简析商品房分拆房价销售的法律问题
作者：吴珍榕
2016年12月起，从中央到地方开始制定一系列的楼市“限价令”政策。部分开发商采用商品房分拆销售的模式拟规避楼市“限价令”政策。笔者认为此销售模式存在诸多风险，未必能够成功规避楼市“限价令”政策。
为遏制房价继续迅猛上涨，促进房地产市场平稳健康发展，2016年12月，中央工作经济会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。自此，从中央到地方，大规模开展楼市“限价令”，重拳打击各类“炒房”行为。
一、2017年以来的楼市“限价令”政策梳理
纵观从中央到地方的楼市“限价令”政策，笔者认为现有的楼市“限价令”的大体调控思路为，通过指导商品房定价，统一监管商品房销售价格，从而达到控制房价上涨的目的。
二、分拆房价销售商品房的法律风险
面对史上最严的楼市“限价令”，房地产开发企业一方面为能够取得商品房预售许可并顺利销售商品房，而需要接受政府对商品房的价格指导与监督，另一方面其又不愿意放弃因高价售房而带来巨额商业利益，因此，许多房地产开发企业铤而走险，采取相应对策，以变相抬高房价，以期实现获得高额收益的目的。实践中，房地产开发企业常见的策略是将商品房的价格分拆为毛坯房价格与装修价格进行销售。此种分拆房价的销售模式，表面上看似符合现在的政策规定的“一房一价”，但因其实质仍是变相抬高房价，而潜藏诸多法律风险。
（一）被认定捆绑搭售的法律风险
《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”，同时，《反不正当竞争法》第十二条也规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”，而房地产开发企业采用分拆房价的方式销售房地产，将签署《装修合同》作为签署《商品房买卖合同（预售）》的条件，购房人可能将据此主张房地产开发企业剥夺其自主选择权，强制要求其接受装修服务。
对此，2017年10月25日，国家发展改革委办公厅与住建部共同颁布《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》，明确将依法查处房地产开发企业以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费的行为。若有关部门认定房地产开发企业的分拆房价销售构成捆绑搭售，将对其采取书面警示、约谈、公开通报、暂停网签、列入严重违法失信房地产开发企业名单等行政措施。
（二）被认定违反明码标价的法律风险
早在2011年3月16日，国家发展和改革委员会就颁布施行了《商品房销售明码标价规定》，其中，第十三条明确规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。
而在楼市最严“限价令”的2017年度，福建省物价局又分别于3月30日、4月18日密集颁布了两部通知，即《关于加强价格行为监管促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于开展抑制房地产价格炒作行为专项检查的通知》，重申了商品房销售应当明码标价，明确了明码标价的认定依据之一是登记备案的“一房一价”。
对于房地产开发企业采用分拆房价方式进行销售的行为，假设装修款被认定系购房款的一部分，那么，房地产开发企业的销售行为将违反上述关于商品房销售应当明码标价的规定。届时，价格行政主管部门将按照《价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《关于商品和服务实行明码标价的规定》《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和章程对房地产开发企业实施行政处罚。
（三）被认定虚假广告、虚假宣传的法律风险
房地产开发企业采取分拆房价销售模式，虽将购房款分拆为毛坯价和装修价，但是大部分的房地产开发企业在广告宣传时通常会将其所销售的商品房定位为精装修房，此显然与其后期和购房人签署的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付状态为毛坯房不符。这使得诸多购房人认为房地产开发企业前期发布的广告宣传内容与其实际销售的商品房不一致。
