年初，各路大神几乎都在预测，2019年楼市会怎么样。
前几天，2019年丁祖昱评楼市年度发布会在上海梅赛德斯奔驰文化中心举办。
预测这事大家都喜欢看，房叔也不例外，但是要说较过瘾的，那应该算是手撕预测吧！
为了让本文引起舒适，房叔决定，先来手撕一下丁博士2018年的预测。
实际情况呢：2018年股市：万科从39跌到23，保利从18跌到12，恒大从30跌到22，融创从38跌到24。
这么对照一下，买那支都会让你亏到麻木。
再来看看2018年的10大预测：
除了看个热闹，其实咱们这些买房人是可以从这个搞笑发布会的背后，梳理一下有什么值得关注的地方：
一：为什么几千人闲的花半天时间听一个准确率0%的预测？
这个其实就是因为焦虑，在2015年之前，市场虽然也有波动，但只要你喊涨，准确率非常高，孔子说，不知命，无以为君子也。从这句话可以看出，孔圣人是认为有命运存在的。圣人都如此认为，何况我们凡人。
人类曾求助于星象及梦幻；求助于纸牌、骰子及德尔菲神谕；求助于植物内脏、阿伦·格林斯潘、数学模型以及咱们的手掌。正如这些占卜预言技术的数量和种类所标明的，人类具备一个剧烈而固有的愿望：预知未来。所以这给了很多人赚钱的机会。
The fox knows many things, but the hedgehog knows one big thing。
所以虽然名气差距巨大，但从一定意义上，听罗振宇跨年演讲、买全健保健品和听丁博士忽悠预测房地产的人，有区别吗？都是因为对未来不可知的焦虑，导致牛鬼蛇神较爱预测，预测骗点钱，预测错了也没事。
回顾2018年，国内十大券商发布的预判也基本全军覆没。
这其实要表扬一下同样预测不靠谱的证券市场，错了就道歉。
二：排行榜的衍生价值链
叔要是弄个预测大会，肯定没什么人围观，那么为什么遥远的上海会场可以聚集不少人？其实原因很简单：这个在易居的上市公告里面写的清清楚楚：
能做白色椅子的门票很多是排行榜打包附送的。今天遥远的上海会场另外几拨人：大部分是中介，然后就是各地的媒体人。
中国房地产业协会在这个排行榜中起到了很不好的作用，作为行业组织，起到了很不好的作用，居然创新出2018年上涨10倍的房企排名。
（发布机构已经删除10倍涨幅排行榜，解释说是主体不一致）。
较经典的是这家房企：
居然并列20强，而真实销售额是多少？
排行榜为了多卖一个20强，居然弄了个并列1303.4亿。
1月7日早间，正荣地产集团有限公司公告称，截至2018年12月31日止，2018年度该集团（正荣地产与其附属公司）连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1080亿元
较后，咱们不妨也来几个预测玩玩
1、19年楼市全年继续走平，不服来辩！
较近很多小伙伴纠结要不要买房，年前房价确实低了，但是不知道年后会不会有波动。
根据18年房价走势，房叔来预测一波！
19年依旧走平，节奏上先跌后稳。
为啥呢？
2019年，经济继续下行，再加上大量新房入市，不让跌，稳是跑不了了。较后政策会有些许放松。
短期看，前几个月可能还会跌，但底部在19年出现；长期看，年均20%+涨幅已经成为历史，但京楼依旧有价值！
2、共有产权房继续爆发，弃购率70%以上成为常态，郊区共产房滞销。
这个大家有反对的吗？
18年的共产房中签越来越容易，弃购率越来越高，到了年底集中爆发，首次出现弃购盘！四季盛景园2000多套房源才卖出28套，还不到1%！
说到底就是房源多了，17年的共产房才不到4000套，18年一下猛增到3万套。
房多了，由于各种原因，申购的人却少了，如果按照既定的目标，明年还有5万套，“房挑人”变成“人挑房”，这样的环境下郊区共产房滞销的可能性会大大提升。
3、共产房做出调整，地块是死的，规则是活的，
共有产权房“没人要”了，降价是不可能了，那只有一个办法，扩大购买人群！
那么，有些规则就得放宽了，例如单身30岁才有资格的，可能会做出调整；北京工作年限的限制可能会调整。
如果这样的话，你希望调整哪些规则呢？
4、限竞房产品质量提升。
18年zf为防止大家抢限竞房，专门出台了“转共政策”，结果一次都没用上，限竞房并没有原本预料的那么抢手。
相反，限竞房同质化严重，地段和户型难以兼得，年末，其竞争力甚至还不如二手房。
说到底，限竞房依旧是商品房，在市场竞争下，提高竞争力才是不多出路！所以，不难想象，限竞房开始拼产品、拼户型、甚至给优惠拼价格的日子不远啦。
5、房贷利率松动。
17年以来，基准利率没变，但房贷利率的折扣从85折一路涨到上浮10%，大家买房的成本也水涨船高。
19年房贷利率下降是趋势，这跟调控放松无关。余额宝年化收益率从4.2%都跌到2.6%了，银行资金成本下降，房贷利率理应下降。上海的房贷利率一直都有95折，北京房贷利率还死撑在上浮10%，不敢降是怕戴上“调控放松”的帽子，但降是大势所趋，回到基准完全可能。节约购房总成本，对于买房人是好事儿！
过去十多年，站在风口的房地产行业俨然成为了当下中国较大的名利场。
提一个问题，过去业绩，除去“行情”的功劳，有多少是属于“自身能力”的贡献？
关于明年，房叔已经把话放这了，坐等年底打脸！
PS：你希望房叔打脸吗？
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