严跃进:调控政策一周年,北京房价走势如何?

中新经纬

2018-03-22 17:11:00 ·-

作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

北京楼市的调控政策,不仅是针对北京市场出台的,而且给全国楼市提供了政策模板,以达到发挥示范效应的作用。所以对于北京政策的分析,具有很大的标杆意义,其政策效果的评估也变得很关键。2017年3月,北京出台了“317新政”,这被认为是北京楼市政策持续收紧的强大信号。到了2018年3月,正值调控一周年,研究这一年北京楼市的政策变动和动向、相应市场的数据变化、市场预期的变动等,都非常有意义。

在回顾2017年3月北京房地产调控政策之前,我们还需要追溯到2016年的“930新政”。从政策升级层次看,2016年第四季度是政策收紧的“1.0版本”,而到了2017年“317新政”则属于“2.0版本”。所以政策的信号意义很强,即政策趋紧是因为市场的焦躁感没有消除,调控需要加大剂量。

我们看一下2017年3月份的政策内容。第一、实施认房又认贷的政策。这个政策可以通俗来理解,即如果你在过去有过买房的经历,或者有过房屋按揭贷款的经历,那么现在在北京买房,都会被认定为二套购房行为。换而言之,在购房的资格和首付等方面,都会按照二套房的标准进行。第二、采取了更加严厉的差别化信贷政策,即普通住房方面会采取6成的首付要求,而非普通住房则采取了8成的首付比例要求,这就是不断降低按揭贷款背后的杠杆属性,对于自有资金不充足的购房者是有显著影响的。第三、暂停发放25年期限以上的贷款,换而言之,可贷款的期限压缩了,每个月的月供数量就会增加。第四、采取了限售政策,对于以企业名义的购房行为,在购房后持有三年才可以转让房屋。

从政策内容来看,直击了北京楼市的各类矛盾。比如说“认房又认贷”的政策,会直接抑制部分二套购房的需求,这样剩下的贷款资源和房源可以更多地导入刚需或首套购房需求,体现了房地产调控的公平性原则。而对于贷款期限的压缩,其实也是从信贷层面进行暗示,从而购房者办理按揭贷款就会更加理性。而在限售等内容上,则针对各类回避限购的个人购房做法进行了管制,即使个人注册了公司再去购房,但想卖出去也就不容易了,换而言之,套现的机制就可以真正被破坏。

所以分析来看,北京当时的政策是较为严厉的,其严厉程度既相对于过去历史年份,也相对于全国其他城市,政策紧紧地管控住了购房需求释放的水龙头。

对政策的评估可以看很多指标,我们可以选一个直观的指标进行分析,即房价的走势。数据上看,2016年到2017年,北京房价可以用“蹭蹭蹭”来形容,当时月度均价持续从3万多的水平快速进入到4万多的水平。若当时调控政策不及时,那么实际上到了2017年下半年,北京房屋均价完全可能会达到5万元以上。但从实际数据看,“317调控”以后,北京房价基本上都维持在4.8万元以下的水平。部分月份类似2018年年初月份,确实出现了5万元以上的均价,但这和楼盘的供应结构有关。所以撇开部分月份数据,我们可以看到,房价泡沫得到了真正的抑制。

这一系列房地产市场稳定的现象,也不单纯是一个政策发挥的作用。实际上,北京在2017年后续有很多新的配套政策,部分则体现在市场的规范上。比如说,2017年第四季度,北京严查了很多中介机构。类似查处意义较大,对于巩固政策效果有积极的作用。所谓“无风不起浪”,很多房地产市场的干扰因素,其实都和部分中介机构、开发企业的不规范操作有关,所以政策效果往往是被打折扣的。而此类规范市场交易秩序的做法,有助于让药性真正发挥,真正促进房地产市场的平稳健康发展。

借助此类全方位的疗效,我们看到,一周年期间,北京楼市总算安静下来了,市场定价机制也更加具有效率了。单纯从这个角度看,调控政策效果明显。当然,我们需要看到,房地产市场的长效发展,既要退烧药,也要调养药,更需要自身强身健体。这都是2018年楼市调控和运行需要注意的内容。

适当的反思也是必要的。之所以这样说,是因为北京楼市发展也出现了一些新的问题和新的情况。比如说北京在2018年年初也出现了一些土地流拍的现象。我们前面讲的调控其实更多的是从购房需求的角度进行的,稳健的楼市要求充分关注供求关系。所以,在2018年供给侧结构性改革和“房住不炒”的思路下,我们可以对房企当前经营的困惑、资金方面的压力、企业创新的顾虑等做个调研,以规范企业运作、激活企业经营潜力。

北京楼市的稳定来之不易,未来需要继续巩固。接下来要充分研究一些新的情况和新的风险。比如说接下来供应节奏会加快,部分高端楼盘或会加快入市,这都可能会带来价格的重新上涨。如何研究此类新问题,进而如何剔除价格泡沫,都值得监管层的关注。而对于市场供求参与双方来说,尊重市场规律、敬畏调控政策、独立作出策略,都是参与2018年楼市所需要具备的素质。这个判断,对于北京是适用的,对于全国其他城市也是适用的。(中新经纬APP)

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