按照《广告法》第二十八条排名前列款规定：“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”，以及《反不正当竞争法》第八条排名前列款规定：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”，该销售模式存在广告宣传与合同约定不符的问题，将使房地产开发企业面临被认定虚假广告、虚假宣传的法律风险，购房人可能将据此要求房地产开发企业承担违约责任，行政部门也可能将据此对房地产开发企业进行行政处罚。
（四）被认定违反土地竞买承诺的法律风险
2017年4月1日，住建部和国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，该通知在“保障住宅用地平稳有序”方面就明确提出，【要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期】。目前，我国多数城市的政府部门都遵循上述通知，要求房地产开发企业在土地竞买时作出房屋销售价格等相关承诺。
因此，房地产开发企业采用分拆房价销售模式，其商品房的实际销售价格将可能高于土地竞买承诺的房屋销售价格，国土资源部门将可能据此取消房地产开发企业的土地竞买资格，并在一定时间内禁止其参加土地招拍挂。
（五）被认定项目备案与实际销售不同的法律风险
《城市商品房预售管理办法》第七条规定：房地产开发企业申请预售许可，应当提交商品房预售方案。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》进一步细化规定，预售方案主要内容（包括预售价格及变动幅度）发生变更的，应当报主管部门备案并公示。福建省在整顿规范房地产市场价格秩序的制度规范方面，如《福建省物价局关于加强价格行为监督促进房地产市场平稳健康发展的通知》等，亦明确商品房销售应按照登记备案的“一房一价表”进行销售。分拆房价销售模式下的“装修款”若被认定系购房款的一部分，则商品房实际销售价格将与备案价不一致，福建省政府相关部门将可能对房地产开发企业处以严厉的行政措施，包括立即暂停网签、责令停业整顿、媒体通报、列入严重违法失信房地产开发企业名单等。
（六）被认定偷税的法律风险
由于分拆房价销售模式，系将购房款分拆为毛坯款与装修款，房地产开发企业用于网签备案的《商品房买卖合同（预售）》体现的购房款仅为毛坯款，对于装修款则体现在另行签署的《装修合同》中。房地产开发企业根据《商品房买卖合同（预售）》体现的购房款缴纳税款，将可能被税务机关认定系少缴税款行为，构成偷税。
（七）面临购房人拒绝履行合同的法律风险
针对房地产开发企业分拆房价进行商品房的销售，目前司法实践中，已出现购房人向法院提确认《装修合同》效力之诉、撤销《装修合同》之诉等，以企图拒绝履行《装修合同》。对于这些诉讼，不同地区的法院观点不一，若这些诉讼被法院支持，装修款将需要退还给购房人，则房地产开发企业欲通过分拆房价销售模式变相提高房价的经营目的将无法实现，生效判决认定的内容也将可能成为后续行政机关认定房地产开发企业违法销售的依据之一。
三、目前法院对分拆房价销售模式的裁判意见
笔者通过中国裁判文书网检索与分拆房价销售有关的案件，目前大部分的法院对于采用分拆房价销售模式签订的合同效力，还是持肯定态度，主要理由为：
（一）楼市“限价令”是行政机关对商品房实行的价格调控，因分拆房价销售模式使得实际销售价格高于政府指导调控的价格，并不必然导致销售目的不符合法律规定，也并不必然导致合同无效；
（二）与分拆房价销售模式有关的合同签署亦不存在《民法总则》《合同法》规定的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、以及乘人之危，使一方违背真实意思签订合同的可撤销情形。毕竟购房人签署合同时就已明知存在分拆房价销售，其实际需要支付的购房款可能高于房地产开发企业向有关部门备案的价格，购房人并非只能购买采用分拆房价销售的商品房，其仍可选择其他楼盘购买商品房，购房人在购房时仍有足够的自由选择权，其签署合同应是其自愿为之。
四、结语
虽然目前大部分的法院对分拆销售模式所签署的合同效力持肯定态度，但这并不意味着房地产开发企业采用该模式就可以成功规避楼市“限价令”，毕竟行政与司法的认定范围、标准不一。基于前述分析的分拆房价销售模式存在多重法律风险，分拆房价销售模式能否成功规避目前的楼市限价令，尚未盖棺定论。笔者建议，房地产开发企业应实时关注楼市政策动态变化，并在做好充分的风险评估，预先设想相关风险的防范举措之后，再行决定商品房的销售模式，以实现合法合规的盈利目的。
