樊纲:对房地产市场和房地产税的观点

理想与我们并不远

2018-08-09 09:00:32 ·-

从网上整理的樊纲教授近期对房地产市场和房地产税方面演讲和观点,方便我们全面了解中国房地产市场和今后政策取向。

 

樊纲简介:1953年9月生于北京,1982年毕业于河北大学经济系,同年考入中国社会科学院研究生院经济系;1985—1987年美国国民经济研究局及哈佛大学访问学者;1988年获中国社会科学院经济学博士学位;1992—1993年任《经济研究》编辑部主任;1992年被评为国家级有突出贡献的中青年专家;2004年被法国奥弗涅大学授予荣誉博士学位;2011年被加拿大皇家大学授予名誉法学博士学位。

2005年和2008年两次被美国《外交政策研究》与英国《观点》杂志共同评选为“全世界最受尊敬的100位公共知识分子”之一;2010年被《外交政策研究》评为“全球100位思想家”之一。

“中国经济50人论坛” 学术委员会成员;2006以来,多次任中国人民银行货币政策委员会委员。

中国经济改革研究基金会理事长,中国经济体制改革研究会副会长。北京大学、中国社会科学院经济学教授。国民经济研究所所长,创始人。

 

樊纲教授对地产市场和房地产税的观点

 

樊 纲

一、关于房地产供给和需求

有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者,今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论,最基本的理论大家都明白,就是供求关系。价格就是供求关系决定的,供求关系变化了,价格就会变化。

(一)房地产需求侧方面

1、刚性需求。说到现在城市里的需求,通常说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩大,孩子要结婚了,多一个人口了。我们人口增长并不是很快刚需现在并不大,。

2、改善性需求,大家现在收入提高了,把老旧房子换成新房子、小房子换成大一点的房子,改善性需求就越来越旺盛,而且收入越高,改善性需求越大。

3、迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是我们的毕业生们,在座的大家想一想,如果你是外地来的,你想想你为什么到了北京?

迁移是有规律的,越大城市迁入的人越多,越小城市迁入的人越少,所以,多数小城市是人口流出的。人要迁移,首先第一点就要看工作在什么地方,看一个地方是不是能提供更多的就业,能够提供收入更高的就业,而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施,提供了更好的人才网络,那么它可以有更多的企业来这儿发展,有收入更高的就业机会创造出来,然后来的人就多了。

4、投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。你如果买了二套房,租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。

5、炒房需求。他买了房自己不住也不出租,就黑在那里,就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的?是因为房价涨得比较快,买了那个房子,他可能还要还贷款,至少有一个利息损失,然后他都不管,都不去租来弥补这个损失,就等着升值。这个升值要足够大、足够快,才能弥补他所买房子的成本,但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上,导致供求失衡,价格上涨特别快,就产生了后面这种需求。樊纲表示,一个重要的原因就是炒房需求没有得到抑制,没有得到提高保有成本的机制。因此在需求方最重要的长效机制就是房产税。

(二)房地产供给侧方面

在供给侧方面,中国是一个人多地少的国家,也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家之一。土地稀缺度的衡量,并不是按你拥有多少土地面积,而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土,但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多,戈壁、高山、丘陵、沙漠占很大面积。中国要保持粮食的自给自足,18亿亩耕地红线等,决定了可用土地总量少。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右,所以人地关系相对比较紧张。此外,在供应结构上,中国历来限制大城市土地供给,小城市土地敞开了给,这也存在问题。还有农村土地怎么流转的问题,现在的土地制度,这个事目前还很难做,他认为我们要有耐心,逐步解决农村土地流转的问题。

房价上涨,仍是供求不平衡导致的房地产市场最大的问题。现在的供给存在两方面问题:第一是不充分,中国土地有限。第二就是小城市的人往大城市走,大城市却限制供给,导致供给不均衡。在小城市,房子卖不出去,成了去库存的重点。现在主要的问题在供给侧,供给不足与供给不均衡,多数需求还是合理需求,因此要想办法增加供给。要解决投机性炒房问题,就是要让市场逐步实现供给基本均衡,一方面增加供给,另一方面通过房地产税抑制不合理需求。

二、城市化的基本逻辑,为什么都往大城市迁移呢?

