环京楼市3月筑“稳”:底部已来,准备好捡漏了吗?

壹书生说房

2018-03-26 07:37:00 ·-

文|叶书利

 

早在去年8月29日的书生报告《为什么说北三县房价正在筑底?别错过怎样的捡漏良机?》一文,壹书生已警告道,接下来,北三县为代表的环京东南片区楼市正在筑底中,准备好捡漏。

 

环京楼市已企稳

             环京楼市3月二手房挂牌价

                         (来源:安居客)

 

根据安居客二手房业主挂牌价的统计数据显示,时下环京楼市已出现时下相关特点:

A,3月廊坊二手房挂牌价为15189元/m² ,环比微涨0.33%。整体上楼市已企稳。

分区域来说,廊坊楼市同样已企稳:包括燕郊在内的三河、香河、廊坊广阳区、廊坊安次区、固安、霸州等地,3月二手房挂牌价全面飘红,只有大厂、永清微跌,主要原因在于,在这两地,以华夏幸福为代表的大开发商,处于回流现金流压力,在新房降价促销,引领了二手房的微跌,但跌幅有限。

B,环雄区存在炒作过度风险;

在整个廊坊3月楼市企稳的大势中,廊坊文安3月二手房挂牌价大跌-11.35%,显得极其扎眼。

在壹书生

看来,主要原因在于,此前环雄概念炒作过度,在强调控下催生的价值回归。时下如欲投资,注意风险。

与文安的概念炒作过度类似的是,高碑店(包括白沟在内)、怀来,目前根本没有二手房市场,投资时切忌风险。

对此,切记两个基本逻辑:

首先,环京的接盘者就是北京上班族。因此与北京的通勤时间决定了能否成为北京上班族的选择。比如文安、高碑店、白沟等地,因为距离北京太远,北京上班族根本无法将自己的“床”驻扎于此。

其次,目前尚无环雄概念;

切记,北京发展了多少年,直到最近几年才具备人口外溢的能力。同理,深圳与上海也直到最近二三年才具有环沪、环深的概念。而目前的雄安仍是一片荒地,且雄安的面积与深圳皆是2000平方公里,雄安猴年马月才具备外溢能力?至少15年以上。所以目前过度炒作环雄概念是极其不理智的。

C,3月环京各地的房价体系已扭曲化。

鉴于调控政策松紧度、一手房开发商断腕回钱的力度等不同,时下环京各地的房价体系已完全扭曲,与各地实际的区域价值体系不一定相符。

比如时下涿州的二手房挂牌价竟然超过香河、永清等,与大厂与固安也接近,以及涞水与霸州差不多,这是非常不正常的。主要原因在于,大厂、固安和霸州所在的环京东南片区正实施着目前全国楼市最具杀伤力的调控政策,而涿州与涞水虽然也有调控,但调控面较松。

D,环京强调控区的东南片区,即北三县、廊永固霸,楼市已现底部。其余的涿州、涞水等,因为前期调控政策面没有太紧,仍可能继续震荡。

 

底部隐现

在壹书生看来,目前便是环京东南片区楼市的宏观底部点。

所谓的宏观底部点,指的是大方面来说便是底部,不排除往后仍有少量跌价甩量的情况。此外,虽然已现底部,但2018年的环京楼市仍会以稳为主,难以再现快涨或暴涨的可能性。

之所以说环京东南片区已现宏观底部点,主要原因如下:

A,调控的政策有效期基本在6个月左右,目前调控政策的边际效应在减弱,一些刚需开始弃等而入场。

中国楼市历次调控史可以发现,调控政策面世后的强发力期是6个月之内,6个月后,调控的负效应基本会被市场消化。

环京东南片区于去年6月初出台三年社保式调控,元旦后,调控的6个月发力期到期。

B,北京二手房楼市小回暖带动。

北京是包括燕郊在内的环京楼市的风向标,目前北京二手房市场成交量开始微回暖,从而带动了包括燕郊二手房市场的微回暖。

可以看到,去年317调控后,北京二手房成交量的最低月是去年10月,此后开始缓慢回暖,并在去年12月跨过北京二手房市场的生命线:一万套成交量。

C,政策利好角度来说,时下环京东南片区的政策释放进入板块轮动期,而两会后,北三县进入新一轮成批量的政策释放期。

2018年是环京价值区域真正的政策释放年,详见可见此前的文章《环京楼市2018年新景观:三大圈层上演板块轮动》。

以燕郊所在的北三县区域为例,这便是2018年一体化利好最先释放的环京区域。

2018年涉及北三县的重磅一体化利好主要包括下述:

一,两会后,副中心整体规划及副中心与北三县一体化规划将落地,并对外公布。相应地,北三县与通州的统一规划、统一管控和统一政策等三统一正式进入落地阶段。

二,两会后的5月,通州的北京新政府大楼全面完工,相应地,5月后,尤其年中后的下半年,北京政府将规模化东迁通州。届时,通州正式成为北京政府所在地和北京的“新省会”。

三,正常的话,年中前后,涉及北三县的进京交通线徐尹路大桥和京秦高速将通车,此外,北京大七环高速也将通车。

四,两会后,环京楼市政策面临微调,目标是构建与就业政策挂钩的购房政策。换句话说,目前的环京东南片区一刀切式的三年社保式调控,面临微度正常化微调的大概率。详情可见此前的文章《“房子不是用来炒的”后,环京楼市如何落实“与区域就业挂钩的购房政策”?》。

在可预见的政策利好刺激下,必然增加二手房市场上卖方的信心。

D,一手房市场的放量带动二手房市场的微回暖以及整体楼市的企稳。

环京新房市场对二手房成交量的带动作用同样不可忽视。

值得注意的是,去年6月初环京东南片区,即北三县的三河、香河及大厂,以及廊永固霸文等八县市,出台三年社保式调控后,新房市场随即进入休眠状态,直到去年11月中下旬开始,新房市场才再次打开。且打开的新房市场,尤其北三县的成交量,热度超过业内及市场预期。在新房较暖的带动下,二手房市场也逐渐回暖中。

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