回顾中国房地产的35年发展史,看未来楼市发展方向

置业会

2018-03-12 18:37:00 ·-

任何事情的发生都有源头,想真正了解一个行业,专注一个行业,首先从源头开始了解,查阅资料,了解整个事情发展的缘由。对于房地产的市场也一样,所以今天从房地产的源头了解学习,希望能够对房地产行业有更精准的把控,对市场有更清晰的判断。 

1980年以前,中国所有的居民住房一律由国家政策分配,不存在房地产交易市场。

1980年是中国房地产发展的元年,这一年4月,邓小平提出“出售公房,调整租金,提倡建议个人建房买房”的设想,第一次把房子定义为商品,拉开了住房制度改革的大序幕。由此开始,中国房地产正式成为了一个产业,开始了缓慢的种子发芽阶段。

1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖,催化中国房地产行业加速发展。标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。

1988年《中华人民共和国宪法》规定,土地使用权可以依法转让,同时海南脱离广东省独立成立了海南省,吸引了大批的人下海来到海南淘金,成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

丨海南淘金时的“万通六君子”,从左至右:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。国务院进行了24省份的房改,全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。

1993年上半年中国房地产价格达到顶峰,平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。下半年开始,海南房地产泡沫破裂,牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌,海口90%以上地产公司倒闭破产。

1997年亚洲金融危机爆发,受金融影响中国房地产行业濒临奔溃。

1998年政府开始救市,宣布全面停止福利分房,货币化分房方案正式启动。购房主体也发生了变化:集团购买退出市场,个人消费成为了主体,同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售,房地产市场开始回温,第一次房地产去库存正式开始。

2000年进入新世纪我国的房地产开始迎来新一轮的发展期,市场的供需关系失衡开始显现,房价上涨,温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业,形成了温州炒房团。

丨图为温州“太太炒房团”

2001年,中国先后发生了几件热点事件,申奥成功、加入WTO使投资投机狂潮涌现继续为房价上涨的高楼添砖加瓦。

2002年5月,开始实行土地“招拍挂”制度。

2003年房地产出现过热的苗头,央行首次推出二套房提高首付,利率上浮等概念来抑制房价上涨过快,上涨势头得到遏制。同时非典爆发,受非典影响国民经济下滑,为了保持经济增长住建部发布“国八条”,全国房价反弹继续上涨。

2007年天价地王频频出现,国家开始采用收紧金融政策,规定对于贷款的二套房,首付不低于四成,利率基准上浮1.1倍,加强外商投资房地产的审批。央行加息、上调准备金利率。房价开始小幅跳水,交易量也受到一定影响。半年后受美国次贷危机影响爆发了全球金融危机,房地产行业进入冰冻期。中国经济受金融危机影响经济增长下滑严重,中国政府开始再度救市,央行调整个人房贷利率下限为70%,住宅首付两成起,开始第二次去库存。

2009年,房价止跌回升。当年全国房价增长率达到23%左右。

2010年,“史上最严调控”拉开序幕,北京等部分放假较高的城市开始限购,加大保障房建设。政府实行差别化信贷政策调控首付比例上调为30%起,二套房首付不低于50%,贷款利率基准利率上浮11个点以上,暂停三套以上贷款,全国房价应声下跌。

2012年,央行两次降准降息,宽松的货币政策使销售和地产投资回暖,房价明显回升。

2014年,央行、银监会公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整房贷政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年,央行、住建部、银监会联合发文(330新政):二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%,其后中长期贷款利率下降至4.9%,2010年后全国房价比较平稳基本不涨不跌。12月中央经济会议强调“化解房地产库存”。

2016年,房地产政策开始密集出台。2月财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》:首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下),由3%降至2%(90平米以上); 2年以上房屋交易全部免征营业税,不再征收2年以上非普通住宅的营业税;4、北上广深仅适用第1点,第2、3点优惠不享有;央行再度降准。一二线房价开始大涨,三四线趋于平稳。10月前后政府再度调控“限购限贷,限售限价”,由于重新收紧限购限贷政策,一二线房价迅速降温。12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”:要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。加强住房市场的监管整顿,规范开发、销售、中介等行为。

2017年,房地产迎来最严厉调控年,3月17日,北京发布楼市调控新政《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,调控政策蔓延全国。3月份到11月份已超过100座城市发布楼市调控政策。5月20日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》。7月18日,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳等12城试点住房租赁市场改革,要求人口净流入的大中城市发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台。8月份开始,多地陆续掀起房地产违规检查风暴,对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任,限制拍地甚至禁止市场准入。12月超过50个城市出台住房租赁政策扶持住房租赁市场的发展,至今中国各省楼市成交量普遍下滑。

2018年中国房地产市场有会有怎样的变化和发展?欢迎大家留言探讨。

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