交易冰冻、似跌非跌,楼市在耍流氓?!

好屋北京站

2018-03-06 17:44:00 ·-

近日,朋友圈被类似《70城房价涨跌排行榜出炉,这些城市跌最“狠”》的文章刷屏。

一时间,房价大跌的各种消息传遍祖国大地,未购房者欣喜若狂!然而,真实的情况却是:该涨的还在涨,该跌的也在跌!

每个月的18日,国家统计局都会发布上个月的全国70个大中城市的房价变化情况,在这份数据中,只有房价的环比以及同比涨跌情况,但是具体到各个城市的房价是多少,并没有确切的统计。

那么,到底应该如何看待房价涨跌数据呢?

1

首现负增长,

11个城市房价跌回一年前?

新年首月房价出现一个重大信号:一线城市新房价格同比由上涨转为下降,32个月以来首现同比负增长。

哪些城市跌了?

北京、天津、上海、南京、无锡、杭州、福州、合肥、深圳、成都、郑州。(其中深圳跌幅最大,同比下跌3.4%,其余只是微跌百分之零点几)

哪些城市涨了?

沈阳、哈尔滨、贵阳、昆明、西安、北海、赣州。

这样的分化现象,其主要原因就是因为楼市的“因城施策”。

跌的一二线主要是因为外部形势有压力,楼市调控严格价格遭到冰封,强行摁了下去,不得不跌。当然,大城市的严格限购让多余资金就跑去了调控力度相对宽松的二三线城市。所以,你可千万别被一时的涨跌给忽悠了哦!

其实,要判断一个城市的房价是否真实下跌,不仅要看新建的商品房的房价是否下跌,二手房的房价也要一起下跌,才能算是真正意义上的下跌。

实际上,综合二手房售价来看,房价真跌了的城市只有北京、天津、南京、合肥、郑州这5个城市而已。

所以,从表面来看,楼市虽然降温了,但整个市场的上涨预期基本上没有改变,可以说,只要楼市调控一旦放松,该涨的还是要涨。

对于70个大中城市房价数据,千万不要纠缠具体的数据,这个统计数据最大的价值是能告诉你未来房价走势的基本趋势,但它并不具有代表性。

2

楼市已冻结,有价无市的涨跌数据,其实是耍流氓!

回顾2017年的楼市,小盈发现,中国楼市已经全面进入“市场大分化”、“政策大分化”时期。城市“一城一策”的房地产调控差距变得越来越大。

在各种限购、限售的调控政策下,买卖交易受到前所未有的限制。以至于许多房子“有价无市”甚至无法交易,最后只能降价或者硬持,楼市真正进入一种冰封模式。

作为环京楼市“晴雨表”的燕郊地区,近来其二手房小区房价几近腰斩的消息时常见诸报端。

据媒体报道称,链家网信息显示,位于燕郊的福城上城五期,其在2017年3月份最高峰时期成交价近4万元/平方米,但如今成交价已经普遍跌至1.6万元/平方米;首尔甜城2017年3月份最高峰时期成交价约4万元/平方米,如今成交价也普遍跌至2.3万/平方米。

然而,即便价格腰斩,房子也很难卖掉。数据显示,北京2017年商品房销售面积875万平方米,同比下降47.8%;天津商品房销售面积1482.12万平方米,同比下降45.3%;河北商品房销售面积6425.9万平方米,同比下降3.8%。

事实上,北京楼市遇冷的现象在去年就已经有所显现。2017年,北京二手房跌幅连续六个月居全国第一,某些区域的房价甚至已回落到2015年8月、9月水平。

数据显示,截至2017年12月24日,北京新建商品房合计签约量仅26253套,预计全年在2.65万套左右,创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值,且同比下调45%。

当然,目前楼市的这种“冰封”状态正是国家愿意看到的事情,似跌非跌或许是国家调控政策的终极目标。

2017最后三个月,从中共十九大报告到年末的中央政治局会议,再到中央经济工作会议,三场高层会议连续对房地产市场定调。

一方面,新的住房制度轮廓逐渐清晰,与之相配套的长效机制建设开始提速;另一方面,如何应对短期市场波动也有了明确的指导思路。

毋庸置疑,作为国家是不希望看到房价涨到绝大多数普通百姓承受不起的地步,通过最近几年,国家相继出台的诸多楼市调控政策,相信每个人都会真切的感受到国家对房价的关注和治理、修正房价的决心。

另外,理解的差异造成对楼市调控政策的解读也许会得到不同的结论,可能很多人理解的是:国家的目的是要“打压”房价到老百姓能够承受起。其实不然,国家是希望通过调控,保障房地产健康、有序、平稳的常态发展,而不是快速的大起大落,回归“稳”字诀。

所以,当下的中国楼市,在严厉限购的一、二线城市,交易量减少、房价适当下跌都是可接受范围;主力去库存的二、三、四线城市,房价稳定、有序的上涨也是情理之中,都是国家调控政策起到了作用,目的所在!

3

房价走得稳,政府才放心!

为什么说国家的调控政策最终目的是,保障房地产健康、有序、平稳的常态发展呢?用一个词概括那就是“利益”!

稳定压倒一切。从根本上说,中国房地产市场的现有格局及内在发展逻辑,不是短时间能够改变的。

中国房地产和政府的关系,最直接的就是土地与财税收入!

就土地而言,长期以来,存在寡头式垄断,限制土地的供应量。同时,现有制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成,由此提高了土地价格,为了消化高价土地,发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。

对于政府而言,则更加简单“土地财政”。现今,土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上,许多地区60%至70%的基础设施投资依赖土地财政。土地税收,俨然成为了对GDP的重大贡献和首要经济考量。

我们不难看出,不管从中央与地方楼市政策刺激的实际效果,还是房地产开发商的成本约束,或者是市场预期来看,期望开发商主动降房价都只是一厢情愿。

要想房价下跌,除非地方政府真正能断臂重生,摆脱对土地财政的依赖,加大对购房税费的优惠,甚至是监管部门愿意完全放手,尊重市场供求关系和价格走势的规律,不再刻意干预市场。显然,这在当下可能性不大!

然而,当房地产泡沫越来越大的时候,稳定房价则成为了不可不做之事。

这是因为:维护社会安定离不开稳定的房地产市场,人民安居乐业离不开买卖商品房。

还有,过去经济高速增长时期成长起来的产业链,在很大程度上就是房地产业拉动的,房地产市场若突然被打蔫,意味着很多行业和企业要倒闭。

这一桩桩、一件件,错综复杂的关系,都决定了国家的调控政策必须向保障房地产健康、有序、平稳的常态发展,而非大起大落。

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