摘要
2017年住建部会同发改委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，包括鼓励各地通过新增用地建设租赁住房等方式多渠道增加新建租赁住房供应，可以说，这是租赁住房政策方面的一个大改进。而长期公寓市场作为租赁市场的重要组成部分，更是备受有关人士的关注。
一、政策背景
中央经济工作会议：重点发展长期租赁
12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。此次会议有六大看点：
1、“稳中求进”仍是“主基调”
2、高质量发展是较根本发展要求。
3、加快住房制度改革和长效机制建设
4、乡村振兴战略将成农村工作重点
5、推动形成全面开放新格局。
6、推动国有资本做强做优做大。
不难发现，此次会议之后，租赁用地的供应力度仍会加大，各企业的参与度也会越来越强。
二、长租公寓的简介
（一）概念
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。长租公寓一般由企业大量租用或收购房源，再通过互联网强大的匹配能力向房客出租，使租房变成了B2C模式，一般针对年轻人群，装修高档和居住环境较好。
（二）分类
长租公寓从运营模式上可分为“分布式”和“集中式”两种。
分布式长租公寓 是指通过拿下分散在小区里的个人房东的房源，然后对房间装修装配后，以品牌公寓的形式对外出租。例如，自如采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务,同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级,如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题,专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题。同时，真实房源、所见即所得，解决虚假房源等问题。其盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。
集中式长租公寓 是通过收购或租赁的形式取得项目整体的管理权（通常为整栋或整栋中的几层）统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。魔方公寓为我国规模较大，历史较早的“集中式”长租公寓经销商。魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。
三、长租公寓的市场现状
2017年国内住房租赁市场进入全新的发展阶段，从中央到地方政府都在积极推动住房租赁政策的落实和发展。仅在2017年下半年，全国已有56个城市出台住房租赁相关的政策，并从一二线城市逐步向三四线城市深入。现阶段政策的深化主要涵盖了保障租赁权益、扩大租赁供应、金融税收支持等方向。尤为值得关注的，是“租购同权”的提出。在承租收益权利保护的方向上走出了重要的一步。其中北京对承租人权益保障相对较好，不仅解决租房者子女入学，同时更加明确提出要从哪些具体方面来保障承租人权益。且2017年12月28日大兴区公示五块集体建设用地，其中一宗要求在北京建设运营过长期租赁项目，这在一定程度上有助于发挥国企优势，同时也对稳定租赁市场的发展起到积极作用，未来集体建设用地的投入力度将不断加大。
12月26日，“旭辉领寓长租公寓资产支持专项计划”成功获批。该项计划是国内首单民企长租公寓储架式权益类REITS产品，是我国长租公寓市场的一大突破。外资、国企、民企长租公寓类REITS全面发行，也说明了与国家政策取向相一致的长租公寓资产证券化得到国家证券监督相关管理机构的实质性支持。但是目前我国对于租赁住房REITS（不动产投资信托基金）的支持尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITS发行主体和持有者双重征税，将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件，以“免税+分红”提升REITS份额的收益率水平，不断增强市场投资吸引力，都需要更多的政策支持。
虽然长期租赁市场发展势头迅猛，但其仍有一些弊端。例如：
（一）竞争激烈
未来,中国传统房地产市场增量空间越来越小，有着万亿元市场的长租公寓成为众多房企争夺的风口浪尖。有关数据显示，中国排名前30的房地产企业中， 已经有三分之一以上进入了这个领域，特别是各大品牌地产商，如：万科、龙湖、旭辉、金地、远洋、碧桂园、招商、保利等等，都纷纷加速长租公寓的市场布局，竞争日益激烈。
（二）盈利模式有待改进
1、成本较高
目前，长租公寓企业主要依靠存量房源，属于从传统的租房中介处分食利润，而在风投主导下，各企业开始抢房大战，不惜以高价获取房源，使得成本越来越高 。
2、重税负担重
现在长租公寓运营模式大多为重资产运营，开发商是“房东”，需要征收6%的增值税和12%的房产税。现在许多租赁企业扮演的都是“二房东”的角色，许多税负成本较终转嫁到了租客身上。
四、长租公寓发展的建议及措施
（一）提高准入门槛
国家应进一步出台有关政策，加强住房租赁市场监管，提高这一行业准入门槛。这不仅有利于缓解竞争过度的现状，也有利于促进我国长期租赁市场的规范发展，推动我国租赁市场迈上一个新台阶。
（二）建立长期公寓租赁平台
通过开放平台吸引社会闲置房源加入,共享社会资源,在提高品牌房源覆盖率的前提下，降低企业收房等成本投入,专心提供从装修设计、招租、管理等的全套服务,通过收取加入平台的业主“服务费+平台费”盈利。
（三）实施资产管理运营
通过多年长期公寓市场的经营经验、资源积累,从事专业的咨询意见、专业服务提供者,为酒店集团、地产开发商等集团客户提供打包资产运营管理。实现资金投入的较小化、专业服务输出较大化。
当然鉴于目前长租公寓市场处于萌芽起步阶段,现阶段各品牌的首要目的在于如何在重资产模式下进行有效融资支持市场占有率的提升,进行产品流水线标准化设计实现规模化效益,至于做平台还是做资产管理运营现在统一答案还为时尚早。
（四）出台税收优惠政策
国家可出台相应政策，减轻租赁企业和客户的重税负，对相应企业实施一定的税收优惠政策，从而使住房租赁市场进一步拓宽，也有利于整体租房成本的降低。
五、结语
2018 年是我国“加快住房制度改革和长效机制建设”的重要一年，包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的长效机制组成部分将陆续出台。金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率继续提高维持在高位。“租购并举”作为未来很长时间的重要举措，资金面将进一步向长租市场倾斜，政策也将加快落地推进长租市场发展。可以说，未来长期租赁市场的竞争仍会十分激烈。
综上所述, “租赁时代”的到来又是一个“时势造英雄”的时代, 但前提是要有完备的理论建设、健全的制度保障和充足的资金支持。对众房企而言, 无疑这又是一个机遇与挑战并存的时代。（国策北京 姜紫越）
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