进来聊聊那些你看好的小区?

现领观察

2018-04-05 13:58:00

经常能在评论区看到读者们对买房的疑惑。房被视为人生大事,没有经验漫无目的的选择可以说是又费时又费力的苦活,如何在短时间内抓住重要信息,选择最顺心的房子呢?这要先从小区选起。从本期开始,我们将推出全新的栏目——房产界《什么值得买》,为大家一点点揭开“好”小区的面纱。第一期,我们先从方法论说起:

 《方法论篇》 

在买房这件事上,谁都期望能买到一个“好”的小区。然而实际中,初次购房的“小白”或是投资“老鸟”都有可能陷入混杂的数据和指标中。户型与周边设施不可兼得的情况下怎么抉择,鱼和熊掌丢了哪个都心疼!一向走势飘红的小区竟然也会反向发展,损失惨重?面对这些问题,如何解决,又该怎么选到真正的“好”小区呢?下面就和大家一起聊一聊咱们选小区的事。

一、货币反映出“好”小区价值

我们之所以要找这个“好”小区,是因为当前的市场分化已经不仅仅停留在城市的层面,而更加细化到小区层面。都是房子,可是“好“与”不好“,价格是最鲜明也是最痛的反应。举个明显的例子,2017年北京在经历大调控后房价出现明显下跌,但仍然有部分小区的价格逆势上涨,小区间的价格变动产生了差异,均价分布更加分散。

先来看一张图。均价上,2017年北京链家成交小区中均价分布比2016年更加分散(图中的波峰越平坦越分散,越陡峭越集中),这主是因为在2017年的调控下,价格出现了下跌,小区个体差异拉大。从均价涨幅看,涨幅分布曲线也比2016年更平缓,表明分化趋势增强。

2017年317调控到年底,北京全市成交均价累计下跌15%左右,90%的小区价格出现不同程度的下跌,但仍有10%的小区价格逆势上涨。这个时候,“好”与“不好”的区分就出来了。用行话来讲,从历次调控的经验看,市场单边上行时,各个小区一般保持同向的变动,而市场稳定和下行时,潮水退去,小区的价值差异就会显现出来。

二、“好”=物美价廉、易涨抗跌

对于“好”小区,每个人都有自己的一套标准,不同的购房需求看重的主导因素不同,但也有共性的价值标准,比如生活便利、环境好、学校好、医院好、交通便利、升值空间大等等。根据我们对购房者的调研,我们定义“好”小区是“物美价廉、易涨抗跌”。

“物美”主要是指小区的物理品质和配套设施的完备。基于数据可获得性,我们从美食、购物、生活、医疗、教育、交通这六个方面[1]来定义一个小区的居住性能,对其每一项进行打分,最后得到一个总的评分结果,得分越高者表明小区的居住性能越好。

“价廉”是指品质好的小区还具有相对实惠的价格。我们用小区的性能得分比上其价格(2018一季度小区中位价),得出小区的性价比值,挑选出性价比较高的小区。

“易涨抗跌”是从交易表现的维度进行评判,是由消费者在多次买卖中用钱对小区的优劣进行“投票”产生的结果,不仅包含了上面物美价廉的判断,也包括其他一些我们无法用数据表征的因素。表现在数据上,在房价上涨时期,小区房价涨幅超过所在商圈的涨幅;在房价下跌时期,房价跌幅小于所在商圈跌幅。商圈是链家基本的市场划分区域,商圈基本上具有相近的位置、配套,可以近似视为“同质可比”。下面,我们以这三点为标准,一步步帮你筛选出“好”小区。

三、两步算出“好”小区

第一步,计算性价比找到物美价廉的小区。

根据链家小区楼盘字典数据,计算2018年一季度成交5套及以上小区的性价比值[2],其中最大值为27,最小值为5,我们取性价比值大于等于15且居住性能得分大于等于80的小区,共有302个。

第二步,比较小区与同区域商圈的价格变动幅度。

2016年到2017年3月为上行阶段,我们寻找出这个期间小区价格涨幅大于其商圈涨幅的小区。我们用小区价格的中位数来衡量小区的价格(下同)。对比2017年一季度与2016年一季度这两个时期小区价格的变化,均有成交数据的小区共有3987个,去除掉2017年一季度成交量低于10套的小区后,共有956个小区,其中,中位价涨幅大于商圈的小区共有468个。

2017年3月后北京市场进入下行周期,对比2018年一季度与2017年一季度各小区的价格变化,在两个时段均有成交数据的小区共有3403个,去除掉2018年一季度成交量低于5套的小区后(此期间为市场低迷时期,故成交量筛选条件),共有1131个小区,其中,中位价涨幅大于商圈的小区共有549个。

我们取两个时间段内中位价涨幅均大于商圈的小区,得到124个易涨抗跌的小区。与第一步筛选的结果对应,我们得到性价比高且易涨抗跌的小区共有32个。

看了以上这些数据,我们可以确信,找到好小区不但能拥有舒适顺心的环境,便捷的生活,还会有增值的惊喜。有人会说,这些小区好是好,但超出预算一大截。别急,下期我们将依据不同价段,为大家推荐真正适合“你”的小区。

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