中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年代的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，处在泡沫破灭的前夜。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作为一个简单的对比，用美国作为一个标尺来比较。美国这些年一直是全球较大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。
1990年的时候，东京好一点的住宅价格大概在每平米8万多美金多一点，纽约是1万美金，东京房价是纽约房价的8倍多。
2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万多美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得远，远远不在一个数量级上。
这说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
1.这些年我国房价快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。
在很多国家经济较快速增长的过程中，都发生过房价较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家，上涨速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。
只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。
2.我国房价还有很大的上涨潜力。
房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后，较后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。
这是我国目前的发展阶段决定的，通过一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者是韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常大。
更重要的是，在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集，而且要记住我们国家的人口基数大，是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严，总体的房价并没有下降，很多地方还在涨，这说明了什么？这并不是说大家都不理性，而只是证明中国的经济增长非常地稳定，城市化的步子也没有停，所以在城市购房的需求还很旺。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。
3.我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速。
特别是较近一段时间房价过快增速。房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
其实你可以反问一句，如果没有泡沫的话，政府就不用调控房价了吗？仔细想，其实可能有很多原因导致政府要调控房价，其中较重要的一个问题就是财富分配问题。
中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了，就像什么呢？就像一列疾驰的火车，那些在大城市买了房的人就像买了票一样，但是也有很多人因为各种机缘没能上车，所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房，长此下去，房价涨得过快的话，这个社会的财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房，越来越没有希望，工作也不安心，心情也会很压抑。
一个社会较重要的中流砥柱是什么？归根到底还是人，而人活着是要有希望的，没希望是一个特别可怕的状态，会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发，我们国家要出台调控，让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人还要出台保障房政策，真正实现“居者有其屋”，这样子社会才能稳定。
所以说房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。
4.北京房价这么高了会跌么
我用基本的经济学框架给你进行一些分析，比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求，基本的逻辑告诉我们，供给少、需求旺的地方房价都会高。
首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心，资源是高度集聚的，而纽约是美国的经济中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿，所以纽约是一个中心，北京是三个中心。高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛，是城市价值的体现。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力，北京聚集的资源比纽约多，那么房子的附加资源也要更多，再考虑到中国的总人口是美国的四倍，从需求上看，北京的刚需会更强。
还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：
北京拥有全国较大、平均层次较高的以公务员为主体的官员阶层；
北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；
北京拥有规模庞大的涉外机构；
北京拥有规模处于前二位、平均层次较高的白领阶层；
北京拥有全国规模较大、平均层次较高的科、教、卫队伍；
北京拥有数量较多的文化艺术机构和从业人员；
北京拥有较多、购买力强大的外来退休人员(地方退休的中高层人士和在京子女优秀者）；
……
咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多，为什么呢？作为较老牌的发达的市场经济，纽约房地产市场的效率是很高的，流动性很好，出租率也很高，闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低，闲置率也很高，很多房子买了就是空着，这些都降低了房屋的有效供应。打个比方，其实北京很多房子都是非卖品，比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的，这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素，北京的房子是限高的，所以你看北京的房子很矮，一点也不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据，每平方米土地上曼哈顿能修11平方米的房子，而北京的二环里能修多少呢？不到1平方米的房子。这样一看，曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少呢？
现在我可以给你简单地总结一下了，房子其实无非也就是个商品，它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求比纽约要更大，而供给又比纽约少。你再考虑到，我们国家现在仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年到2024年，我们会迈入高收入国家的行列，大概率事件是在2030年会成为全球的排名前列大经济体，所以你从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。
那现在是一个什么情况呢？现在在可比的区位和档次上，北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右，北京大概平均是7、8万。我们再看看高端的公寓，纽约每平米的价格折合人民币是30万左右，北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展，社会政治结构会继续稳定下去，那么对比纽约，北京的房子是具有很大投资潜力的。
媒体经常报道房价有泡沫，还给出了一些看似有道理的数据和理论，比如房价收入比、租售比、空置率等。下一篇文章给大家介绍这些理论背后的误区。
