楼市大局已定,房价的命运,竟然掌握在购房者手里!

专家刘磊

2018-11-02 14:20:55 ·-

原标题:楼市大局已定,房价的命运,竟然掌握在购房者手里!

房价暂时是稳住了,而且不仅仅是稳住了,部分地区的部分项目甚至出现了下跌趋势。为什么房价会从上涨势头转为下行?是调控在起作用吗?调控作为手段,最有效的并非直接作用于市场,而是作用于人的预期。预期改变了,市场方向也就改变了。

沉锚效应,解释为何追涨杀跌

沉锚效应,是一个心理学术语,简单说,是指人们需要对某个事件做定量估测时,会将某些特定数值作为起始值,起始值像锚一样制约着估测值。

这样,在做决策的时候,或者在对未来发展状况做出评估是,会不自觉的依据之前的经验,并且认为之前的经验,就是真理。

比如说,我们说国内的大学学费,1万多一年的那种,可能奔三、奔四的大部分人都会觉得贵,但如果考察学费和人们收入的增长情况,会发现收入增长数倍,而学费只有几百的上涨幅度。然而这并不能改变“学费贵”的印象。这就是沉锚效应给予的最初获得的信息过多的重视。

这个锚,有什么标准呢?

答案是没有。它可以来自于经验,可以来自于书籍,可以来自于观察;就房价而言,这个标准可能来自于舆论,可能来自于中介,总之,价格是一种错觉。

这样就解释了,为什么会“追涨杀跌”。因为价格上涨区间,尤其是暴涨区间,会给人一种“房价涨得很快”的感觉;部分城市新房二手房价格倒挂的时候,更是带来了“买到就是赚到”的印象。

这样的“锚”就决定了,在大部分人的印象中,房价将以这个速度一直涨下去……于是,就会更加疯狂的追逐房价、抢购房产。

逆转预期,房价即刻平复

因此,调控出了百余次,最管用的莫过于压制预期的那几项措施。

注意,这个压制,不是直接说“房价要跌了”。放心,房价上涨最猛的时候,就是神仙下凡说房价要跌,也不会有人信的。那就需要从客观上压制购房需求,从而是市场降温、预期转向。

所以,不给钱、不让卖,就成了最有效的策略。

后果是什么呢?囤房的,发现自己想短炒,但卖不掉了,拿在手里还有高额的月供。想炒房的,银行不批贷款,没钱买了。

一下就卡住了房价上涨的名门,这比什么“几年社保”“户口”管用多了。

然而,会有人批评,说“误伤刚需”。说“不会改变房价走势”。

然而,房价一跌,“刚需”都退场了,问起来都表示“再等等”“再观望下”。为什么会有这样的行为?因为房价上涨的预期消失了。

于是,房子越来越难卖。无论是开发商,还是囤房的,都按捺不住了。

想尽快脱手?那就要拿出“诚意”—降价。

然后,媒体对“降价”一事渲染一番,无论是从舆论上,从经验上,从直觉上,房价这个锚都被定义为“降价”了。——房价就“真正”进入下跌通道。

最近一次经济工作会议,都没有提房地产,这也被媒体大肆解读。笔者认为,要想跳出房地产投资的怪圈,就要改变“锚”的心理效应。此前,笔者反复强调,要投资于价值,而非价格;价值恒定不变,而价格受制因素太多。投资价值,需要的是专业的眼光,量化分析;而投资价格,更像是在赌桌上猜测彼此心态。很显然,只有做价值投资者,才能在投资路上持续的、稳定的走下去。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。返回搜狐,查看更多

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