货值不大不小，但打头阵的为什么会是它，而不是别的某一宗？

01

两个字，低密。

现房销售最怕的就是一个慢字，钱压在工地里一天，资金成本就多滚一天。

房子要等到看得见摸得着才准卖，钱就一直趴在里面，这正是新政最考验现金流的地方。

低密的楼栋封顶快、结构少、周期短，是把现房这条路真正跑通的地块类型。

在现房时代，时间本身就是一张入场券。

另外，组团北侧已经有新房测试过市场反馈，主力产品建面约77-144㎡三至四居的国贤府PARK网签超过八成，什么产品好卖，客户厚度如何，已经明牌。

你会发现，新政要找的那块「低密试验田」，必须同时在时间成本和容错率两头都占便宜。

歇甲B恰好两项都占，所以它排到了第一个出场。

02

地块本体先看北侧那宗，编号0049，容积率这次被压到了1.01。

它的用地面积大约6.15万㎡，地上建筑规模做到6.21万㎡，限高卡在36米这条线上。

绿地率不低于35%，地块里还要塞进一座分布式能源子站，以及一条20米宽的街坊路。

南侧0077-01的容积率给到1.6，用地大约2.24万㎡，地上规模3.58万㎡，限高30米。

两宗住宅用地的地下可以连通，统筹建设之后，整体容积率大约落在1.3。

1.01这种容积率，在北京的平原新城里，几乎只对一种产品形态开放——叠拼

市场猜测未来产品大概率洋房+叠拼。

且歇甲B组团叠墅之外再叠一层抬板，这两种动作摞在一起，北京此前没有出现过。

「第一只螃蟹」很可能就落在这块地上。

03

10月12日市规自委发出的试行意见明确：

七层及以上的住宅建筑，可以开展「抬板设计」。

抬板高度含覆土在内，原则上不能超过8米。

更关键的是板下那层地上空间，它既不计入容积率，也不计入地上建筑规模。

政策同时又点名了三类优先开展的居住用地：

地形高差、「滨水沿线」，以及轨道微中心这一类。

而歇甲B恰好踩在中间那条线上，而且是踩得最实的那种。

它落在清河转弯甩出来的一块三角滩域，西边靠着一片大湖，南边距清河约300米。

一河两岸抬起来的天然地形，正好把「滨水沿线」这四个字坐实。

但真正的难题也就浮出来了：文件写的是七层及以上，而叠拼往往只有三四层。

三四层的叠拼究竟能不能抬？

政策目前并没有给出「标准答案」。

没有答案这件事，意味着既要算账，也要有人站出来担风险。

唯一可供参考的样本远在丰台，而且它的出身并不“纯粹”。

国贸当年在丰台桥南的9001地块上，做过一栋8层洋房配4层叠墅，抬板高度从0到4米。

但那件事发生在政策空窗期里，放到今天，未必还能直接拿来当模板。

所以更准确的说法是，这将是全北京第一次在「明文规则」之下，把叠墅抬起来。

这一步要是踩实了，后面才会出现第二只螃蟹。

04

位置这一层先看轨道，

17号线和18号线在天通苑东站换乘，这个站到地块大约560米。

17号线往南串起未来科学城、望京、工体和CBD，18号线则直接顶到海淀软件园和上地。

通勤这件事，在这里根本不需要再等。

南边约300米是清河郊野公园，慢行步道已建成，温榆河公园西园也已经开园。

生活半径也不短，清华长庚和山姆都落在3公里左右，国泰百货大约1.6公里。

但这里必须辨析一句，两侧的价差不是靠产品力就能补齐的。

一河之隔的新北苑，次新二手稳定在8万，品质好楼龄新的能摸到10万。

可那是朝阳学籍，歇甲这一侧归昌平，一道「学籍价差」天然横在中间。

它能不能翻身，变成泛市场意义上的顶改板块？

答案需要等市场的验证，不过歇甲板块内部需求也不弱。

05

一个板块接不接得住改善，不能靠感觉下结论，要看上一轮同板块的真实账目。

国贤府PARK就是离它最近的那块试金石，今年3月29日开盘。

开盘当天成交467套，最先被抢空的，是144㎡主力户型。

冲量的小户型反而排在后面。

主要原因除了户型产品力强，还因为项目紧邻 17/18 号线的轨道交通优势，精准承接望京、海淀、未来科学城的高收入改善外溢客群 —— 这类客群价格敏感度低，更青睐一步到位的优质改善产品。

于是大家看到，这个板块也接得住改善。

但同样要点破的，还有另外一层距离。

已经被那697套反复验证过的价格带，是套均600万这一档，不是叠墅即将站上去的那一档。

这两档之间的距离，全北京还没有任何一个项目替它完整走过一遍，我们拭目以待。

06

把镜头从这宗地拉远，会看到一套更朴素的「供地算术」正在成形。

城区一侧把大地切成小地块，总价门槛降下来，开发商才敢报名。

郊区一侧反过来，用降容积率换出低密空间，再用低密换回产品溢价，同样有人接。

两边各让一步，地才卖得动，这就是新政之后土地端最实在的调整方向。

歇甲B是这套算术里第一批被算出来的答案，而且是最好理清的那一个。

07

真正难啃的那几场，还排在这宗地后面：

11月19日，朝阳驼房营的两宗姊妹地将同一天开拍，平谷还有一宗同日上场。

12月1日轮到丰台分钟寺，12月2日是丰台新宫北，12月3日压轴的是大兴西红门6037。

把这几场拢到一起算账，起始价已超过115亿。

而它们都要在现房销售和抬板这两条新规则下面，把账重新算一遍。