需求的放大——住房金融制度的发展与住房分配制度的改革

迈舜资产管理

2018-03-07 12:37:00

近几年来,住房货币化分配制度在我国得到逐步实施与推广,我国的住房分配制度走出福利分房的时代,开始逐步适应住房市场化发展的趋势。1998年,中国人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》,该办法允许商业银行进入个人住房抵押市场并多次降息、延长贷款期限,该办法大大鼓励了个人购房者的购买行为,个人家庭开始真正进入商品房市场并逐渐成为市场的主力。住宅抵押贷款和货币化分房的实施释放出来的人们潜伏着的巨大购买力迅速进入市场,再加上快速城市化和人们收入增长以及消费观念转变带来的人们对住房需求的增长,都从需求方面拉动了近几年来我国房地产市场的红火。

在住房分配货币化、住房二级市场、税收政策的综合作用下,住宅与房地产业继续保持良好的发展态势。特别是住房金融的发展,极大地促进了住房消费的增长。截止2002年6月底,全国商业银行个人住房贷款余额已达到4 454亿元人民币,相当于1997年底的23倍,大大拉动了住宅市场的发展和我国房地产业的繁荣。

市场需求的放大与持续增长,带动了我国房地产市场的繁荣与红火。1998年以来我国房地产业一直保持良好的发展势头,4年来房地产的销售额年均增长32%,销售面积年平均增长27%。

二、房地产投资——逐步回升

九五期间,在需求不断增长的带动与刺激下,我国房地产从低谷逐步走向快速发展的通道,1996~2000年期间,年均增长15%,房地产开发投资总额达19014亿元人民币,其中2000年完成投资额4 902亿元人民币,比1999年增长19.5%。到2001年,全国房地产开发投资6 245亿元,增长25.3%。商品房住宅平均九五期间每年竣工住宅面积超过了4亿平方米,远远高出“九五”计划提出的年竣工住宅214亿平方米的目标。

特别是1998年以后,我国宏观经济走势趋缓,大量的社会资本寻找有利的投资场所,房地产投资再度成为新的投资热点,随着房地产投资力度的加大,每年商品房的开工量、竣工面积开始快速增长,市场供给呈现出快速增长的良好势头。

上海楼市自1999年底复苏以来,交易量不断创出天量, 2002年新房预售面积更可达到2000万平方米左右。而北京市场也屡创纪录,2000年住宅销售额增长75%,销售面积增长85%,已达到400亿元和900万平方米的规模。房地产市场透出来的红火,使低靡不振的股市相形见绌,也成为中国经济几年来屈指可数的少数几个亮点之一。

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