在地产调控导致去化受压、金融监管导致融资趋紧的大背景下，恒大仅用一年就实现了向“利润之王”的转身蜕变，动能源于何处？能否可持续？
导读
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三月
星期三
过去一直以“薄利多销”形象示人、一度被贴上高负债标签的恒大，短短一年时间实现了转身大变。
3月26日，中国恒大（HK.3333）披露2017年年报，36.1%的毛利率大超房地产行业不到30%的平均值，370.5亿的净利润超越了蝉联行业十多年的“利润王”中海（339亿）。
这意味着，恒大已由地产界的“规模一哥”晋身为名副其实的“利润之王”，首度转身为国内盈利能力较强的房企。
在地产调控导致去化受压、金融监管导致融资趋紧的大背景下，恒大仅用一年就实现了向“利润之王”的转身蜕变，动能源于何处？能否可持续？
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超前战略规划
这和公司的超前规划有关。2017年年初，恒大召开工作会议，中国恒大董事局主席许家印在会上宣布了一项重要战略，转型实施“规模+效益型”的发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。
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降低负债率
在上述战略的指引下，2017年恒大先后引入三轮1300亿战略投资，并在两个月内迅速还清1129亿永续债。并通过一系列长债换短债，低息换高息等财技，将负债率降到了历年新低。
2017年年报显示，恒大净负债率大幅下降近六成，资产负债率也下降至71.1%。
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向管理要效益
基于两大战略模式，2017年许家印提出了一系列加强管理、降低成本、提高效益的管理优化手段。
为了保证20%左右规模增长的同时确保效益的增长，在确保产品精品化的同时，恒大从拿地开始，在规划、设计、招投标、材料供应、工程管理、营销和物业管理等房地产开发全环节，向每一个开发建设环节要效益。
企业内部的奖惩考核机制上，实施浮动工资、奖金与效益挂钩，每月对地区公司进行排名，根据利润来分配每月的效益奖。
此外，恒大还设置了销售、融资、开发报建、工程进度、工程质量、设计质量、工程结算、物业维保修等13个额外的单项奖，根据工作完成情况进行排名，对地区公司全员进行奖罚。
2017年年报显示，恒大营销、管理、财务三大费用持续下降，三大费用去年累计下降2.5个百分点，推动恒大核心业务利润率同比增加3.2个百分点到13%。
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低成本土储
恒大强大的土地储备，也为其利润进一步提升奠定了基础。
数据显示截止2017年末，恒大总土地储备达到3.12亿平米，当中一二线城市占比69%，而平均土储成本仅1711元/平方米，在全国性房企中成本较低。据悉，恒大去年50%左右的新增土储源于二手并购，使得土地成本优势明显。
年报数据还显示，截止2017年末恒大可动用的现金有2877亿元，这意味着，在政策和银根收紧的2018年，恒大通过收并购低成本获取新增土地储备的机会更多。
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标准化运营
业界公认，恒大标准化、大规模的运营模式，使其材料成本、施工成本稳定可控，高性价比的产品带动了销售高增长，大幅提升了利润总额。
克而瑞研究报告同时指出，恒大近两年持续打造的精品产品，不断提升了产品附加值，也是其利润大增的原因之一。
未来能否持续？
国际投行分析师认为，恒大毛利润和核心净利润未来还有进一步上涨的空间。
截止去年年底，恒大已售未结转的销售金额约5000亿，以2017年13%的核心净利率水平估算，恒大目前已经提前锁定650亿核心净利润。
也就是说，恒大去年为推进与深深房的重组上市引入三轮战略投资的承诺（2018～2020年累计实现净利润1650亿）已完成超过1/3。
上述投行分析师认为，按13%的核心净利率计算，1000亿利润对应的是7700亿的销售额。按照20%增长率保守估算，2018～2020年恒大预计可实现的销售金额将分别达到6000亿、7200亿、8640亿。也就是说，只需两年恒大即可锁定上述利润承诺。恒大完成三年利润目标几无悬念，恒大回A只差临门一脚了。
新恒大，新蓝图
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相比2008年上市前，恒大总资产增长62倍、净资产增长28倍、年利税增长61倍、年销售规模增长84倍、毛利润增长76倍、核心利润增长270倍、土地储备增长7倍……
在发布会上，许家印以一连串的增长数字，宣布“新恒大”到来。
按照许家印描绘的恒大“新蓝图”，到2020年底，恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿，且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
毫无疑问，规模庞大的房企在金融市场上有更多的话语权，意味着有更强的融资能力及更低的融资成本；在行业的深度调整期，有更强的发掘市场机会、整合行业资源、抗风险的能力。
未来以来，静待花开。面对新蓝图、新起点，恒大还会怎样“浇水施肥”，让我们拭目以待。