我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业,后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业,它不具备聚集效应,而聚集效应是规模效应的一种。

当年农村搞乡镇企业,每个镇或每个村都要搞工业,修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区,它的基础设施不仅便宜,而且更健全、更齐备,包括物流,包括交通,包括信息等等,更有利产业的发展,同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。

包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》,说连治理污染也是大城市更有效益,只有一定规模人口的大城市,才可以建设高水平的污水处理厂。

人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业,创造了收入,有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业,服务业就是家庭生活的社会化。在农村,你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路,去饭馆吃的人少,饭馆没有规模效应就发展不下去。

大城市人口聚集,往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等,很多年轻人选择在北京漂着,就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后,沿海地区经济下滑,有2000万农民工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节,我们观察到有很多人又跑回城市来了。

当时经济还没有恢复,人为什么就回来了?在调查中,一个小伙子说,回到农村我的手机没信号,所以我非得回来不可;另一个小姑娘说,我回去以后头发没法打理,所以就回来了。年轻人回到城里来,不光是因为这里有工作,而是更喜欢这里的生活。总之,大城市不仅创造了就业,创造了收入,而且还能不断产生新鲜的事物,这就是人口迁移的规律。

著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的,据说他临终前两年曾经对他的学生说,也许在中国小城镇这条路可能走不通。

三、今后小城镇(市)怎么办?

很多人到欧洲,经常会看到欧洲一些小城市发展得很好,又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里,100到150年的时间里完成了工业化的进程,它在那种情况下出现了一种特殊的现象,村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了,他们有了现代城市的生活经历,他们有了比较高的收入,他们带着带着一生的积蓄,带着现代城市的生活经验,还带着社保去修现代化老宅,然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇,所以说我们现在很多小城镇,你别着急,我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休,现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅,我们还有人口回流的一天。

四、关于高地价问题

房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是:第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。第二,我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地,等你建完房子,那个时候房价涨了,你会按现在便宜的房价卖吗?所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子,你不要抱怨这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。

五、当下房地产商的日子好过吗

目前的中国房地产可能不如前几年滋润,但日子过得还是挺好。他表示,建设雄安新区,先说不能炒房地产;海南建设自由港,也是先说不能炒房地产;刚刚出一个松动一点的货币财政政策,马上跟着一句话也是不能炒房地产,所以房地产的日子应该还是挺好过的。

面对目前一二线城市普遍存在的限价问题,著名经济学家樊纲也给出了他独到的见解:目前中国房地产市场的最主要问题,是人们追求美好生活的需求,和住房供给不均衡之间的矛盾。当下,越来越多年轻人为了更高品质的生活迁移到了一二线城市,而这些城市的住房供应却没能跟得上,三四线城市反而开始去库存。大城市供需不平衡导致了市场对未来房价增长预期过高,解决这一问题,增加供给是关键。

六、房地产市场化的道路必须坚持

樊纲:昨天晚上还有一位年轻的记者提了一个问题,说房子的属性是居住,又说房子的属性是商品,它可以不是商品吗?政府提供的租赁房、公租房不也是住的吗,为什么不都由政府提供呢?

也有另外一位记者提问说,现在的趋势是大家都在搞租赁房,在淡化商品房。我说首先得承认过去这些年有点忽视公租房、保护弱势群体的政策,现在需要矫正。但是房地产市场化的方向千万不能变。

刚才有两位已经提到了,1998年我们的住房改革,成就了这20年的发展。我们可以提高政府公租房的比重,但是千万不能再回到政府大包大揽,完全由政府提供住房的体制。

这个体制下,且不说我们等一辈子排队分房,你就想想房子的质量,这20年来我们的房子越盖越好,这不是在替大家说好话,中国这个现象还不突出,你们可以看看俄罗斯,他们过去盖的那些房子,苏联时代盖的房子一年比一年差,一年盖的比一年丑,我们已经走到现在,我们一定要坚持主要以市场化发展住房的方向。

七、楼市限价继续推行会出问题,限购限贷在长效机制出台前还得坚持

樊纲表示,楼市限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数,而限价会导致短缺以及走后门的现象。限什么东西都有一定的道理,改变价格机制,市场化改革就要出问题了。樊纲表示,限购限贷都是属于行政手段,压制不是长期的办法,不是长效机制,而是扭曲经济,扭曲供求关系,所以要尽快用长效机制将代替它。他认为,没有房产税,会经常出现泡沫。

