多地发力“租购并举” 长租公寓再上风口

楼市相对论

2018-03-02 14:59:43 ·由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目,为行业带来最前线的楼市观察。

日前,住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,采取只租不售模式。北京也要求拿地企业自持租赁住房,只租不售。各地租购并举政策密集出台,住房租赁市场将迎来新一轮发展期。

  存量房时代的到来加上政策的鼓励,大量资本开始涌进租赁市场,长租公寓可谓正当风口,市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但除了创业型的长租公寓品牌,许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。

业内人士认为,在打造多层次住房结构的房地产政策指向下,种种迹象表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势,住房租赁市场将迎来新一轮发展期。租赁市场,越来越被视为房地产“最后的红利”。

租购并举渐成趋势 市场迎来新一轮发展期

今年以来,各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。广东1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台,用于收购或长期租赁库存商品房等。截至6月,广东省已成立肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市租赁平台。

北京市在今年两会期间明确将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。北京市住建委相关负责人表示,北京正力图使“租房住”成为解决居民住房问题的重要方式,同时将完善“限房价、控地价”地块企业自持住房租赁的管理办法。

上海市近日发布的住房发展“十三五”规划中提出,“十三五”期间,上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套,加快住房市场向租售并举转变。

记者梳理发现,北京、上海和杭州等热点城市已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房,有的地块甚至要求100%自持,有的地块的自持期限高达70年。

业内人士认为,相关政策的出台,释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,大力发展住房租赁市场,有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制,对促进住有所居目标的实现,具有重要意义。

长租公寓快速崛起  盈利难题亟待解决

国家统计局数据显示,我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住,以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

记者调查发现,目前我国住房租赁形式大致有两种:个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示,目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。

相比个人住房出租,由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓,正快速崛起,发展迅猛。目前,一批企业加紧布局长租公寓市场,如魔方公寓、湾流、YOU+、自如等。

由于掌握房源及资金优势,房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现,不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式,全国排名前30位的开发商中,已有60%以上选择进军长租公寓市场。

  据克而瑞统计,目前TOP30房企中,有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为,拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

  近日,一份国内券商研究机构给部分品牌公寓的估值,其中对魔方公寓的估值高达205亿元。而世联行截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前,世联行的市值长期低于200亿元。

  长租公寓万亿元蓝海的背后,仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中,价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中,如何盈利则是最为关键的问题。

  除了传统的收租模式,房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式,房企的进入可能最后还会打通金融关口,未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上,比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式,比如水滴公寓与魔方金服的合作,将带租约的公寓资产证券化,开发门槛相对较低的投资理财产品;另外一种是私募公寓REITs模式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于长租公寓来说,当前风投的思路就在于迅速占领市场,但必须看到前期盈利性并不强,这也是房企需要警惕的内容,相应投资必须要有持续的融资做支持。另外,类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向,是回笼资金较好的方式,后续也一定会得到积极采纳。

  或许,对于参与长租公寓的布局者来说,虽然经历过爆发与质疑,但这个游戏仍然才刚刚开始。

政策聚焦租赁市场  “租购同权”引争议

业内人士普遍认为,对北上广深这样的一线城市来说,发展长租公寓势在必行。

“随着一线城市房价高涨,新房市场供应高端化,很难满足刚需群体需求。大力发展长租公寓,是解决城市新就业群体居住问题的有效路径。”广州市住房保障办审核分配处副处长陈维新说。

住建部有关负责人日前表示,将通过立法明确租赁当事人的权利义务,保障当事人合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

短短一个月内,1省4市相继发布加快发展租赁市场的政策,涉及多个方面,包括商改住、税收优惠等,其中山东省、武汉、和广州更是提出了“租购同权”,也在业内引起了不小的争论。而中央层面九部委也支持国企转型为住房租赁企业,并且已选12城市试点。从中央和地方的一些列举动来看,租售并举模式将成为楼市长效建设新重点。

7月28日,无锡市公安局发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》(以下简称《规定》),取消了有关投资、购房落户政策,增设了租赁住宅落户政策,将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,新政将于9月1日起正式实施。除了无锡之外,今年以来,郑州、扬州、济南等二线城市也通过修改地方法规的方式进一步放宽落户门槛,并对租房群体敞开落户的大门。其中,取消购房落户政策,把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。

但是业内人士认为,“租购同权”目前来看并不现实。除了户籍,买房还与教育医疗资源、社会认同、文化心理、投资手段等相联系,购房者除了户籍之外还想拥有的是相关社会权利,所以现实中还是会有一部分人会考虑买房。

也有专家认为,租房“赋权”所带来的公共服务能力和公共配套设施的增加等问题,尤其是要警惕引发租金非理性上涨,避免“租不起房”的现象发生。“大家对租购同权的期待是可以理解的,但在学区房热高烧不退的现实中,租购同权只是幻影”熊丙奇说。

来源:证券时报、新华社、

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