楼市维稳:土地市场观察

中国建设报

2018-08-09 10:31:58 ·-

  近日,新华社发表评论文章称,控地价是控房价的基础,做好地价房价联动调控的大文章,直接关乎房地产市场调控的成效。

  据《中国建设报·中国房地产》了解,相比于前几年土地市场的火爆,今年上半年全国热点地区的土地市场整体有所“降温”。一线城市土地市场一改往日“喧嚣”,土地出让金与楼面均价都呈下降态势;二线城市土地市场呈现量升价稳态势;三四线城市土地市场火热,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据增长率明显高于一二线城市。

  或“冷”或“热” 土地市场“冰火两重天”

  据财政部的财政收支数据显示,2018年上半年土地市场成交活跃,全国国有土地使用权出让收入26941亿元、同比增长43%,增速比上年同期扩大9个百分点。在成交面积方面,2018年全国国有经营建设用地共成交33837宗,成交土地面积为110864万平方米。根据国家统计局的数据,2018年上半年房地产开发企业共购置土地11085万平方米、土地成交价款为5265亿元,分别增长7.2、20.3个百分点,增速较1月~5月分别提高5.1、4.3个百分点。

  住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示,“龙头”的一线城市整体已处于市场低迷期,但“龙尾”的三四线城市还处在尚未开始下行的高峰状态。

  回顾上半年我国土地市场,有的城市“热”、有的城市遇“冷”,可谓“冰火两重天”。

  一线城市土地市场降温明显。根据中国指数研究院的数据,在其监测的300个城市中,今年上半年,一线城市土地成交面积为1207万平方米、同比增加了3%,土地出让金为1837亿元、同比减少了23%,楼面均价为7051元/平方米、同比下降了21%,平均溢价率为11%、较去年同期下降10个百分点。以北京(楼盘)为例,2018年上半年,北京共出让土地31宗,成交面积392.62万平方米、环比下降54.9%、同比下降29.6%,成交总金额751亿元、环比下降58%、同比下降25.3%。在土地财政收入方面,一线城市土地收入增幅较低,北京、上海(楼盘)的土地收入为负增长。数据显示,上半年北京土地出让金为751亿元、同比下滑25%,广州(楼盘)微弱增长了3.6%。

  与一线城市相比,二线城市则呈现量升价稳的态势。中国指数研究院的数据显示,在其监测的300个城市中,上半年二线城市共推出土地4534宗,推出土地面积22173万平方米、同比增加35%。在成交方面,共成交土地3894宗,成交土地面积18788万平方米、同比增加31%;土地出让金为10223亿元、同比增加33%;土地成交楼面价为2847元/平方米、同比持平;土地平均溢价率为17%、较去年同期下降15个百分点。

  三四线城市则量价齐涨。中国指数研究院的监测数据显示,上半年三四线城市共推出土地8653宗,推出土地面积36396万平方米、同比增加29%。在成交方面,共成交土地7397宗,成交土地面积30248万平方米、同比增加25%;土地出让金为7538亿元、同比增加43%;土地成交楼面价为1458元/平方米、同比上涨10%;土地平均溢价率为27%、较去年同期下降23个百分点。

  不同城市土地市场的表现不同,体现了不同城市政策的迥异。“限房价、控地价”的土地出让方式以及不断升级的调控政策对热点城市的楼市形成高压。与此同时,年初的“人才争夺战”推动了部分二线城市房价、地价的上涨。棚改货币化安置政策、一二线城市外溢效应、各大房企的进驻等因素导致三四线城市土地市场火热。

  一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的分化也引起业内担忧。易居研究院研究员詹毅凡表示,近两年,三四线城市去掉了大量楼市库存,实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱、对楼市提供的支撑力度有限,盲目在这些城市拿地可能会导致楼市库存的增加、让城市再次面临去库存的压力。

  流标频现 市场趋向理性的信号

  下半年,多个城市传来土地流标事件。7月23日,上海土地交易市场公告,杨浦区江浦社区B2-03地块(江浦街道159街坊)出让活动终止。一线城市市中心地块的流标让业界颇感惊讶。易居中国研究院副院长杨红旭表示,这种情况实属罕见。

  中原地产统计数据显示,今年1月~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区且地块有多重复杂的属性,导致房企拿地意愿不强烈。”

  诸葛找房首席分析师陈雷认为,一方面,为了避免土地溢价率高,土地的起拍价定价较高,使得小企业拿地难度增大。另一方面,随着市场热度逐渐下降,房企回款减慢。加上融资难度大、流动资金骤减,房企拿地的积极性不高,从而导致土地流拍增加。

