海南限购加码,并非新一轮调控升级信号

镇江谭浩俊

2018-04-04 09:34:11 ·中国不良资产行业联盟研究员,中国民营经济研究会理事,知名财经评员

海南限购加码,并非新一轮调控升级信号

谭浩俊 中国不良资产行业联盟研究员

楼市调控是不会轻易退出的,地方政府也不会轻易放松对楼市的调控,不会容忍房价继续大涨。

3月31日中午,海南省住建厅向外发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,进一步细化我省房地产市场限购政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳健康运行。

通知要求,全省加强严格购房资格审查,非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

也就是说,按照最新通知,海南不仅加码了限购,更加严厉地控制了非海南户籍居民的购房需求,而且强化了限售,限售期延长到了五年。应当说,政策从紧从严的迹象非常明显。

那么,海南的调控加码,是否意味着新一轮调控的升级在即,更加严厉的调控政策将出台呢?显然,还没有这样的迹象。海南的调控加码,更多的还是根据本地实际需要提出的,是为了更好地在海南落实“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,从而更好地推动海南房地产市场的健康发展。

事实也是,近年来,随着一线城市和二线热点城市调控的不断加码,海南一度成为住房投资的风口,许多外地投资者涌向海南、尤其是海南的热点地区,从而造成海南房价的快速上涨,多次名列房价上涨冠军。也正因为如此,海南的部分地区被迫加大了宏观调控力度,控制房价上涨,遏制住房炒作。尽管如此,前往海南购房的外地投资者仍然很多,房价仍然难以稳定。所以,调控加码是必然的,也是必须的。

所以说海南调控加码不是楼市调控升级的信号,最根本的原因,就是本轮楼市调控采用的是因城施策、分类调控,由地方政府把责任和权利共同担起来。也就是说,中央只对楼市调控提原则性要求,只在大的方向问题上明确政策和原则,如“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是最基本的原则和要求,谁也不能随意改变和打破,具体则由地方政府根据本地实际制定落实措施。也正是因为赋予了地方政府在楼市调控方面的足够权利,因此,调控的责任也随之加大。过去经常出现的明支持、暗反对,明承诺、暗否定的现象,在此轮楼市调控中基本没有发生。因为,地方政府非常清楚,如果房价出现反弹,特别是明显反弹,责任都在自己,而找不到其他可以开脱的理由。既然没有别人为其担责,也就只能把责任担起来。

很显然,责任担起来了,市场也就稳定了,房价也就不会大起大落了。从“房子是用来住的,不是用来炒的”定位确定以后,按照因城施策、分类调控的要求,各地的房价也真正步入了稳定有序的轨道,哪个地方房价出现波动,地方政府就会立刻采取措施加以解决。所以,过去那种一地房价变动牵动全国房价变化的现象,在此轮楼市调控中再没出现。相反,哪个地方出现了房价变动,地方政府就会迅速出台新的政策,以维护房价的稳定。

正是因为在这样的大背景下,此前兰州放宽限购政策的出台,也没有引起连锁反应,没有导致其他地方也跟风放松限购的现象。相反,海南还出现了加码限购、升级限售的政策。毫无疑问,这就是因城施策、分类调控的效果,也是本轮楼市调控希望看到的结果。

楼市调控,决不是房价出现下降,甚至大幅下降才是目的。楼市调控的根本目标,就是要体现“房子是用来住的,不是用来炒的”,是为了促进房地产市场的健康发展。过去频频提出的打压房价、控制房价过快上涨等口号,听起来很严厉,实质很苍白。因为,打压也好,控制也罢,都没有一个明确目标。而且,全国“一刀切”,地方政府既没有权利,也没有责任,所有的都由中央杠着。结果,越打越高、越控越涨。只有调控有了明确目标,各项政策措施的作用才能有效发挥。

本轮楼市调控把居住当作根本目标,且把权利和责任都交由地方政府来行使和承担,自然也就不要担心地方政府会阳奉阴违,会说一套做一套,就不用担心地方政府会任凭房价上涨,会担心地方政府为了继续依赖“土地财政”而让房价任性。就算中央不问责,看到本地房价比其他地方上涨快,从心理上也承受不了。

所以,此次海南出台加码限购和升级限售的政策,完全是自身调控需要,而不是楼市调控升级信号,购房者不要紧张,也不要认为新一轮调控政策即将出台。对炒房者来说,则要更加清醒地看到,楼市调控是不会轻易退出的,地方政府也不会轻易放松对楼市的调控,不会容忍房价继续大涨。在这样的思维下,房价只会更加稳定,并在局部地区出现小幅下降的现象,房子不是用来炒的理念也会在各地更加坚定。

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