“投机总是要防的,但也要看到,在长效机制没出来之前,需要采取一些措施,哪怕是一些行政手段,去抑制住泡沫。日本当时6、7年的时间是房地产狂欢,东京的房价比美国整个国家的房价都高,结果就是80年代末90年代初的崩盘,价格暴跌了60%。”他说。

樊纲指出,短期内采取一些限制措施,这是爱护房地产市场,是不让它出现大泡沫,正因为这样,中国也不可能出现大的崩盘。

八、年轻人应该买房还是租房?何时才是买房的最佳时机?

樊纲称,如果是自己住,什么时候买都是好时机。“要自住的话,你的回报就是住的享受,那什么时候买都是好时候。房价高了还是低了,也许有点差别,但差别不会特别大,因为把‘享受’算进去,这个差价就很少。如果是投机的话,那是另外一回事。”他说。

他称,房租高低对人们购房还是租房的决定起了很大作用。只有觉得租赁比买房便宜,才有动力租房。如果房租很高,不如交按揭,还是会买房。

九、房地产税是长效机制的重要手段

(一)对财产收税是大趋势。房产税具有内在的稳定性,房价越高征的税越高。房产税加上交易税在其他国家多数都有,而且很见效。最近新加坡搞房产税和交易税,新加坡城市中心的房价已经跌了40%。无论如何,对财产收税是大趋势。迄今为止中国社会产生了那么多财富,“你占用了那么多资源,理应收税。”

(二)土地是国有的不是房产税的障碍。有人说中国的土地都是国有的,但是英国也一样,英国任何一块土地都是皇家的,在上面盖房子也是租的,他们对使用土地和盖房子包括使用者都要征收房产税。这些对实施房产税都不会构成障碍。

(三)房产税不管用是错误观点。你这就违反了经济学的基本常识。价格肯定是管用的,价格不管用往往是价格没到足够高。上海、重庆搞试点,只有百分之零点几的房产税当然不管用,如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用?中国的炒房团跑到美国,说美国次贷了危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。

(四)房产税预计不会使房价暴跌。谈及房地税,樊纲表示,房产税他呼吁了十几年,他现在继续呼吁,要赶快实行房产税。樊纲还表示,房产税不会使房价暴跌。“现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下,需求被严重抑制的。一旦实行这种长效机制,就可以把这些东西都放开。当这些东西放开的时候,合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那些不太合理需求,房地产仍然能平稳发展。”

房地产税是住房的保有成本。“你租出去了,这个成本就降低。但是无论如何,有这个地产,你要付这个成本,然后逼着你去租。不租的话,你就会不断地亏损。提高保有成本,这就是房地产税最基本的原理。”

(五)将来房地产税怎么交合理。房地产税之所以是一个长效机制,他认为,它能减少投资需求。将未来要交的税逐步交,而不是在地价当中一次性交出去,这是收入流的改变。现在从低价中一次性交税,往往根据现在的重置成本征税。而未来GDP要上涨,土地价格也随着GDP不断增加,其它各方面的成本也会增加。按照现在的标准收税,就低估了未来公共品的价值,就足以使购房者等着房子升值,而不去做任何租赁的事,这是一个重要的问题。

另外一点,房产税是跟着房价走的,有的国家是跟着租金走的。无论如何,房价涨,租金涨了,当市场需求高的时候,你要付出的税也就跟着涨,这时候,人们就会调整自己的需求。“有的国家房地产一出泡沫,购房者要交很多房产税,他一定要卖多余的房子,增加市场供应,这是一个内在的稳定器。”樊纲称。

对于房产税如何实施,樊纲建议,新人新办法、老人老办法,双轨过渡,设立一个过渡期,这是中国改革的成功经验。用新房新办法,老房老办法的办法来过渡。这样的过渡期也是合理的,过去人们一次性买房已经交了一笔钱了,你不能让他现在交了,马上又交,每年又在交,应设置一二十年的过渡期,基本就折现了,再征也是合理的。同时,要有适当的减免措施,控制每家只有一套房子能减免。

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