  “土地市场流拍增多并非是市场下行信号。”新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,“流拍土地增多恰恰是土地市场回归理性的信号”。他认为,一些城市核心区域的优质地块出现流标是因为高地价、高要求导致企业有心无力。

  不断出现的流标给土地市场“泼了一盆冷水”。易居房地产研究院发布的《2018年7月40城土地市场报告》(以下简称《报告》)显示:7月,受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌,土地出让均价连续四个月同比下跌。《报告》指出,7月,40个典型城市的土地成交建筑面积为3946.4万平方米、环比下跌2.8%、同比增长11.7%,整体环比增幅由6月份的44.4%转跌至-2.8%;土地出让金收入为2138.4亿元、环比上涨19.3%、同比下跌5%,土地出让金连续2个月同比下跌;土地成交均价为4586元/平方米、环比下跌1.5%、同比下跌13.5%;土地成交溢价率19.1%,与6月相比下降1.3个百分点,与去年同期相比下降19.9个百分点。

  对于土地成交均价下降,易居研究院研究员沈昕分析认为,一是因为整个土地市场“降温”明显,甚至多个热点城市出现土地流拍;二是因为三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。对于溢价率下降,他表示,“过去一年土地溢价率快速下滑也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。”综合以往数据,受监测城市的土地溢价率曾经在2016年9月达到历史高点,就在当年全国“地王”频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道、下行趋势延续至今。

  进入下半年,流标频现的同时,不同城市的土地市场仍表现不一。7月,一线城市的土地成交量进一步萎缩。北京、上海、广州、深圳(楼盘)4个一线城市土地成交建筑面积为176.3万平方米、环比下降25.2%、同比下降57.6%。二线城市土地成交均价和成交面积逐渐降温。土地成交建筑面积为2350.5万平方米、环比下降11.6%、同比下降2.3%,成交均价为4940元/平方米、环比上涨2.3%、同比下降10.6%。与一二线城市较为冷清的土地市场相反,三线城市的土地市场显得相当火热,土地成交建筑面积为1419.6万平方米、环比上涨21.7%、同比上涨99.4%,成交均价为2094元/平方米、环比下跌7.9%、同比上涨16.1%。

  沈昕表示,一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施,土地市场较为冷清,土地成交建筑面积不断萎缩。在这种情况下,房企逐渐将拿地重点转移至三四线城市,导致7月三四线市场的土地市场较为火热、土地成交面积上涨、成交均价则有所下降,房企拿地更趋于理性。

  合理引导预期 坚决遏制房价上涨

  去年,7月24日,中共中央政治局召开会议指出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

  今年,4月23日召开的中共中央政治局会议要求,推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

  7月31日召开的中共中央政治局会议指出,坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  华创证券宏观经济研究主管张瑜表示,首先7月31日的中共中央政治局会议明确了房地产调控不会走“回头路”;其次从以往“遏制房价过快上涨”到此次“坚决遏制房价上涨”的表述变化,可以看出国家对楼市调控的坚决态度。

  与此同时,土地市场也迎来规范性文件。日前印发的《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》(以下简称《通知》)是对批而未供土地和闲置土地的一次“亮剑”,旨在破除土地资源无效低效供给,提高土地资源供给质量和效率。

  自然资源部国土空间规划工作小组有关负责人指出,创新建设用地“增存挂钩”机制,意味着今后各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划时,将把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。下一年度的土地利用计划安排,将根据各地区处置批而未供和闲置土地的任务完成情况实行指标奖励和核减。

  今年4月发布的《自然资源部关于2017年国家土地督察工作情况的公告》显示,2017年,督察新发现闲置住宅用地3148宗,23.8万亩,督促地方加大盘活处置力度,加快住宅项目开发建设,维护房地产市场稳定。对此,严跃进表示,下半年部分城市存量土地的供应力度预计会加大,将适当缓和各地土地供应不足的矛盾。

  詹毅凡预测,土地市场将在下半年“降温”。一方面,三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈、地价屡创新高,导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面,由于金融环境的收紧,房企拿地将受到资金的制约。同时,房企的土地储备在近一年来已经有了较大的增长,拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。此外,由于一二线城市土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱,房企将拿地重点转移到了三线城市,而在调控政策不放松的背景下,三线城市土地市场很难一路“高歌”。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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