2017年典型房企年报简读:万科

容磁财经

2018-04-03 08:47:00

2017年典型房企年报简读:万科

 

有几年没有读地产公司年报了,今年我们将把地产公司年报陆续进行解读。本次解读与过往侧重于对企业未来一段时间股价走势判断为基准的业绩,风险,节点不同的是,我们将在今年简读中,加入一些对地产行业数据的简评和企业对市场预期的评判。

 

万科

1、企业定位盈利模式模糊化:

万科对未来自己定位为:城乡建设与生活服务商,具体化为四个角色,美好生活场景师,实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者。

 

简评:因过去万科的股权变更导致的企业性质变更,万科由一个市场化的探索者演变为国有控股股东主导下的半国有性质的企业。而这个定位来说,他更像是一个政治组织或者非盈利性机构。作为企业本身的主营业务,盈利模式则显得模糊不清,而万科的形象也因此显得模糊。在致股东的文章里,没有读到我是谁,我干什么,怎么赚钱,赚好多钱,风险在那,机会在那的企业运行的基本逻辑,而之所以致股东是因为万科的定位或者说是战略的重新表达和表述,也即未来一段时间的行动纲领对企业的重要性。

 

2、基本经济指标

营业收入:2429亿;归属上市公司利润:280.5亿(利润总额为511.4亿,230亿左右的利润不归属上市公司?),净利润率:11.6%;每股的基本收益:2.54元。

 

2017年销售额5298.8亿;销售面积3595.2万方;销售均价:14740元/平方米。均价同比上涨11.8%(2017年全国房价平均上涨6.1%,国家统计局数据,全国房地产市场总销售额同比增加14.6%,万科同比增长45.3%)。2017年万科土地市场累计投入2188.9亿,获取权益面积2768.1万平米,获取土地楼面价格7908元(因2016年万科年报未公布此项数据,尽管有民间数据,但基于同口径数据才具有可比性的问题,我们不做同比分析)。90%位于一二线城市。(除销售数据外为权益数据)

 

2017年年末,万科已售未结算货源4143.2亿,按照17年利润率计算,约480亿。

 

3、业务拓展情况

3.1商业:

截止2017年万科管理商业项目172个,总建面超过1000万平方米。每个项目平均面积约6万平。2018年1月收购凯德20家购物中心。商业管理面积位居全行业第二。

3.2、仓储物流

2017年底36个,今年已经新增8个,合计44个,主要为电商等服务的仓库系统。合计规划建筑面积334万平米;截止报告日,公司总物流项目62个,可租面积482万平,建成运营26个,出租率96%。

3.3、物业租赁市场

长租公寓品牌泊寓:29个城市,获取房屋10万间,开业3万间。

3.4、其他:

两个冰雪度假项目,吉林松花湖,北京石金龙,两个项目累计到客量超过50万人次。

养老项目:15个城市,50个项目,居家服务中心120个。

教育:K12,有10所学校在运营

 

4、财务数据

存货:5980.9亿,拟开发产品2176.6亿(解读为土地存量);再见产品3290.5亿(在建工程土地和建筑物);现房499.8亿。存货跌价准备16.1亿。

 

债务结构:

有息负债总额:1906.2亿,占资产总比16.4%

银行借款60.5%,应付债券20.32%,其他借款19.3%

固定利率49.2%,浮动利率50.8%

境内负债:67.3%,境外32.7%

人民币负债:70%,外币负债30%

 

5、2018年计划

新开工3545万平,同比下降2.9%,按照2017年均价货值为5225亿;竣工2630万方,按照2017年销售价格折价5%计算,竣工货值为3683亿。

计划获取10万间长租公寓,开业5万间。

 

6、其他数据:

现金1741亿;预收账款4077亿,短期借款161亿,一年内到期的非流动性负债461.6亿。

 

7、年报评价

1、利好:

1.1、2018年全年利润将有望保持在440亿上,折合每股收益大致在4元每股上。而在今年35%的分红比例计算,2018年每股有望分红收益为1.44元。

1.2、万科财务数据稳健,短期流动性风险极低。长期负债相对可控。

1.3、企业年度销售目标相对理性,按照货值推测的全年销售计划大致为5500亿。如果我们赋予这个目标15%弹性,也即全年销售目标在4800—6200亿之间。

 

2、疑惑因素:

2.1、两年合计长租公寓投入市场总计20万间,长租公寓的盈利模式有待市场检验,长租公寓要抢占和分食的市场,在流动性不高的城市为本城居民,流动性高的城市为酒店。这个市场疑惑如同中国房地产市场空间到底还有好大的疑惑一般,如果两者同时到顶,那么两者同时下跌是大概率事件,作为大企业,新产品和原产品同向,如果不是基于风险的考虑就是基于做更大的市场规模扩张。

2.2、成规模的市场上,商业管理万科是否已经准备好了?

2.3、物流市场与商业市场能否对万科业绩因为销售额的瓶颈或者下滑,起到最大程度的缓冲?

2.4、其他新的业务增长点没看见,特别是开发物业中地铁上盖物业的阐述没看见,在战略上也没有提及。

 

 

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