中国房地产30多年经历了什么?政府为何不强势打压高房价?

鑫地阳光水岸

2018-03-04 11:42:00 ·-

北上广深这四个一线城市的房价被政府遏制之后,开始横盘止涨,买房资金开始向南京、合肥、武汉等二线城市以及旅游养老度假项目海南岛蔓延。二线城市以及海南岛被调控后,开始有势头向三四线城市蔓延。

于是引发了全面调控。如今全国房价基本都开始进入横盘时代,对于全国所有的房价调控,主要目的是不让房价涨,当然也不会允许房价跌。

那么政府为什么要尽量控制这个平衡点呢?为什么不让房价跌呢?房价跌了,大部分老百姓购房问题不就能解决了吗?

首先我们要了解政府有没有能力砸盘。这一点是可以通过新中国房地产商业化30多年的历史来查证,下面简要介绍30多年来的政府对房产调控的历史,让各位更深刻的了解中国房地产市场。

1980年是中国房地产的第一年,邓小平总书记首次把房子定义为商品,同时推动房改和土改,中国房地产成为了一个新的产业,受文革的阴影影响,当时国人思想还很谨慎,不敢有私产,都想要单位提供分房,房地产业的规模非常小。

1984年,邓小平总书记肯定了房地产行业的意义,排除了各界杂音,地产的黄金时代开始。

1987年,深圳首次公开土地拍卖,中国地产开始正式进入商业化。

1991年,国务院的房改方案,鼓励个人购买房屋,中国房地产开始起飞。

中国第一次房产泡沫出现

1991年,海南房地产均价是1400元/平米,

1992年是5000元/平米,

1993年达到峰值7500元/平米,

2年涨5倍,银行和国企的进入资金接近千亿元。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,因为海南淘金潮导致了中国地产的首个调控政策出台。

1993年6月3日,政府开始砸盘!朱镕基发表讲话,宣布终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产市场,严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等。

于是海南泡沫直接炸裂,当年海口1.3万家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。同时,海南地产泡沫的破裂引发全国房地产震动,房价开始大跌,房地产市场进入低谷。海南岛出现了遍地“烂尾楼”。

不过现在烂尾楼已基本被炸掉,有些烂尾楼被收购重新启动,一般的大开发商很少收购烂尾楼。因为要做品牌。未来海南市场还是大开发商的天下,有的小开发商还再盯着个别少有的烂尾楼,想直接收购,重新包装出售。主要目的还是来钱快。因为拿地开工建设还需要时间。海南政府现在把控得严格,预售证不好拿到。

历史话题继续

1995年底,全国商品房累计空置建筑面积达到5031万平方米。

1996年房地产行业出现了全面巨额亏损,

1997年亚洲金融危机的到来房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日,中国政府开始救市,宣布全面终止福利分房,实行住房分配货币化。

中国房地产去库存的第一篇章

1998年,房地产市场开始大热,各个单位都抢购住房来分给职工,全国的存量空置房就这样被去化了

2001年,供需关系开始失衡,房价如同火箭一样一飞冲天,第一季度的北京房价上涨达到97.3%,政府开始全面整顿地产行业。

2002年,胡锦涛总书记在全国经济工作会议上提及房地产过热问题,掀开了政府和地产商之间的调控博弈大战。

2002年发布《关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展的若干意见》市场对此的反应是涨幅减缓,唯首都北京房价还继续上涨

同年03年6月,央行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》。

对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面做出规范收紧银根。对二套房提高首付比例,上浮利率。

全国房价应声下跌,上涨势头被终结,全国地产行业进入冰河期。

注:收紧银根也就是市场需要货币少而流通量大,人民银行采取一系列措施减少货币的流通量。

2003年中国遭遇非典,全国经济增长率下滑到6.7%,出于保增长的考虑,政府将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。于是全国房价止跌反弹,继续上涨,04年同比涨幅达到14.4%

2005年,在舆论压力下,国务院推出为国八条。

国八条并没有成效,市场用年涨幅12%来欢迎国八条调控的到来。

2006年政府再度调控,推出国六条,首次提出90/70的户型政策,主要还是让地产商多造低总价的小户型让百姓住的起房子,当年房价上涨6%,调控变为空调。

半年之后美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地,在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存第二版本开始了。

除了四万亿投入基建行业外,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定,于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,10年1月政府推出国十一条来调控市场,没有收紧银根,没有降低贷款。都是空调,

2010年房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到3倍,

亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,政府出台国十条,首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

效果很显著,海南房价在2010年3月到7月的住房均价分别为12280、11932、8483、8208、7019元/平方米,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势,于是2010年9月29日,政府发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。

接下来就是5年的冻市期,2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机很少,横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,这段时间的海南旅游养老度假项目市场,只要有一个客户过来,房产销售顾问接待客户,谈价格的时候,销售主管、销售经理甚至销售总监都是围在旁边,生怕客户谈不下来。

一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存第三版本,然后2016年国庆前夕再度开始调控,这些大家都很熟悉了。2017年海南省涨幅最大,海口西海岸从8000均价涨幅至今18000均价。海南政府也积极把控,从3月份到11月份。基本每月都出台调控政策。根据不同区域制定相应调控政策。

快速了解中国房地产三十多年来的历史

对中国房地产的发展有了一个清晰的认识。从以上多次调控我们可以看出以下几点:

首先,政府是有砸盘能力的,93年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价就降温,房价半年暴跌70%也是有可能的,不过代价是整个中国经济可能会垮掉,所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。

从历史调控政策分析,缩减房产信贷总量即可影响房价,它对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是政府主动出手砸崩这种可能性几乎不可能。

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