型以农业种植形成的景观、活动,生活方式等为资源载体,满足人们观光、采摘体验、农耕体验、田园生活方式体验、休闲、度假的功能,并推动相关服务业态的形成,实现多种业态的并行。提供融旅游、购物、休闲于一体的产品,从而获得身体和精神双重愉悦的消费业态聚集地。

 

经济农业驱动型以大面积种植经济植物或经济林为主,形成经济农业种植,加工、储存、物流为一体的经济农业驱动区,同时可满足人们观光、现场购买、休闲等旅游功能,并推动相关服务业态的形成,从而实现多种业态并行。

 

5、体育运动型

 

依托特殊的自然条件和国家的政策支持,打造运动基地,通过各种赛事、体育主题活动、体育夏令营、体育会议会展等形式,引领产业转型升级,从而推动体育产业发展。具体包括综合运动驱动型、专项运动驱动型、训练基地驱动型。

综合运动驱动型依托特殊的自然地理条件,整合成可以包含山地自行车、皮划艇、攀岩、越野跑、速降、溯溪、漂流、皮划艇、暗河穿越、滑竿等中的三种以上体育活动,形成综合赛事,依托综合赛事,进行多方位营销,引领产业转型升级。

 

专项运动驱动型依托乡村特殊的自然地理条件,整合成山地自行车、皮划艇、攀岩、越野跑、速降、溯溪、漂流、皮划艇、暗河穿越、滑竿等中的一种专项活动,并且打造成具有区域影响力或国家级影响力的赛事,依托这项赛事,将其常态化,从而推动体育运动产业化的路径。

 

训练基地驱动型利用区位条件,资源情况,或者温差大、气候环境特殊,为足球、篮球、排球、网球、沙滩排球、手球、垒球、橄榄球、曲棍球、藤球、游泳、跳水、铁人三项、田径(竞走、长跑)等为主体的多功能。可以通过接待“拓展训练”、夏令营、体育会议、公益拨款等方式获得多元收益。

 

6、养生养老型

 

在中国人口老龄化形势严峻及80%人群处于亚健康状态的时代背景之下,在政府高度重视的政策背景之下,以地域范围内优越的双养资源为依托,通过双养体系的打造,实现异地双养、候鸟式双养、居家双养模式,实现以双养产业为驱动的地产新模式。主要包括避寒驱暑驱动型、专项疗养驱动型。

 

避寒驱暑驱动型依托特殊的自然气候环境,围绕避暑(避寒)进行双养体系的设计打造,引领产业转型升级。

专项疗养驱动型围绕活水疗养、植物疗养、精神疗养、同城疗养四大专项主题,打造与专项主题主题相关的核心业态,通过相关产业链条的延伸对当地传统产业进行升级。

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