中国的房地产有泡沫么

思学而行

2018-04-01 12:47:00 ·-

中国房价已经很贵了,很多人会拿1990年代的日本来说事,说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况,处在泡沫破灭的前夜。为了说清楚这个问题,我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作为一个简单的对比,用美国作为一个标尺来比较。美国这些年一直是全球最大经济体,相对比较稳定,是一个比较好的标尺。

1990年的时候,东京好一点的住宅价格大概在每平米8万多美金多一点,纽约是1万美金,东京房价是纽约房价的8倍多。

2017年,纽约的均价是2万美金多一点,北京的均价是1万多美金多一点,所以纽约房价是北京房价的2倍。以纽约房价作为基准,东京在1990年是纽约的8倍,北京在2017年是纽约的1/2,北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16,所以北京的房价虽然很贵,但是和日本1990年的情况还差得远,远远不在一个数量级上。

这说明,贵和有泡沫是完全不同的两个概念,贵不一定有泡沫。

1.这些年我国房价快速上涨,符合全球范围内的一般规律,并不是一个特例。

在很多国家经济较快速增长的过程中,都发生过房价较快上涨,我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家,上涨速度也不比我们慢,幅度也不比我们小。

只不过,这鞭子不打在自己身上是不疼的,别国房价上涨的时候,我们虽然也看到了,但是并不注意,感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候,我们面临着购房的压力,面临着很多的焦虑,那个切肤之痛的感受是很深的。

2.我国房价还有很大的上涨潜力。

房价是一个国家经济增长,一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后,最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨,主要是由于经济增长和城市化导致的,那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑,经济增长和城市化。

这是我国目前的发展阶段决定的,通过一系列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者是韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常大。

更重要的是,在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集,而且要记住我们国家的人口基数大,是美国的4倍,日本的10多倍,未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严,总体的房价并没有下降,很多地方还在涨,这说明了什么?这并不是说大家都不理性,而只是证明中国的经济增长非常地稳定,城市化的步子也没有停,所以在城市购房的需求还很旺。我给你打个比方,你现在回头看十几年前的房价,会发现非常非常地便宜,那么同样的道理,如果你十几年后回头看今天的房价,也会发现非常地便宜。

3.我国政府调控房价,调控的不是房价的水平,而是房价的增速。

特别是最近一段时间房价过快增速。房价增速过快的话,会导致财富差距拉得过大,不利于社会的繁荣稳定,也不利于未来社会持续的安定和进步。

其实你可以反问一句,如果没有泡沫的话,政府就不用调控房价了吗?仔细想,其实可能有很多原因导致政府要调控房价,其中最重要的一个问题就是财富分配问题。

中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了,就像什么呢?就像一列疾驰的火车,那些在大城市买了房的人就像买了票一样,但是也有很多人因为各种机缘没能上车,所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房,还有刚入职场的年轻人也买不起房,长此下去,房价涨得过快的话,这个社会的财富差距会越来越大,没买房的人就永远买不起房,越来越没有希望,工作也不安心,心情也会很压抑。

一个社会最重要的中流砥柱是什么?归根到底还是人,而人活着是要有希望的,没希望是一个特别可怕的状态,会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发,我们国家要出台调控,让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房,对收入特别低的人还要出台保障房政策,真正实现“居者有其屋”,这样子社会才能稳定。

所以说房地产调控不是调控的价格水平,而是调控的上涨速度,让房价的上涨不要过快,调节的是社会财富分配,是国家长治久安的一个稳定状态。

4.北京房价这么高了会跌么

我用基本的经济学框架给你进行一些分析,比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求,基本的逻辑告诉我们,供给少、需求旺的地方房价都会高。

首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心,资源是高度集聚的,而纽约是美国的经济中心,美国的政治中心是华盛顿,文化中心是波士顿,所以纽约是一个中心,北京是三个中心。高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处时不得不支付的成本,是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是城市价值的体现。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力,北京聚集的资源比纽约多,那么房子的附加资源也要更多,再考虑到中国的总人口是美国的四倍,从需求上看,北京的刚需会更强。

还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量:

北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层;

北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构;

北京拥有规模庞大的涉外机构;

北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层;

北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍;

北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员;

北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员(地方退休的中高层人士和在京子女优秀者);

……

咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多,为什么呢?作为最老牌的发达的市场经济,纽约房地产市场的效率是很高的,流动性很好,出租率也很高,闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低,闲置率也很高,很多房子买了就是空着,这些都降低了房屋的有效供应。打个比方,其实北京很多房子都是非卖品,比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的,这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素,北京的房子是限高的,所以你看北京的房子很矮,一点也不密集,而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据,每平方米土地上曼哈顿能修11平方米的房子,而北京的二环里能修多少呢?不到1平方米的房子。这样一看,曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看,你觉得哪个城市的供给更少呢?

现在我可以给你简单地总结一下了,房子其实无非也就是个商品,它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求比纽约要更大,而供给又比纽约少。你再考虑到,我们国家现在仍然处于中高速增长的时期,大约在2023年到2024年,我们会迈入高收入国家的行列,大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体,所以你从需求、供给两个角度看,北京的房价怎么也不应该比纽约低。

那现在是一个什么情况呢?现在在可比的区位和档次上,北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右,北京大概平均是7、8万。我们再看看高端的公寓,纽约每平米的价格折合人民币是30万左右,北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展,社会政治结构会继续稳定下去,那么对比纽约,北京的房子是具有很大投资潜力的。

媒体经常报道房价有泡沫,还给出了一些看似有道理的数据和理论,比如房价收入比、租售比、空置率等。下一篇文章给大家介绍这些理论背后的误区。

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