春节期间有亲戚问邱邱房产继承、买卖、赠与，哪一个更划算。索性就此写了一篇小文章，从税收的角度看到底哪一种方式更划算。鉴于篇幅有限，本文分析仅针对个人之间普通二手自有住房（不含）的继承、买卖或赠与。
一、房产继承的税收分析
1、遗产税（尚未征收）
之所以先提遗产税，是因为春节期间，有亲戚问我是不是房产继承成本很高啊，遗产税税率很高啊。我当时听了有点懵，什么时候开始征收遗产税了?网上一查，还真有《遗产税暂行条例》，并且还有前后两个版本。不过网络上的东西真真假假，不能亲信啊。财政部于2017年8月21日正式发文（财税金融类018号）辟谣：“我国目前并未开征遗产税，也从未发布遗产税相关条例或条例草案。提案中提到的2004、2010年版《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》来源未知。”
因此，我国目前暂未开征遗产税。
2、契税（法定继承不征收契税，非法定继承北京为3%）
国税函（2014）1036号文明确规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前房屋权属的行为属于赠与行为，应征收契税。
同时，根据《契税暂行条例》，房屋转移（包括房屋赠与）按照3%至5%的税率征收契税。而以北京为例，《北京市契税管理规定》规定契税税率为3%。
3、增值税（免征）
根据《营业税改增值税试点过渡政策的规定》，对于房屋所有权人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的情形，免征增值税。
4、印花税（万分之五）
根据《印花税暂行条例》，产权转移书据的印花税税率为万分之五。
5、其他费用
房产继承可能会涉及到评估、公证、不动产登记等费用。
以北京为例，京价（房）字（1997）第398号文规定，房地产价格评估累进计费率为5%至0.1%，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。
京价(收)字[1999]第039号文规定，证明财产继承、赠与和遗赠的，按照受益额的2%收取，较低收取200元。
根据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，住宅类不动产登记费为每件80元。
由此可见，房产继承涉及的税费主要为印花税及公证等费用，同时，非法定继承涉及3%的契税。
二、房产买卖的税收分析
1、契税（分不同情况1%-3%）
财税(2016)23号文排名前列条第（一）项规定：“对个人购买家庭不多住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”第（二）项规定：“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”同时，上述第（二）项规定不适用于北京、上海、广州、深圳。
据此，以北京为例，首套且90㎡及以下征收1%契税，首套且90㎡以上征收1.5%，其他情况按3%征收。
2、增值税（5%，购买2年以上免征）
国家税务总局公告2016年第26号文规定：“个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。”
国家税务总局公告2016年第14号文第五条第（一）项规定：“个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”第（二）项规定：“个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、城市维护建设税（市区增值税的7%）和教育费附加及地方教育附加（增值税的5%）
根据《城市维护建设税暂行条例》，城市维护建设税税率以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳；纳税人所在地在市区的，税率为7%，县城、镇5%，其他地区1%。
根据《征收教育附加的暂行规定》，教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，教育费附加率为3%，与增值税同时缴纳。
根据《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》，地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。
4、个人所得税（20%，自用5年以上家庭不多生活用房免征）
财税字（1999）278号文规定，个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；对个人转让自用５年以上、并且是家庭不多生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
同时，财税（2010）94号文规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
5、印花税（免征）
根据财税（2008）137号文，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
6、土地增值税（免征）
根据财税（2008）137号文，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
7、其他费用
参见本文排名前列、5点。
据此，如满足上述各项优惠条件，则当事人仅需缴纳1%的契税及不动产登记等相关费用。
三、房产赠与的税收分析
1、契税（3%）
根据国税发[2006]144号文，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
2、增值税（免征或5%）
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
同时，根据《营业税改增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。家庭财产分割包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
据此，上述四种情况以外的赠与，应当按照相关规定征收5%的增值税。
3、城市维护建设税（市区增值税的7%）和教育费附加及地方教育附加（增值税的5%）
对于不存在前述四种免税情形的赠与，应当在缴纳增值税的同时缴纳城市维护建设税和教育费附加及地方交易附加。
4、个人所得税（免征或20%）
《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》排名前列条规定：“以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”第三条规定：“除本通知排名前列条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。”
据此，上述四种情况下免征所得税，除此之外应当按照20%的税率征收个人所得税。
5、印花税（万分之五）
6、其他费用
参见本文排名前列、5点。
因此，如满足上述各项优惠条件，则当事人仅需缴纳3%的契税、印花税及不动产登记等相关费用。
我们再回到本文开头的问题，房产继承、买卖、赠与，到底哪一个更划算？还是那句老话，具体问题具体分析。从上面的分析看，似乎法定继承缴纳的税收较少，仅需要缴纳印花税和登记费用，但是实践中，存在多个法定继承的情况下，易发生争议。对于房产买卖，则应考虑是否首套、多大面积，是否适用相关税收优惠政策等等。而对于无偿赠与，应考虑赠与对象，是否属于免征所得税和增值税的四种情形。
