狗年三四线房价如何走?专家:这两个作用叠加,三四线房价或暴跌

楼市奇说

2018-03-06 14:33:53

2017年很多三四线城市热点区域的房价至少翻了一番,这个事实无可争辩。统计数据更显示碧桂园、恒大、融创这样的寡头企业几乎全年75%的销售业绩就来源于三四线城市的火热爆销,这也是这几家规模房企2017年销售额猛增的最大原因。2017年三四线城市在全国房地产“凶猛调控的大局之下”可谓是一枝独秀。

那么三四线去年销售额和房价为什么会猛增呢?强调控之下,一二线不管是新房还是二手房都基本哑火了,像北京、上海、深圳几乎都出现了成交量和房价的回调,为什么单单三四线城市会逆势火爆呢?2018年三四线城市能否继续延续火热呢?

这个问题其实我们探讨了很多次了,三四线城市房价上涨的原因无外乎以下几个:

第一:棚改货币化补偿,催生大量刚需购房需求,直接刺激房价上涨。这是主要原因,2017年全年棚改完成了609万套,国开行光发钱就发了1.1万亿个大洋,且大部分是三四线城市。众所周知,以前的政策是哪里拆哪里建,原著居民再回迁回去,所以基本不会和商品房产生交集。但是现在的制度不同,拆房后用人民币补偿。这就催生了大量的买房需求,购房需求的暴涨就直接导致了商品房价格的上涨。

很多人疑问,国家为什么这么做?归根结底还是三四线城市的库存太多了,不管是国家还是开发商都急需要消化库存才能免于破产风险。2015年以前,为了去库存开发商和当地政府都着急,因为开发商的库存去不了,银行的钱就没法还,政府怎么继续卖地,财政收入哪里来?再多的不说了。

第二:一二线热钱的涌入,炒房投资风盛行,间接推高房价。这个其实不用过多解释,大部分人都明白,一二线现在是调控凶猛,炒房投资热钱发挥不了,只能往三四线或者海外跑,但是海外购房这两年在严控,那么这些钱就只能去三四线城市了,再加上棚改货币化补偿制造了大量的农民工进城买房,炒房者怎么可能错过这一波红利呢。艾普大数据显示,2017年有超过4成的资金来源于一二线城市。

第三:品牌房企进驻,品牌溢价!经常关注房地产的人都知道,这两年大房企都在抢着布局三四线城市,碧桂园不算,他们是深扎三四线,万科、恒大、中海、保利这些地产商都来了,他们的到来就使得三四线的房子不同于以前的本土开发商建造的房子,以前的开发商格局太小,建设设计等方面都比较小家子气,所以卖价也不高。但是这些大房企不一样,把一二线的案例直接拿过来,在三四线盖的房子是又大又好看,当地人看了也很喜欢,自然卖价要高嘛。这也直接导致三四线的房价上涨。

举个笔者家乡的例子。整个阜阳市房价最高的是城南区域,整个城南区房价最高的是碧桂园的房子,房价达到14000/平。这是因为碧桂园在整个阜阳地区体量最大、售楼处最豪、业务人员最正规,因此人家卖价也最高,但仍然有大批购房者愿意买单,这也是需求的一部分。难道他们建的房子就最好吗,当然不是。在全世界都一样,同样的原材料,不同的工艺和文化内涵以及包装都会使得商品的价格差异巨大。

说了这么多,那么三四线2018年房价会降吗?笔者认为概率为零!照这么看,三四线不仅不会降,还会继续涨。不同于2017年的是,最近的重要会议释放的信号说,三四线城市会逐渐进入大调控,所以涨幅肯定达不到去年的水平,但是稳步上涨还是极有可能的。另外,2018年棚改的规模预计是580万套,这个规模比2017年略有下调,但是仍然会使得三四线城市有一波房价上涨的行情。

但是,三四线也存在最大的问题,就是新房火热,二手房市场一直难以发展,这是因为刺激三四线城市房价上涨的最大因素,棚改货币化补偿催生的大量刚需购买的都是新房,他们买房是为了满足自住需求,也就是说这些人绝大多数的房产是不会进入市场的,也就是说对二手房市场基本没影响。所以说,投资炒房者进入三四线城市确实会获得房产升值的快感,但是也要承担“有价无市”的现实骨感。所以笔者一直呼喊,炒房投资千万不要去趟三四线这汪浑水,因为很难脱身。

再加上,如今的房地产大环境正日益受美联储加息的影响,2018年尚存在加息的可能,以及房地产税开征的脚步越来越近,这两大作用力叠加对于三四线房价的下跌始终是悬着的达摩克利斯之剑,任何一个条件来临都会直接导致三四线房价的崩塌,房地产税能否降一二线等大城市的房价尚待争论,但是对于偏远、人口净流出、产业匮乏的三四线是致命的打击,房价必降无疑。因为在这些二手房市场发育不足的地区,业主想把多出来的税收成本转嫁到房租和房价上是痴人说梦,到时候炒房投资者就只有干着急的份。所以,这是巨大的隐忧。这也是很多专家学者说,三四线城市的房产只具备自住的属性,不具备投资属性的原因。

所以对于有自住需求的纯刚需,三四线的房子不仅要买还要抓紧买,因为在还没涨之前仍然是上车的好机会,等地上涨信号来临的时候,为时已晚。但是对于投资炒房客来说,三四线城市的房产绝对是“烫手的山芋”、“甜蜜的陷阱”,一定要避之远矣。更加不可冒高杠杆或者非常规手段举债入场,这样做只会让自己死的更惨。相反,2018年投资炒房客应该抓住一切可抓住的机会抓紧制定逃离计划,向前景更广阔可期的北上广深等一二线城市挺进才是明智之举。

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